{"id":17685,"date":"2022-05-20T09:00:57","date_gmt":"2022-05-20T07:00:57","guid":{"rendered":"https:\/\/my-life.lu\/?p=17685"},"modified":"2024-01-18T10:45:32","modified_gmt":"2024-01-18T09:45:32","slug":"fokus-zweitwohnsitz-frankreich-14006","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-life.lu\/de\/fokus-zweitwohnsitz-frankreich-14006\/","title":{"rendered":"Fokus Zweitwohnsitz: Frankreich"},"content":{"rendered":"
\n\t\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n

Frankreich ist aufgrund seiner Landschaft, Kultur und Lebensqualit\u00e4t eines der weltweit beliebtesten Ziele f\u00fcr den Erwerb von Zweitwohnungen im Ausland. Wenngleich bei den Immobilienk\u00e4ufen durch Gebietsans\u00e4ssige ein Abw\u00e4rtstrend erkennbar ist, scheint das Interesse wohlhabender K\u00e4ufer aus Europa und der ganzen Welt ungebrochen.<\/p>\n

Frankreich ist seit langem ein beliebtes Land f\u00fcr Personen, die einen Zweitwohnsitz im Ausland erwerben m\u00f6chten. Die Gr\u00fcnde daf\u00fcr sind offensichtlich: sein Klima, seine Landschaft, seine K\u00fcche und seine Weine. Zudem ist das Land f\u00fcr die meisten Europ\u00e4er, vor allem f\u00fcr die Einwohner Luxemburgs, leicht erreichbar. Auch bei K\u00e4ufern aus Gro\u00dfbritannien, den USA und dem Nahen Osten erfreut es sich gro\u00dfer Beliebtheit.<\/p>\n

Dennoch belief sich die Zahl der Transaktionen, die Bestandsimmobilien anstelle von Neubauten zum Gegenstand hatten, laut einem Bericht des Berufsverbands der Notare in Frankreich im Zw\u00f6lfmonatszeitraum bis Ende November insgesamt auf knapp 1,12\u00a0Millionen. In den zw\u00f6lf Monaten bis August 2021 waren es noch 1,21 Millionen gewesen.<\/p>\n

Die Verfasser dieses Berichts zur Analyse des Immobilienmarktes vom Januar 2023 geben an, dass sich der seit dem vierten Quartal 2021 zu beobachtende Abw\u00e4rtstrend in der zweiten Jahresh\u00e4lfte 2022 verst\u00e4rkt hat. Dies deutet darauf hin, dass der explosionsartige Anstieg der Verk\u00e4ufe \u2013 der im August 2021 mit einem Wachstum von 23% gegen\u00fcber dem Vorjahr seinen H\u00f6hepunkt erreicht hatte \u2013 vorbei ist und stattdessen eine Verlangsamung eingesetzt hat. Ursache dieses extremen Anstiegs war die durch die Lockdowns bedingte aufgestaute Nachfrage.<\/p>\n

Catherine Bastien, Head of WM lending Credit Structuring<\/em> bei der BIL, erkl\u00e4rt: \u201eDer epidemische Kontext und die Abriegelungsma\u00dfnahmen haben die Anforderungen der K\u00e4ufer von hochwertigen Immobilien neu definiert. Die Kunden haben sich f\u00fcr Immobilien im Gr\u00fcnen, private Villen und alte H\u00e4user, die komplett renoviert wurden, entschieden. Luxuswohnungen im Stadtzentrum finden dennoch ihre K\u00e4ufer, wenn sie \u00fcber Dachterrassen oder gro\u00dfe Balkone verf\u00fcgen\u201c.<\/p>\n

Es wird wieder \u00fcber Preise verhandelt<\/h2>\n

Im Bericht hei\u00dft es weiter, dass zwar die Verkaufszahlen sinken, die Preise jedoch nicht. Dies gilt sowohl f\u00fcr bestehende H\u00e4user als auch f\u00fcr Wohnungen, wenngleich sich im dritten Quartal 2022 ein leichter R\u00fcckgang der Wachstumsrate beobachten lie\u00df. \u201eDie Notare stellen fest, dass wieder \u00fcber Preise verhandelt wird \u2013 ein Zeichen f\u00fcr eine Abschw\u00e4chung [der Preissteigerungen] und ein ausgewogeneres Umfeld f\u00fcr Gespr\u00e4che zwischen K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern.\u201c<\/p>\n

Im Gro\u00dfraum Paris stiegen die Preise f\u00fcr bestehende H\u00e4user und Wohnungen im dritten Quartal um 0,6% und im Jahresvergleich um 2%, wobei die Preise f\u00fcr H\u00e4user (+5,7%) und Wohnungen (nur 0,2%) unterschiedliche Wachstumsraten aufwiesen. Dieser Trend ist seit dem vierten Quartal 2020 erkennbar.<\/p>\n

Au\u00dferhalb von Paris stiegen die Preise f\u00fcr bestehende Wohnimmobilien im dritten Quartal 2022 um 1,8% und lagen damit um 8,1% h\u00f6her als im Vorjahr. Dabei legten H\u00e4user um 8,6% und Wohnungen um 7,1% zu. Zwischen Anfang 2021 und dem dritten Quartal 2022 war der Preisanstieg bei H\u00e4usern au\u00dferhalb von Paris st\u00e4rker als bei Wohnungen \u2013 2019 und 2020 war es noch umgekehrt gewesen.<\/p>\n

\u201eIn den letzten Jahren haben sich mehr Luxemburger eine Immobilie in Frankreich zugelegt, weil das Land f\u00fcr sie leicht mit dem Auto erreichbar ist. Die meisten gro\u00dfen Luxush\u00e4user werden jedoch von Kunden aus den Nahen Osten und von Einwohnern des Vereinigten K\u00f6nigreichs gekauft. Fast 50% unserer Immobiliendarlehen dienen zur Finanzierung von Immobilien in Frankreich.\u201c<\/p>\n

Der Gro\u00dfraum Paris ist die prestigetr\u00e4chtigste Region in Frankreich und auch bei den \u00e4u\u00dferst Wohlhabenden sehr gefragt.<\/p><\/blockquote>\n

Die Provence und die C\u00f4te d\u2019Azur bleiben bedeutende M\u00e4rkte<\/h2>\n

Catherine Bastien erl\u00e4utert: \u201eDie beliebtesten Ziele auf dem Markt f\u00fcr Luxusimmobilien sind nach wie vor die prestigetr\u00e4chtigen Immobilien an der K\u00fcste, w\u00e4hrend Paris nun mit weniger urbanisierten Gebieten konkurriert und – zum ersten Mal seit Jahrzehnten – seine Vorherrschaft an mehrere Provinzst\u00e4dte verloren hat, die ein gr\u00fcnes Umfeld bieten k\u00f6nnen.\u201c<\/p>\n

Die prestigetr\u00e4chtigen Pariser Vororte sind bei den K\u00e4ufern von Immobilien der Spitzenklasse beliebter denn je. Attraktive Immobilien in Vororten wie Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles oder Saint-Cloud bleiben im Allgemeinen nur wenige Tage auf dem Markt.<\/p>\n

Bei K\u00e4ufern im gehobenen Marktsegment sind die Provence und die C\u00f4te d\u2019Azur am begehrtesten; darauf folgen die Region um Biarritz im Baskenland an der spanischen Grenze und Arcachon westlich von Bordeaux.<\/p>\n

Nach der durch die Pandemie verursachten Unterbrechung sind internationale K\u00e4ufer auf den Luxusmarkt zur\u00fcckgekehrt. Die Nachfrage kommt sowohl von franz\u00f6sischen als auch von internationalen K\u00e4ufern, wobei der Anteil der internationalen K\u00e4ufer nach der Pandemie gestiegen ist. Die Klientel ist eine Mischung aus Franzosen, Amerikanern und Europ\u00e4ern, die eine Zweitwohnung kaufen wollen, die sie saisonal vermieten k\u00f6nnen. Ein weiterer Trend ist die R\u00fcckkehr von \u201ere-pats<\/em>\u201c \u2013 Franzosen, die im Ausland gelebt haben und sich aufgrund des Lebensstils in S\u00fcdfrankreich wieder niederlassen wollen. Viele zieht es nach Mougins, Valbonne und Aix-en-Provence, weil es dort gute internationale Schulen gibt.<\/p>\n

Catherine Bastien, Head of WM lending Credit Structuring<\/em> bei der BIL, f\u00fcgt hinzu: \u201eWir haben auch Anfragen von Personen, die in Paris leben und n\u00e4her am Meer wohnen wollen, in Orten wie Biarritz, St. Tropez und Cannes, obwohl wir in letzter Zeit auch ein wachsendes Interesse an der Bretagne feststellen. In Monaco sind es vor allem Ausl\u00e4nder, die aus steuerlichen Gr\u00fcnden dort leben wollen. (Franz\u00f6sische Staatsangeh\u00f6rige profitieren nicht davon, dass in Monaco keine Einkommensteuer erhoben wird)\u201c.<\/p>\n

Steuern, Geb\u00fchren und \u00dcbertragungskosten<\/h2>\n

Gem\u00e4\u00df franz\u00f6sischen Vorschriften ist es (mit gewissen Einschr\u00e4nkungen) jedem m\u00f6glich, Immobilieneigentum in Frankreich zu erwerben, und der Kaufvorgang ist relativ unkompliziert. Sobald der K\u00e4ufer ein Haus gefunden hat, das ihm zusagt, unterzeichnet er einen Vorvertrag (compromis de vente) und leistet eine Anzahlung in H\u00f6he von 10% des Kaufpreises. Sollte er sp\u00e4ter vom Vertrag zur\u00fccktreten, verliert er diese Anzahlung, sofern keine au\u00dfergew\u00f6hnlichen Umst\u00e4nde vorliegen.<\/p>\n

Bei Neubauten enth\u00e4lt der Vorvertrag gew\u00f6hnlich die Auflage, dass eine Baugenehmigung erteilt werden muss. Nach der Vertragsunterzeichnung pr\u00fcft der Notar alle rechtlichen, finanziellen oder sonstigen Anspr\u00fcche, die auf der Immobilie lasten. Der letzte Schritt ist die Abwicklung des Kaufs (acte de vente).<\/p>\n

Der K\u00e4ufer tr\u00e4gt die Notargeb\u00fchren und die Grunderwerbsteuer, die sich bei Bestandsimmobilien auf 7% bis 8% des Kaufpreises und bei Neubauten auf rund 2% belaufen. Zus\u00e4tzlich muss er noch 20% Mehrwertsteuer zahlen. Die Provision des Immobilienmaklers betr\u00e4gt zwischen 2% und 5%; vereinzelt kann sie auch h\u00f6her ausfallen.<\/p>\n

Nach dem Kauf einer Immobilie m\u00fcssen die Eigent\u00fcmer die verschiedenen Steuern f\u00fcr Wohnimmobilien zahlen: die Grundsteuer (taxe fonci\u00e8re), die von allen zu entrichten ist, und die Wohnsteuer (taxe d’habitation), die nur f\u00fcr Zweitwohnungen gilt. Die H\u00f6he dieser Abgaben richtet sich nach dem Standort der Immobilie, ihrer Gr\u00f6\u00dfe und den Kosten f\u00fcr die kommunale Infrastruktur.<\/p>\n

Immobilien und die franz\u00f6sische Verm\u00f6gensteuer<\/h2>\n

Die franz\u00f6sische Verm\u00f6gensteuer, die 2018 ersatzweise f\u00fcr eine umfassendere Steuer auf Finanzverm\u00f6gen und sonstige Verm\u00f6genswerte eingef\u00fchrt wurde, greift bei einem Immobilienwert ab 1,3 Millionen Euro nach Abzug von Darlehensbetr\u00e4gen. Es gelten jedoch Freibetr\u00e4ge f\u00fcr Immobilien, die als Erstwohnsitz genutzt werden. Bei Personen mit Wohnsitz in Frankreich wird das weltweite Immobilienverm\u00f6gen ber\u00fccksichtigt, bei nicht in Frankreich ans\u00e4ssigen Personen nur das Eigentum in Frankreich. Immobilieneigentum, dessen Wert diese Schwelle \u00fcbersteigt, unterliegt einer progressiven Besteuerung mit Steuers\u00e4tzen von 0,5% bis 1,5% (ab einem Wert von mehr als 10 Millionen Euro).<\/p>\n

Die Besteuerung von Mieteink\u00fcnften richtet sich danach, wie eine Immobilie vermietet wird, d.h. ob der Vermieter ein Unternehmen oder eine Privatperson ist und ob die Vermietung m\u00f6bliert oder unm\u00f6bliert erfolgt.<\/p><\/blockquote>\n

Die Besteuerung von Mieteink\u00fcnften richtet sich danach, wie eine Immobilie vermietet wird, d.h. ob der Vermieter ein Unternehmen oder eine Privatperson ist und ob die Vermietung m\u00f6bliert oder unm\u00f6bliert erfolgt. Bei der Vermietung von m\u00f6blierten Immobilien wird meist die sogenannte Micro-BIC-Regelung in Anspruch genommen: Dabei wird ein Mindeststeuersatz von 20% (und bis zu 45%) auf 50% der Ertr\u00e4ge angewendet, wobei dieser Prozentsatz bei eingetragenen m\u00f6blierten Touristenunterk\u00fcnften oder G\u00e4stezimmern h\u00f6her ausfallen kann. Hinzu kommen Sozialabgaben in H\u00f6he von 17,2% (7,5% bei Vermietern mit Wohnsitz in Europa).<\/p>\n

Kapitalertr\u00e4ge aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen komplexen Regelungen. Catherine Bastien \u00e4u\u00dfert sich dazu wie folgt: \u201eIn Frankreich m\u00fcssen sich K\u00e4ufer entscheiden, ob sie den Kauf im eigenen Namen oder \u00fcber ein Unternehmen abwickeln m\u00f6chten. Die Besteuerung beim Verkauf der Immobilie ist von der Art des beteiligten Unternehmens abh\u00e4ngig. Privatpersonen, die eine Immobilie in Frankreich besitzen, k\u00f6nnen diese nach 30\u00a0Jahren g\u00e4nzlich steuerfrei verkaufen.<\/p>\n

Unsere Kunden greifen sehr gern auf die Gr\u00fcndung einer Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re (SCI) zur\u00fcck. In den meisten F\u00e4llen wird die SCI wie eine Privatperson behandelt\u00a0\u2013 der Verkauf ist damit nach 30\u00a0Jahren steuerfrei. Bei einer Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (SARL), die der K\u00f6rperschaftsteuer unterliegt, gibt es keine derartige Befreiung. Ganz gleich, wie lange sich die Immobilie schon im Besitz der Gesellschaft befindet, auf die Kapitalertr\u00e4ge werden immer Steuern f\u00e4llig.\u201c<\/p>\n

Flexibilit\u00e4t bei Darlehen<\/h2>\n

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen m\u00fcssen, um eine Immobilie in Frankreich zu kaufen (was von Nutzen sein kann, um die Schwelle f\u00fcr die Verm\u00f6gensteuer nicht zu \u00fcberschreiten) sind franz\u00f6sische Banken wom\u00f6glich nicht besonders flexibel. Viele sind nicht bereit, Personen ohne Wohnsitz in Frankreich ein Darlehen zu gew\u00e4hren, selbst wenn es um Luxusimmobilien geht. Catherine Bastien erkl\u00e4rt, dass die Zusammenarbeit mit internationalen Instituten wie der BIL, die sich mit den steuerlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr nicht in Frankreich ans\u00e4ssige Personen auskennen und regelm\u00e4\u00dfig Kunden verschiedenster Nationalit\u00e4ten betreuen, hier vorteilhaft sein kann.<\/p>\n

Internationale Banken sind m\u00f6glicherweise in der Lage, Darlehen zu flexibleren Bedingungen anzubieten. Endf\u00e4llige Darlehen\u00a0\u2013 die eine Bank in der Erwartung vergibt, dass der Kreditnehmer zuk\u00fcnftig eine gro\u00dfe Einmalzahlung erh\u00e4lt, mit der er das Darlehen vollst\u00e4ndig tilgen kann\u00a0\u2013 sind bei franz\u00f6sischen Banken nicht ohne Weiteres verf\u00fcgbar. Sie k\u00f6nnen jedoch von spezialisierten Kreditgebern beschafft werden, die regelm\u00e4\u00dfig mit K\u00e4ufern im oberen Marktsegment zu tun haben.<\/p>\n

Franz\u00f6sische Immobilien erfreuen sich bei internationalen K\u00e4ufern unter allen Marktbedingungen gro\u00dfer Beliebtheit, und die K\u00e4ufer sch\u00e4tzen die Sicherheit eines stabilen und zuverl\u00e4ssigen Rechtssystems, das die Risiken f\u00fcr k\u00fcnftige Hausbesitzer m\u00f6glichst gering h\u00e4lt. Nach Auskunft der BIL ist die Nachfrage ihrer Kunden nach Immobilien in Frankreich nach wie vor h\u00f6her als f\u00fcr jede andere Region in Europa.<\/span><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Frankreich ist aufgrund seiner Landschaft, Kultur und Lebensqualit\u00e4t eines der weltweit beliebtesten Ziele f\u00fcr den Erwerb von Zweitwohnungen im Ausland. Wenngleich bei den Immobilienk\u00e4ufen durch Gebietsans\u00e4ssige ein Abw\u00e4rtstrend erkennbar ist, scheint das Interesse wohlhabender K\u00e4ufer aus Europa und der ganzen Welt ungebrochen. Frankreich ist seit langem ein beliebtes Land f\u00fcr Personen, die einen Zweitwohnsitz im … <\/p>\n

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