{"id":13534,"date":"2020-11-02T09:00:48","date_gmt":"2020-11-02T08:00:48","guid":{"rendered":"https:\/\/my-life.lu\/?p=13534"},"modified":"2025-08-11T10:02:53","modified_gmt":"2025-08-11T08:02:53","slug":"immobilien-was-ist-eine-sci-10024","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-life.lu\/de\/immobilien-was-ist-eine-sci-10024\/","title":{"rendered":"Immobilien: Was ist eine SCI?"},"content":{"rendered":"

Die Verwaltung von Immobilienverm\u00f6gen kann schnell kompliziert werden, vor allem wenn mehrere Eigent\u00fcmer involviert sind. In einem solchen Fall kann eine Immobiliengesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re \u2013 SCI) die Verwaltung, aber auch die \u00dcbertragung von Immobilien vereinfachen. myLIFE pr\u00e4sentiert Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Gesellschaftsform.<\/p>\n

Die SCI ist eine Rechtsform, \u00fcber die mehrere Personen eine oder mehrere Immobilie(n) erwerben und verwalten k\u00f6nnen. Eine solche Gesellschaftsform kann sich insbesondere dann als n\u00fctzlich erweisen, wenn mehrere Personen gemeinsam in ein Immobilienprojekt investieren m\u00f6chten. Sie vereinfacht zudem die Verwaltung von Mietwohnungen sowie die \u00dcbertragung von Verm\u00f6gen.<\/p>\n

Schauen wir uns einmal das Beispiel von Fran\u00e7ois an: Er ist seit einigen Jahren Eigent\u00fcmer eines Eigenheims in Luxemburg und lebt dort allein mit seinen drei Kindern. Nun m\u00f6chte er in eine Wohnung in der Hauptstadt investieren und diese vermieten. In dieser Situation kann sich die Gr\u00fcndung einer SCI als durchaus n\u00fctzlich erweisen, insbesondere wenn es darum geht, den Nachlass zu regeln und eventuelle Streitigkeiten zwischen den Erben zu vermeiden. Doch bevor er diesen Schritt wagt, m\u00f6chte Fran\u00e7ois mehr dar\u00fcber wissen, wie eine SCI funktioniert und was ihre Vor- und Nachteile sind.<\/p>\n

Was sind die Vorteile der SCI?<\/h2>\n

Die Gr\u00fcndung einer SCI kann in vielerlei Hinsicht interessant sein. Sie kann ein Weg sein, das Immobilienverm\u00f6gen flexibler zu verwalten und Problemen vorzubeugen, die bei einer Miteigentumsregelung auftreten k\u00f6nnen.<\/p>\n

=> Zur Erinnerung: Miteigentum bedeutet, dass mehrere Personen gemeinschaftlich Eigent\u00fcmer eines oder mehrerer G\u00fcter sind und die gleichen Rechte daran haben. Entstehen kann dieses Miteigentum auf freiwilliger Basis, etwa im Rahmen eines gemeinsamen Kaufs, aber auch auf unfreiwilliger Basis aufgrund eines Nachlasses oder einer Scheidung.<\/em><\/p>\n

Einfache Verwaltung von Immobilien<\/span><\/p>\n

Eine SCI ist flexibler als ein Miteigentum, da die Regeln, denen sie unterliegt, bei ihrer Gr\u00fcndung in der Satzung der Gesellschaft festgelegt werden (Aufteilung der Anteile, Rechte und Pflichten der Gesellschafter usw.). So kann, auch wenn es in der SCI mehrere Eigent\u00fcmer gibt, einen einzigen Verwaltungsleiter<\/strong> mit weitreichenden Befugnissen bestimmt werden, der die laufenden Gesch\u00e4fte leitet. Insofern wird das Verm\u00f6gen im Rahmen der SCI einheitlich verwaltet.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus ist es m\u00f6glich, besondere Bestimmungen<\/strong> aufzunehmen, um beispielsweise festzulegen, wie beim Ausscheiden eines Gesellschafters aus der SCI, beim Verkauf eines Gesellschaftsanteils oder bei der \u00dcbertragung eines solchen im Todesfall vorzugehen ist.<\/p>\n

Dies w\u00e4re insbesondere dann sinnvoll, wenn Fran\u00e7ois eine Partnerin f\u00e4nde und mit dieser in wilder Ehe<\/strong><\/span><\/a>\u00a0leben wollte. \u00dcber die SCI k\u00f6nnten beide Partner sowohl im Fall einer Trennung als auch im Todesfall ihre Interessen wahren.<\/p>\n

Und w\u00e4hrend bei einem Miteigentum Entscheidungen einstimmig oder zumindest mit der Zustimmung von zwei Dritteln der Teilhaber getroffen werden m\u00fcssen, ist dies bei einer SCI nicht der Fall. Es ist die Mehrheit<\/strong>, die f\u00fcr die laufenden Entscheidungen gilt. Dadurch wird, sollten sich die Gesellschafter einmal nicht einig werden, eine Pattsituation vermieden und die reibungslose Verwaltung des SCI-Verm\u00f6gens gesichert.<\/p>\n

Bei der Regelung eines Nachlasses oder bei Ausscheiden eines Gesellschafters aus der SCI werden lediglich einzelne Gesellschaftsanteile \u00fcbertragen oder verkauft. Das Verm\u00f6gen an sich bleibt als Ganzes bestehen.<\/p><\/blockquote>\n

Das Immobilienverm\u00f6gen bleibt als Ganzes bestehen<\/span><\/p>\n

Durch die SCI l\u00e4sst sich eine Zersplitterung des Immobilienverm\u00f6gens vermeiden<\/strong>. Sobald das Verm\u00f6gen in die Gesellschaft aufgenommen wird, werden die Teilhaber von Immobilienverm\u00f6gen zu Eigent\u00fcmern von Gesellschaftsanteilen. Bei der Regelung eines Nachlasses<\/strong><\/span>\u00a0<\/strong><\/a>oder bei Ausscheiden eines Gesellschafters aus der SCI werden lediglich einzelne Gesellschaftsanteile \u00fcbertragen oder verkauft. Das Verm\u00f6gen an sich bleibt als Ganzes bestehen.<\/p>\n

Bei einem Miteigentum<\/strong><\/span> <\/a>hingegen kann sogar absichtlich eine Zersplitterung herbeigef\u00fchrt werden, was den teilweisen oder vollst\u00e4ndigen Verkauf des Eigentums nach sich ziehen w\u00fcrde. Nehmen wir an, Fran\u00e7ois verstirbt und zwei seiner Kinder m\u00f6chten das Eigenheim und die Wohnung in Luxemburg behalten, das dritte jedoch ist knapp bei Kasse und m\u00f6chte seinen Anteil lieber bar ausgezahlt bekommen. Dann m\u00fcsste bei einem Miteigentum alles verkauft werden. Mit einer SCI dagegen k\u00f6nnte ein Kind seinen Anteil (mit dem Einverst\u00e4ndnis der anderen Gesellschafter) verkaufen, ohne dass hierdurch das Verm\u00f6gen aufgel\u00f6st wird, da die SCI dessen Eigent\u00fcmerin ist.<\/p>\n

Die SCI muss zwingend einen privatrechtlichen und nichtkommerziellen Zweck verfolgen, um von einer transparenten Besteuerung profitieren zu k\u00f6nnen.<\/p><\/blockquote>\n

Was ist bei einer SCI zu beachten?<\/h2>\n

Mit der Gr\u00fcndung einer SCI sind rechtliche Auflagen und Kosten verbunden, die es bei einem Miteigentum nicht gibt.<\/p>\n

Der Gesellschaftszweck will klar definiert sein<\/span><\/p>\n

Bei der Gr\u00fcndung der SCI muss Fran\u00e7ois den Zweck der Gesellschaft klar definieren und die Art der ausge\u00fcbten T\u00e4tigkeit genau angeben. Diese sollte zwingend einen privatrechtlichen Charakter haben, damit sie nach dem Transparenzprinzip besteuert werden kann. Die SCI kann zur Verwaltung und Administration von Immobilien, zur Vermietung von Wohnungen usw. gegr\u00fcndet werden.<\/p>\n

=> Von steuerlicher Transparenz ist die Rede, wenn nat\u00fcrliche Personen \u2013 hier die Gesellschafter \u2013 der Einkommenssteuer unterliegen und nicht die Gesellschaft als solche. Die zu versteuernden Eink\u00fcnfte (zum Beispiel Mieteink\u00fcnfte) werden von den Gesellschaftern direkt in ihren Steuererkl\u00e4rungen angegeben.<\/em><\/p>\n

Der Zweck der SCI darf nicht kommerzieller Art sein<\/strong> und nicht darauf abzielen, Gesch\u00e4fte zu t\u00e4tigen: Dienstleistungen, gewerbliche Vermietung, Kauf und Weiterverkauf von Immobilien mit dem Ziel, einen Mehrwert zu erzielen, usw.<\/p>\n

Vorschriften und Formalit\u00e4ten<\/span><\/p>\n

Die SCI muss von mindestens zwei Personen (nat\u00fcrlichen oder juristischen) gegr\u00fcndet werden. Auch wenn sie wahlweise durch notarielle oder privatschriftliche Beurkundung gegr\u00fcndet werden kann, m\u00fcssen der Verwalter und die Gesellschafter in jedem Fall die Vorgaben f\u00fcr den Betrieb einer Gesellschaft beachten<\/strong>, d.h. die Organisation j\u00e4hrlicher Hauptversammlungen, die Buchhaltung, die Einhaltung der Abstimmungsvorschriften usw.<\/p>\n

Es ist zu beachten, dass ein durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen eventuell erwirtschafteter Mehrwert zu besteuern ist, insbesondere wenn die Immobilie weniger als zwei Jahre nach dem Erwerb verkauft wird oder wenn sie im Ausland liegt.<\/p><\/blockquote>\n

Der Kostenfaktor<\/span><\/p>\n

F\u00fcr die Gr\u00fcndung einer SCI ist kein Startkapital n\u00f6tig, der Gr\u00fcndungsakt und die Verwaltung k\u00f6nnen jedoch Kosten mit sich bringen: Notar- oder Anwaltskosten, falls die Satzung von einem Experten aufgesetzt wird, Geb\u00fchren f\u00fcr den Eintrag ins Handelsregister, Buchf\u00fchrungsgeb\u00fchren, Bankspesen usw.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus fallen f\u00fcr die Einbringung von Immobilien in die SCI Eintragungs- und Umschreibungsgeb\u00fchren<\/strong> an, ebenso wie bei der Abtretung von Gesellschaftsanteilen Umschreibungsgeb\u00fchren bei der Grundbuch- und Domainenverwaltung sowie Mehrwertsteuern f\u00e4llig werden.<\/p>\n

Im \u00dcbrigen ist auch ein durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen der SCI eventuell erwirtschafteter Mehrwert zu besteuern<\/strong>, insbesondere wenn die Immobilie weniger als zwei Jahre nach dem Erwerb verkauft wird oder wenn sie im Ausland liegt.<\/p>\n

Wenn Fran\u00e7ois zum Beispiel eine oder mehrere Wohnungen in Frankreich \u00fcber seine luxemburgische SCI bes\u00e4\u00dfe, w\u00fcrden f\u00fcr den Mehrwert, den er m\u00f6glicherweise durch die Abtretung seiner Anteile erwirtschaftet, Steuern in Frankreich anfallen, wenn die SCI mehr als 50% der Immobilien in Frankreich h\u00e4lt. Eine Verpflichtung, die seit Verabschiedung des j\u00fcngsten bilateralen Steuerabkommens zwischen Frankreich und Luxemburg gilt. Dies findet jedoch nicht \u00fcberall in gleicher Weise Anwendung. Daher empfiehlt es sich, sich bei einem darauf spezialisierten Berater \u00fcber die zwischen Luxemburg und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, geltenden Steuerabkommen zu informieren.<\/p>\n

Zu guter Letzt sind die Gesellschafter einer SCI Dritten gegen\u00fcber f\u00fcr die Schulden der Gesellschaft haftbar<\/strong> (anteilig nach der Anzahl der Gesellschafter). Das bedeutet, dass ihre Verantwortung nicht begrenzt ist und sich auf ihr gesamtes pers\u00f6nliches Verm\u00f6gen erstreckt.<\/p>\n

Fran\u00e7ois wei\u00df jetzt alles Wichtige zum Thema SCI. Ob er sich f\u00fcr diese Rechtsform entscheidet, h\u00e4ngt jedoch in erster Linie von seinen Zielen und seiner pers\u00f6nlichen Situation ab. Wir w\u00fcrden ihm daher empfehlen, in der Angelegenheit einen Experten (Notar, Anwalt usw.) hinzuziehen und gemeinsam mit diesem zu er\u00f6rtern, welche L\u00f6sung f\u00fcr die Verwaltung und \u00dcbertragung seines Immobilienverm\u00f6gens am besten geeignet ist.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Verwaltung von Immobilienverm\u00f6gen kann schnell kompliziert werden, vor allem wenn mehrere Eigent\u00fcmer involviert sind. In einem solchen Fall kann eine Immobiliengesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re \u2013 SCI) die Verwaltung, aber auch die \u00dcbertragung von Immobilien vereinfachen. myLIFE pr\u00e4sentiert Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Gesellschaftsform. Die SCI ist eine Rechtsform, \u00fcber die … <\/p>\n

Continue reading “Immobilien: Was ist eine SCI?”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":13531,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":"","beyondwords_generate_audio":"1","beyondwords_integration_method":"","beyondwords_project_id":"44704","beyondwords_content_id":"22483436-4810-4f3e-8202-d2e027dcff6d","beyondwords_preview_token":"0c59023f-74de-4162-960b-80f7c370c6e9","beyondwords_player_content":"","beyondwords_player_style":"standard","beyondwords_language_code":"de_DE","beyondwords_language_id":"","beyondwords_title_voice_id":"1929","beyondwords_body_voice_id":"1929","beyondwords_summary_voice_id":"1929","beyondwords_error_message":"","beyondwords_disabled":"","beyondwords_delete_content":"","beyondwords_podcast_id":"","beyondwords_hash":"","publish_post_to_speechkit":"","speechkit_hash":"","speechkit_generate_audio":"","speechkit_project_id":"","speechkit_podcast_id":"","speechkit_error_message":"","speechkit_disabled":"","speechkit_access_key":"","speechkit_error":"","speechkit_info":"","speechkit_response":"","speechkit_retries":"","speechkit_status":"","speechkit_updated_at":"","_speechkit_link":"","_speechkit_text":""},"categories":[177,12,183],"tags":[428,443,466],"class_list":["post-13534","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kauf-de","category-myhome-de","category-beihilfen-und-vorgehensweisen-de","tag-immobilienkredit","tag-kauf","tag-beihilfen-und-vorgehensweisen","my_home"],"yoast_head":"\nImmobilien: Was ist eine SCI? 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