{"id":11261,"date":"2020-02-27T09:00:37","date_gmt":"2020-02-27T08:00:37","guid":{"rendered":"https:\/\/my-life.lu\/?p=11261\/"},"modified":"2024-05-24T09:35:30","modified_gmt":"2024-05-24T07:35:30","slug":"vermietung-von-immobilien-in-luxemburg-10033","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-life.lu\/de\/vermietung-von-immobilien-in-luxemburg-10033\/","title":{"rendered":"Vermietung Ihrer Immobilie in Luxemburg"},"content":{"rendered":"
\n\t\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n

Der luxemburgische Markt ist f\u00fcr Vermieter von Wohnimmobilien \u00e4u\u00dferst interessant. Da st\u00e4ndig internationale Gesch\u00e4ftsleute und Arbeitnehmer f\u00fcr kurz- oder l\u00e4ngerfristige Aufenthalte ins Land str\u00f6men und hochwertige Unterk\u00fcnfte ben\u00f6tigen, ist die Zahl der potenziellen Mieter stets hoch.<\/p>\n

Das Bev\u00f6lkerungswachstum des Landes \u2013 von rund 364.000 Einwohnern im Jahr 1980 auf mehr als 661.000 Einwohner Anfang 2024 \u2013 und der chronische Mangel im Bereich Wohnungsneubau haben zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gef\u00fchrt. Nach einem starken Anstieg in den ersten beiden Jahrzehnten dieses Jahrhunderts ist der durchschnittliche Kaufpreis von H\u00e4usern und Wohnungen im Gro\u00dfherzogtum Luxemburg in der j\u00fcngeren Vergangenheit wieder gesunken und lag laut der Immobilienagentur Immotop im Februar 2024 um mehr als 7% unter dem H\u00f6chststand von Juli 2022.\u00a0Dagegen stiegen die Mietpreise weiter an, mit einem Anstieg von fast 11,6% zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024.<\/p>\n

Versuche, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt auszugleichen, waren in den letzten Jahren nur begrenzt erfolgreich, da angesichts von Preissteigerungen bis an die Grenzen der Erschwinglichkeit auch weniger gebaut wurde. Steuerliche Ma\u00dfnahmen, die den massiven Erwerb von Bauland durch Spekulanten eind\u00e4mmen sollen, werden wahrscheinlich erst nach Jahren sp\u00fcrbare Auswirkungen haben.<\/p>\n

Die Beh\u00f6rden haben zwar einige Planungsbeschr\u00e4nkungen aufgehoben, um eine h\u00f6here Bebauungsdichte zu erm\u00f6glichen und insbesondere h\u00f6here Bauten zuzulassen. In den letzten Jahren gab es jedoch andere Faktoren, die eine L\u00f6sung des Problems erschwert haben, darunter Lieferkettenunterbrechungen, steigende Kosten f\u00fcr Baumaterialien und eine eingeschr\u00e4nkte Nachfrage nach Wohnimmobiliendarlehen angesichts erh\u00f6hter Zinss\u00e4tze.<\/p>\n

Attraktive Renditen<\/h2>\n

Anfang 2024 lag Luxemburg dem Datenanbieter Numbeo zufolge mit Blick auf die Mietkosten f\u00fcr eine Ein-Zimmer-Wohnung au\u00dferhalb des Stadtzentrums mit 1.454\u00a0Euro an neunter Stelle unter den europ\u00e4ischen St\u00e4dten. Die Mietkosten sind zwar niedriger als in London, Genf, Dublin oder Z\u00fcrich, allerdings h\u00f6her als in Paris, Barcelona, Mailand, Berlin oder Frankfurt. Im internationalen Vergleich lag Luxemburg damit an 40.\u00a0Stelle. Die Mietkosten im Stadtzentrum von Luxemburg liegen derweil laut dem lokalen Informationsdienstleister Luxtoday bei etwa 1.900\u00a0Euro f\u00fcr eine Ein-Zimmer-Wohnung und bis zu 4.000\u00a0Euro f\u00fcr eine Drei-Zimmer-Wohnung.<\/p>\n

Nach Angaben von Immotop lagen die Angebotspreise f\u00fcr Mietobjekte in Luxemburg im 1. Quartal 2024 bei durchschnittlich 26 Euro pro Quadratmeter und Monat \u2013 im Juni 2015 waren es noch 17,64 Euro. Zumindest bis 2022 lag das Wachstum der Mietrenditen in den letzten Jahren \u00fcber der Inflationsrate.<\/span><\/p>\n

Rund 28% der luxemburgischen Haushalte wohnen zur Miete. Diese Zahl spiegelt zum einen die hohen Erwerbskosten und zum anderen die bedeutende Anzahl der Arbeitnehmer wider, die auf einer relativ kurzfristigen Basis in Luxemburg t\u00e4tig sind und sich naturgem\u00e4\u00df eher f\u00fcr ein Mietverh\u00e4ltnis entscheiden. Zudem ist es in Luxemburg kulturell \u00fcblich, Wohneigentum erst bei Gr\u00fcndung einer Familie zu erwerben, und insbesondere die Generation der Millennials sch\u00e4tzt die Flexibilit\u00e4t von Mietverh\u00e4ltnissen. All diese Faktoren d\u00fcrften die Nachfrage nach Mietobjekten zumindest kurz- bis mittelfristig aufrechterhalten.<\/p>\n

Der Markt f\u00fcr hochwertige Mietobjekte ist in Luxemburg gut erschlossen. Der Standardmietvertrag<\/strong><\/span><\/a> l\u00e4uft in der Regel \u00fcber eine Dauer von zwei oder drei Jahren und hat eine K\u00fcndigungsfrist von mindestens drei Monaten, wobei die K\u00fcndigung per Einschreiben erfolgen muss und die Miete bis zum Ende der K\u00fcndigungsfrist f\u00e4llig ist. In vielen F\u00e4llen werden Mietvertr\u00e4ge jedoch stillschweigend verl\u00e4ngert, oftmals \u00fcber mehrere Jahre. Solche Langzeitvermietungen sind f\u00fcr Vermieter in der Regel relativ leicht zu verwalten.<\/p>\n

Die j\u00e4hrlich vom Mieter zu zahlende H\u00f6chstmiete darf 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht \u00fcberschreiten.<\/p><\/blockquote>\n

Einschr\u00e4nkungen und Kosten<\/h2>\n

Es existieren allerdings gesetzliche Vorschriften<\/a><\/strong><\/span>, um zu verhindern, dass skrupellose Vermieter den Angebotsmangel ausnutzen. Seit 2006 ist gesetzlich festgelegt, dass die j\u00e4hrlich vom Mieter zu zahlende H\u00f6chstmiete 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht \u00fcberschreiten darf, wobei ein Bewertungsverfahren angewendet wird, statt lediglich den Kaufpreis zugrunde zu legen.<\/p>\n

Vermieter sichern sich in der Regel ab, indem sie f\u00fcr die Zahlung der Miete Referenzen einholen oder B\u00fcrgen verlangen<\/strong><\/span><\/a>. Des Weiteren ist eine Kaution zu zahlen<\/strong><\/span><\/a>, die h\u00f6chstens zwei Monatsmieten betragen darf (statt drei bisher) und einbehalten werden kann, falls die Miete nicht gezahlt oder das Objekt \u00fcber normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren hinaus besch\u00e4digt wurde.<\/p>\n

In der ausgewiesenen Mietrendite sind Ausgaben wie Maklergeb\u00fchren oder Reparaturen nicht ber\u00fccksichtigt. Maklergeb\u00fchren k\u00f6nnen sich auf den Betrag von einer bis zu drei monatlichen Mieten belaufen, zuz\u00fcglich Mehrwertsteuer von derzeit 17%. Vermieter sollten daher Vergleiche anstellen und nicht nur die Kosten, sondern auch die f\u00fcr die Mietersuche ben\u00f6tigte Zeit ber\u00fccksichtigen, denn diese stellt einen wichtigen Faktor f\u00fcr die Rentabilit\u00e4t der Immobilie dar. \u00dcblicherweise zahlt der Mieter die mit dem Geb\u00e4ude bzw. dem Wohnraum verbundenen Kosten f\u00fcr Dienstleistungen wie Routinewartungsarbeiten, Abfall- und Versorgungsgeb\u00fchren. Dies ist allerdings im Mietvertrag festzuhalten.<\/p>\n

Beim Kauf eines Mietobjekts m\u00fcssen potenzielle Kapitalanleger in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises aufbringen \u2013 im Falle einer durchschnittlichen Zwei-Zimmer-Wohnung in Luxemburg-Stadt kann sich dieser Betrag auf 200.000 Euro oder mehr belaufen. Die Banken achten nicht nur auf die Mietrendite, sondern auch auf die Gesamteink\u00fcnfte des K\u00e4ufers, einschlie\u00dflich seines Anlageverm\u00f6gens, um zu entscheiden, ob und zu welchen Konditionen sie ihm den verbleibenden Betrag als Darlehen gew\u00e4hren.<\/p>\n

Wohnimmobiliendarlehen f\u00fcr Mietobjekte weisen in der Regel etwas h\u00f6here Zinss\u00e4tze auf als Immobiliendarlehen f\u00fcr Eigennutzer, die dar\u00fcber hinaus von \u2013 f\u00fcr Investoren nicht verf\u00fcgbaren \u2013 Steuergutschriften profitieren.<\/p><\/blockquote>\n

Anschaffungskosten<\/h2>\n

Wohnimmobiliendarlehen f\u00fcr Mietobjekte weisen in der Regel etwas h\u00f6here Zinss\u00e4tze auf als Immobiliendarlehen f\u00fcr Eigennutzer. Sie m\u00fcssen auch die Nebenkosten ber\u00fccksichtigen, die mit dem Immobilienkauf in Luxemburg verbunden sind, einschlie\u00dflich der Notarkosten<\/strong><\/span><\/a>, die per Gesetz rund 1,5% des Immobilienwerts betragen, sowie Eintragungsgeb\u00fchren oder eine Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 6% und Umschreibungsgeb\u00fchren von 1%, plus der j\u00e4hrlich erhobenen lokalen Grundsteuer, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausf\u00e4llt. Die im Vorfeld aufzubringenden Mittel f\u00fcr den Erwerb eines Mietobjekts sind also beachtlich.<\/p>\n

Vertr\u00e4ge zwischen Mietern und Vermietern, in denen die monatlichen Mietzahlungen und die Vertragslaufzeit sowie weitere Bedingungen festgehalten sind, werden in der Regel vom Immobilienmakler oder einem Anwalt gegen Geb\u00fchr erstellt. Der Mietvertrag muss innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung bei der luxemburgischen Einregistrierungs-, Dom\u00e4nen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l\u2019Enregistrement, des Domaines et de la TVA) registriert werden, wof\u00fcr eine Geb\u00fchr von 0,6% der Gesamtmiete berechnet wird.<\/p>\n

Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Immobilie zu versichern und dem Mieter eine Kopie des Energiepasses des Mietobjekts<\/strong><\/span><\/a> auszuh\u00e4ndigen, der Aufschluss \u00fcber die Energieeffizienz gibt. Diese zus\u00e4tzlichen Kosten sollten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Es ist daher wichtig, dass Vermieter sie in ihren Berechnungen ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

Den Markt ausloten<\/h2>\n

Die meisten Vermieter werden zu Beginn eines neuen Mietverh\u00e4ltnisses ein \u00dcbergabeprotokoll erstellen und bei Auszug eine Bestandsaufnahme vornehmen. Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung im selben Zustand zu verlassen, in dem er sie bei Einzug vorgefunden hat. Das \u00dcbergabeprotokoll<\/strong><\/span><\/a> soll in diesem Zusammenhang etwaige Abweichungen aufzeigen. Allerdings werden die meisten Vermieter Zugest\u00e4ndnisse f\u00fcr Gebrauchs- und Abnutzungsspuren machen, die bei der normalen Nutzung von Wohnraum entstehen.<\/p>\n

Jeder potenzielle Vermieter sollte sich Gedanken \u00fcber den nat\u00fcrlichen Markt f\u00fcr das von ihm angebotene Objekt machen. Unter jungen Berufst\u00e4tigen in St\u00e4dten sind eine zentrale Lage, ein lebendiges Wohnviertel und eine gute Verkehrsanbindung wahrscheinlich hei\u00df begehrt. Bei internationalen Familien steht der Zugang zu europ\u00e4ischen oder internationalen Schulen m\u00f6glicherweise weiter oben auf der Liste. Bevor man ein Mietobjekt kauft, empfiehlt es sich grunds\u00e4tzlich, Recherche \u00fcber potenzielle Mieter zu betreiben und sich \u00fcber das Nachfrageniveau zu informieren.<\/p>\n

Ger\u00e4t ein Mieter \u00fcber mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverh\u00e4ltnis zu beenden, eine Zwangsr\u00e4umung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuz\u00fcglich Zinsen einzuklagen.<\/p><\/blockquote>\n

Wie sorgf\u00e4ltig man auch vorgehen mag: Es besteht immer das Risiko, dass man an einen unehrlichen Mieter ger\u00e4t oder sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert. Doch auch Vermieter haben Rechte: Mieter k\u00f6nnen nicht eigenm\u00e4chtig die Miete k\u00fcrzen bzw. Mietzahlungen vorenthalten\u00a0\u2013 auch nicht bei echten Missst\u00e4nden, zum Beispiel, wenn Reparaturen nicht zeitnah durchgef\u00fchrt werden. Ger\u00e4t ein Mieter \u00fcber mehrere Monate mit den Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Mietverh\u00e4ltnis zu beenden, eine Zwangsr\u00e4umung zu veranlassen und den ausstehenden Betrag zuz\u00fcglich Zinsen einzuklagen.<\/p>\n

Streitbeilegung<\/h2>\n

Auch ein Mieter kann in begr\u00fcndeten F\u00e4llen rechtliche Schritte einleiten und eine Mietminderung beantragen. Verst\u00f6\u00dft der Vermieter nach Auffassung des Gerichts gegen gesetzliche Vorschriften, kann die Mietminderung durch richterlichen Beschluss erwirkt werden. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Mieter sich an die f\u00fcr ihr Mietobjekt zust\u00e4ndige st\u00e4dtische Mietkommission wenden, um eine Mietminderung einzufordern, falls die Miete als unrechtm\u00e4\u00dfig hoch erachtet wird. Die Mietkommissionen der Stadtverwaltungen k\u00f6nnen auch als Schlichtungsstellen fungieren.<\/p>\n

Genauso wenig kann ein Vermieter einseitig eine Mieterh\u00f6hung durchsetzen<\/a><\/strong><\/span>. Er muss den Mieter zun\u00e4chst schriftlich davon in Kenntnis setzen und Gr\u00fcnde f\u00fcr die Erh\u00f6hung anf\u00fchren. Wenn es zu einer Streitigkeit kommt, muss der Mieter den Fall der zust\u00e4ndigen \u00f6rtlichen Mietkommission vorlegen. Anschlie\u00dfend werden beide Parteien vorgeladen, um zu versuchen, eine L\u00f6sung zu finden. Der Vermieter kann die Miete alle zwei Jahre erh\u00f6hen, jedoch nicht um mehr als 5% der urspr\u00fcnglichen Investition.<\/p>\n

K\u00e4ufer von Mietobjekten in Luxemburg haben in den vergangenen Jahren von g\u00fcnstigen Marktbedingungen mit steigenden Preisen profitiert. Allerdings sollten potenzielle Kapitalanleger Sorgfalt walten lassen, um sicherzustellen, dass sie die erwarteten Renditen auch erzielen k\u00f6nnen.<\/span><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der luxemburgische Markt ist f\u00fcr Vermieter von Wohnimmobilien \u00e4u\u00dferst interessant. Da st\u00e4ndig internationale Gesch\u00e4ftsleute und Arbeitnehmer f\u00fcr kurz- oder l\u00e4ngerfristige Aufenthalte ins Land str\u00f6men und hochwertige Unterk\u00fcnfte ben\u00f6tigen, ist die Zahl der potenziellen Mieter stets hoch. Das Bev\u00f6lkerungswachstum des Landes \u2013 von rund 364.000 Einwohnern im Jahr 1980 auf mehr als 661.000 Einwohner Anfang 2024 … <\/p>\n

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