Auch wenn sie in den letzten Jahren dazu neigen, zu schwanken, bleiben die Immobilienpreise in Luxemburg hoch, und Eigent\u00fcmer zu werden, kann sich finanziell sehr kompliziert gestalten. In diesem Zusammenhang besteht eine der L\u00f6sungen, um an g\u00fcnstigen Wohnraum zu gelangen, in der Inanspruchnahme eines Erbbaurechts. Das Erbbaurecht \u2013 Was ist das \u00fcberhaupt? Keine Sorge, myLIFE erkl\u00e4rt es Ihnen.*<\/p>\n
Obgleich die Praxis des Erbbaurechts bereits im r\u00f6mischen Recht verbreitet war, wurde es erst durch das Gesetz vom 22.\u00a0Oktober 200<\/a>8<\/strong><\/span> \u00fcber die F\u00f6rderung des Wohnungswesens und die Schaffung eines Wohnungspakts mit den Gemeinden, das Erbpacht- und das Erbbaurecht im luxemburgischen Recht verankert. Das Erbbaurecht ist \u201eein dingliches Recht, in dessen Rahmen ein uneingeschr\u00e4nktes Nutzungsrecht an einer unbeweglichen Sache einger\u00e4umt wird, die sich im Eigentum einer anderen Person befindet, gegen Zahlung einer Geb\u00fchr, die zwischen dem Eigent\u00fcmer und dem Erbp\u00e4chter vereinbart wird, je nach Gr\u00fcndungsurkunde\u201c.<\/p>\n Der Begriff \u201eImmobilie\u201c bezeichnet hier den Rechtsbegriff, d.h. jedes Grundst\u00fcck, ob bebaut oder unbebaut, und\/oder jedes Bauwerk (Wohnimmobilie- oder Industrieimmobilie). Der Erbpachtvertrag kann das Grundst\u00fcck allein, das darauf befindliche Geb\u00e4ude allein oder beides zusammen erfassen.<\/p>\n Konkret handelt es sich im Falle einer Wohnimmobilie um einen langfristigen Mietvertrag, der zwischen einem P\u00e4chter (sog. \u201eErbp\u00e4chter\u201c) und einem Eigent\u00fcmer abgeschlossen wird. Der Eigent\u00fcmer verpachtet dem P\u00e4chter das Recht, auf einem Grundst\u00fcck, dessen Eigentum er beh\u00e4lt, eine Immobilie zu errichten und\/oder zu unterhalten. Der P\u00e4chter hat sodann alle Rechte, die mit dem Eigentum an der Immobilie verbunden sind, und er verpflichtet sich, ihren Wert w\u00e4hrend der gesamten Vertragsdauer so zu entwickeln und zu erhalten, als w\u00e4re er der Eigent\u00fcmer. Unter keinen Umst\u00e4nden darf er den Wert der Immobilie mindern. Das bedeutet, dass dieser Wert ermittelt werden muss. Dies ist insbesondere der Grund, warum der Erbpachtvertrag neben der genauen Angabe der Laufzeit des Erbbaurechts unbedingt ein m\u00f6glichst vollst\u00e4ndiges Verzeichnis der Ausstattung der betreffenden Immobilie enthalten muss.<\/p>\n Obwohl der P\u00e4chter nicht der Eigent\u00fcmer der Immobilie ist, erh\u00e4lt er dennoch gegen Zahlung einer j\u00e4hrlichen Geb\u00fchr, die als Erbzins bezeichnet wird, das dingliche Recht auf vollen Genuss der Immobilie. Die H\u00f6he des Erbzinses ist zwischen dem Erbp\u00e4chter und dem Eigent\u00fcmer frei zu vereinbaren, da weder die H\u00f6he des Erbzinses noch die Kriterien f\u00fcr dessen Festlegung gesetzlich geregelt sind, au\u00dfer in bestimmten F\u00e4llen, wie zum Beispiel bei bezahlbarem Wohnraum, wo die ge\u00e4nderte Verordnung vom 13. Oktober 2023<\/strong><\/span><\/a> die Erbpachtgeb\u00fchr festlegt. Z\u00f6gern Sie nicht, professionellen Rat zu diesem Aspekt einzuholen.<\/p>\n Der Erbpachtvertrag hat eine Laufzeit von 27 bis 99 Jahren und er wird notariell oder \u00f6ffentlich beurkundet.<\/p><\/blockquote>\n Der Erbpachtvertrag hat eine Laufzeit von 27 bis 99 Jahren und er wird notariell oder \u00f6ffentlich beurkundet. Im Falle von Wohngeb\u00e4uden kann das Erbbaurecht nicht f\u00fcr weniger als 50\u00a0Jahre einger\u00e4umt werden.<\/p>\n Wenn der Erbpachtvertrag endet, geh\u00f6ren das Grundst\u00fcck und dessen Bebauung dem Eigent\u00fcmer. Diese R\u00fcckgabe erfolgt, sofern im Vertrag nicht etwas anderes vereinbart wird, ohne jede Entsch\u00e4digung f\u00fcr den Erbp\u00e4chter. Der Eigent\u00fcmer kann einer Vertragsverl\u00e4ngerung zustimmen, ist aber nicht dazu verpflichtet. Eine stillschweigende Verl\u00e4ngerung des Erbpachtvertrages gibt es nicht.<\/p>\n Ein Erbpachtvertrag kann vor dem Ende seiner Laufzeit nur im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien gek\u00fcndigt werden. Das Gesetz sieht jedoch drei Situationen vor, in denen das Erbbaurecht endet:<\/p>\n Da der Erbp\u00e4chter nicht das endg\u00fcltige Eigentum an der Immobilie erwirbt, verringert sich der Kaufpreis der Immobilie erheblich. Dies er\u00f6ffnet Chancen f\u00fcr diejenigen, die sich einen herk\u00f6mmlichen Immobilienkauf nicht leisten k\u00f6nnen, indem es ihnen erm\u00f6glicht, die Immobilie langfristig, auch \u00fcber mehrere Generationen hinweg, in vollem Umfang zu nutzen.<\/p>\n Da der Erbp\u00e4chter nicht das endg\u00fcltige Eigentum an der Immobilie erwirbt, verringert sich der Kaufpreis der Immobilie erheblich.<\/p><\/blockquote>\n Je nach gew\u00e4hlter Vertragsgestaltung bietet der Erbpachtvertrag dem Eigent\u00fcmer ein erhebliches Kapital oder eine langfristige regelm\u00e4\u00dfige Einnahme, wobei sein Eigentum am Grundst\u00fcck und am Ende des Vertrages an allem, was darauf errichtet wird, erhalten bleibt.<\/p>\n Diese Vorteile f\u00fcr jede Partei sind es insbesondere, die die Regierung und einige \u00f6ffentliche Einrichtungen dazu veranlassen, diese Art von Modellen in Luxemburg weiter zu f\u00f6rdern, insbesondere durch das System der erschwinglichen Wohnungen. Diese erschwinglichen oder kosteng\u00fcnstigen Wohnungen<\/strong><\/span><\/a>, die unter bestimmten Bedingungen zug\u00e4nglich sind, profitieren von einer staatlichen Beteiligung. Sie haben die Besonderheit, mit einem maximal 99-j\u00e4hrigen Erbpachtvertrag verkauft zu werden und werden vom Wohnungsfonds, der Nationalen Gesellschaft f\u00fcr erschwinglichen Wohnraum (SNHBM<\/strong><\/span><\/a>) und von den Gemeinden umgesetzt.<\/p>\n Wenn der Erbp\u00e4chter das Eigentum in vollem Umfang nutzen kann, ist er auch f\u00fcr das Eigentum verantwortlich und muss es ordnungsgem\u00e4\u00df instand halten. Auch etwaige Reparaturen an der Immobilie gehen zu seinen Lasten. Und schlie\u00dflich ist er derjenige, der die mit der Immobilie verbundenen Steuern und Abgaben zu zahlen hat. Zu bedenken ist, dass der Erbp\u00e4chter am Ende der Vertragslaufzeit nichts hat. In der Tat legt Artikel 13-12 des Gesetzes vom 22. Oktober 2008 eindeutig fest: \u201eSofern in der Erbbaurechtsurkunde nichts anders festgelegt wurde, kann der Erbp\u00e4chter den Eigent\u00fcmer der Immobilie nicht zwingen, den Wert der Bebauung, gleich welcher Art, die sich bei Ablauf des Erbpachtvertrages auf dem Grundst\u00fcck befindet, zu bezahlen<\/em>.\u201c<\/p>\n Wenn ein Erbp\u00e4chter sein Nutzungsrecht vor Ablauf des Pachtvertrages weiterverkaufen m\u00f6chte, wird der Wert des Pachtvertrages dadurch begrenzt, dass der P\u00e4chter nicht Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks ist und der Wiederverkaufspreis in der Regel an den Baukostenindex und nicht an die Inflationsrate gebunden ist.<\/p>\n Wenn ein Erbp\u00e4chter sein Nutzungsrecht vor Ablauf des Pachtvertrages weiterverkaufen m\u00f6chte, wird der Wert des Pachtvertrages dadurch begrenzt, dass der P\u00e4chter nicht Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks ist<\/p><\/blockquote>\n Im Rahmen von bezahlbarem Wohnraum muss beispielsweise der Wiederverkaufspreis dem vom K\u00e4ufer gezahlten Preis entsprechen. Er wird entsprechend der Entwicklung des Baukostenindexes und der Kosten f\u00fcr zus\u00e4tzliche Arbeiten, die vom K\u00e4ufer durchgef\u00fchrt wurden, erh\u00f6ht. Der normale Wertverlust durch die Abnutzung des Wohnraums wird ebenso abgezogen wie diejenigen, die auf das Verschulden oder die Fahrl\u00e4ssigkeit der Bewohner des Wohnraums zur\u00fcckzuf\u00fchren sind. Schlie\u00dflich muss der K\u00e4ufer die vom \u00f6ffentlichen Bautr\u00e4ger und Staat zugewiesenen oder erh\u00f6hten Pr\u00e4mien, Rabatte und Hilfen zur\u00fcckerstatten.<\/p>\n Der Eigent\u00fcmer hat auch ein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Immobilie, d.h. er hat Vorrang vor anderen Kaufinteressenten beim Weiterverkauf.<\/p>\n Schlie\u00dflich kann der ausgelaufene Erbpachtvertrag im Gegensatz zu einem herk\u00f6mmlichen Mietvertrag nicht stillschweigend verl\u00e4ngert werden. Die Parteien k\u00f6nnen jedoch nach Ablauf des ersten Erbpachtvertrages einen neuen Erbpachtvertrag abschlie\u00dfen.<\/p>\n All diese Nachteile sind f\u00fcr einige Personen ausreichend, um die Erbpacht, obwohl indirekt von der Regierung gef\u00f6rdert, als eine \u201eschlechte gute Idee\u201c zu bezeichnen, insbesondere in einem so dynamischen Markt wie Luxemburg. Dies scheint insbesondere die Ansicht der Mitglieder der Fondation Idea<\/strong><\/span><\/a>, die auf Initiative der luxemburgischen Handelskammer gegr\u00fcndet wurde, zu sein. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, \u201e\u00dcberlegungen zugunsten der nachhaltigen Entwicklung Luxemburgs und des allgemeinen wirtschaftlichen Interesses des Landes anzustellen\u201c.<\/p>\nWelche Arten von G\u00fctern sind betroffen?<\/h2>\n
F\u00fcr welche Dauer kann ein Erbpachtvertrag geschlossen werden?<\/h2>\n
Was geschieht bei Ablauf des Erbbaurechts?<\/h2>\n
\n
\n
Welche Vorteile bietet ein Erbpachtvertrag?<\/h2>\n
Worin bestehen die Nachteile eines Erbpachtvertrages?<\/h2>\n