{"id":18769,"date":"2022-10-11T09:00:20","date_gmt":"2022-10-11T07:00:20","guid":{"rendered":"https:\/\/my-life.lu\/?p=18769"},"modified":"2023-08-09T15:12:11","modified_gmt":"2023-08-09T13:12:11","slug":"fokus-zweitwohnsitz-spanien-14009","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-life.lu\/de\/fokus-zweitwohnsitz-spanien-14009\/","title":{"rendered":"Fokus Zweitwohnsitz: Spanien"},"content":{"rendered":"
\n\t\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n

Vor mehr als zehn Jahren erlebte der spanische Immobilienmarkt eine schwere Krise\u00a0\u2013 K\u00e4ufer wurden zahlungsunf\u00e4hig, Kreditgeber mussten ums \u00dcberleben k\u00e4mpfen und unz\u00e4hlige Wohnungen im gesamten Land standen leer. F\u00fcr unbedarfte Kaufinteressenten hat Spanien auch heute noch seine T\u00fccken, doch dank Meer, Sonne und entspanntem Lebensstil bleibt das Land ein beliebter Standort f\u00fcr Ferienimmobilien, der K\u00e4ufer aus ganz Europa und dar\u00fcber hinaus anzieht.<\/p>\n

Der spanische Immobilienmarkt hatte bis zu seinem Zusammenbruch w\u00e4hrend der globalen Finanzkrise den Ruf, dass es dort wie im Wilden Westen zugeht. Dann brachen die Hauspreise um bis zu 30% ein und das Ausma\u00df der \u00fcberm\u00e4\u00dfigen Baut\u00e4tigkeit \u2013 vor allem in den K\u00fcstengebieten \u2013 wurde deutlich. Pl\u00f6tzlich \u00fcberstiegen die Schulden vieler K\u00e4ufer den Wert ihrer Immobilie.<\/p>\n

Der Zusammenbruch des Marktes zwang viele spanische Banken in die Knie, die zu viele Kredite an spekulativ t\u00e4tige Bautr\u00e4ger vergeben hatten. Den schlimmsten Exzessen in der Branche wurde jedoch ein Ende gemacht und in den letzten 10 Jahren sind die Preise stetig gestiegen, auch wenn die COVID-19-Pandemie 2020 zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs f\u00fchrte.<\/p>\n

Auswirkungen des Brexits<\/h2>\n

Internationale K\u00e4ufer beeinflussen seit jeher die Preise in Spanien, vor allem auf den Balearen und in den Seeb\u00e4dern an der Mittelmeerk\u00fcste, wo insgesamt knapp 10% der Immobiliengesch\u00e4fte auf sie entfallen. Die Reisebeschr\u00e4nkungen aufgrund der Pandemie und dar\u00fcber hinaus insbesondere die Auswirkungen des Brexits haben die britischen K\u00e4ufer verschreckt, die immer f\u00fcr einen bedeutenden Teil der Nachfrage verantwortlich waren. Der Anteil der Einwohner Gro\u00dfbritanniens an den ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern ist von 30% im Jahr 2009 auf nur noch 10% im Jahr 2021 gesunken. Allerdings wurde die entstandene L\u00fccke von anderen europ\u00e4ischen Anlegern gef\u00fcllt.<\/p>\n

Laut Catherine Bastien, Head of WM Credit Structuring<\/em> bei der BIL, konzentriert sich die Finanzierungst\u00e4tigkeit der Bank auf die Luxusm\u00e4rkte: \u201eWir konzentrieren uns auf die Balearen und Marbella, wo die Preise w\u00e4hrend der erw\u00e4hnten Krise recht stabil geblieben sind. Die besten Gebiete liegen im \u201eGoldenen Dreieck\u201c (Marbella, Nieva Andalucia, Sierra Blanca, Oj\u00e8n, Benahavis). Der Immobilienmarkt von Marbella hat sich als widerstandsf\u00e4hig erwiesen. Dar\u00fcber hinaus ist es erw\u00e4hnenswert, dass es vor der letzten Krise keine Immobilien auf einem sehr hohen Niveau gab und wir eine vor\u00fcbergehende Knappheit erleben k\u00f6nnten\u201c.\u00a0Sie r\u00e4umt jedoch ein, dass Spanien ein schwieriger Markt sein kann: \u201eIllegale Bauten ohne Baugenehmigung sind ein Problem.\u201c K\u00e4ufer werden grunds\u00e4tzlich Schwierigkeiten haben, Finanzmittel f\u00fcr den Erwerb von Immobilien aufzunehmen, solange diese nicht nachweislich legal erbaut wurden.<\/p>\n

Catherine Bastien zufolge hat die r\u00fcckl\u00e4ufige Nachfrage aus Gro\u00dfbritannien Auswirkungen auf den Markt: \u201eF\u00fcr britische Staatsb\u00fcrger, die bereits Immobilieneigentum in Spanien besa\u00dfen, k\u00f6nnte es beispielsweise schwieriger werden, dorthin zu reisen. Vor allem jetzt, da Gro\u00dfbritannien nicht mehr zur EU geh\u00f6rt. Es gibt auch Bedenken hinsichtlich ihrer M\u00f6glichkeiten, einen Zweitwohnsitz zu vererben, nachdem in Gro\u00dfbritannien jetzt keine EU-Vorschriften mehr gelten. Au\u00dferdem unterliegen sie unter Umst\u00e4nden anderen steuerlichen Regelungen als EU-B\u00fcrger.\u201c<\/p>\n

Regelungen f\u00fcr Anlageimmobilien*<\/h2>\n

Trotz dieser Faktoren ist Spanien nach wie vor ein beliebtes Zweitwohnsitzland. Das Jahr 2022 war f\u00fcr den Immobilienmarkt an der Costa del Sol ein arbeitsreiches Jahr. In der Tat, das gesch\u00e4ftigste Jahr seit 2007. Es gilt im Allgemeinen als recht offen f\u00fcr Ausl\u00e4nder, die Immobilien erwerben m\u00f6chten. Beispielsweise gibt es dort sogenannte \u201egoldene Visa\u201c f\u00fcr ausl\u00e4ndische Immobilienbesitzer; Ausl\u00e4nder, die mehr als 500.000\u00a0Euro in spanische Immobilien investieren, haben die M\u00f6glichkeit, einen Aufenthaltstitel zu erhalten.<\/p>\n

Diese Visa sind vor allem f\u00fcr Rentner und f\u00fcr K\u00e4ufer von Ferienimmobilien interessant, aber sie sind auch bei Nicht-EU-B\u00fcrgern gefragt, die in einem Mitgliedstaat der Europ\u00e4ischen Union Fu\u00df fassen und im Schengen-Raum reisen m\u00f6chten. Da die Europ\u00e4ische Kommission jedoch immer mehr Druck auf die L\u00e4nder aus\u00fcbt, investitionsbasierte Visaregelungen zu beenden, hat die spanische Regierung einger\u00e4umt, dass sie erw\u00e4gt, die Regelung abzuschaffen oder den Mindestanlagebetrag auf 1 Million Euro zu verdoppeln.<\/p>\n

F\u00fcr Kaufinteressenten, die eine Anlageimmobilie anstatt eines Zweitwohnsitzes suchen, gelten etwas komplexere Vorschriften. In einigen F\u00e4llen haben die Regionalregierungen strengere Regelungen f\u00fcr die Urlaubsvermietung und insbesondere Plattformen f\u00fcr kurzfristige Vermietungen wie Airbnb eingef\u00fchrt, um dem Preisanstieg in beliebten Touristengebieten Einhalt zu gebieten.<\/p>\n

Jede der 17 Regionen des Landes darf ihre eigenen Regeln f\u00fcr Vermietungsobjekte im Besitz von Ausl\u00e4ndern erlassen, wobei die strengsten Vorschriften auf den Balearen und in Madrid gelten. Potenzielle Anleger sollten sich daher mit den lokalen Vorschriften vertraut machen. Nicht-Gebietsans\u00e4ssige aus EU- oder EWR-L\u00e4ndern m\u00fcssen 19% Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlen, in anderen L\u00e4ndern ans\u00e4ssige Personen 24,75%. Gebietsans\u00e4ssige Eigent\u00fcmer, die ihre Mieteinnahmen zusammen mit anderen Eink\u00fcnften in ihrer j\u00e4hrlichen spanischen Steuererkl\u00e4rung angeben m\u00fcssen, erhalten einen Nachlass von 50%.<\/p>\n

Alle K\u00e4ufer ben\u00f6tigen eine Steuernummer, die unter Vorlage des Reisepasses bei einer Polizeidienststelle beantragt werden kann. Bei EU-B\u00fcrgern geht dieses Verfahren sehr schnell und ist schon nach rund einem Tag abgeschlossen. Bei Nicht-EU-B\u00fcrgern dauert es etwas l\u00e4nger, d.h. die K\u00e4ufer sollten diese Anforderung bei ihrer Zeitplanung ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

Kapitalertrag-, Verm\u00f6gen- und Grundsteuer*<\/h2>\n

Bei Verkauf der Immobilie betr\u00e4gt die Kapitalertragsteuer f\u00fcr in Spanien ans\u00e4ssige Personen und Nicht-Gebietsans\u00e4ssige aus EU- und EWR-L\u00e4ndern 19% f\u00fcr Gewinne von bis zu 6.000\u00a0Euro, 21% f\u00fcr Gewinne zwischen 6.000\u00a0Euro und 50.000\u00a0Euro, 23% f\u00fcr Gewinne zwischen 50.000\u00a0Euro und 200.000\u00a0Euro, 27% f\u00fcr Gewinne zwischen 200.000\u00a0Euro und 300.000 Euro und 28% \u00fcber 300.000 Euro. Nicht-Gebietsans\u00e4ssige, die Staatsangeh\u00f6rige anderer L\u00e4nder sind, m\u00fcssen mindestens 24% zahlen.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus erhebt Spanien eine Verm\u00f6gensteuer, die in der Regel auf Immobilien im Wert von mindestens 700.000 Euro unter Abzug des Hypothekarkredits. Madrid und Andalusien erheben keine Verm\u00f6genssteuer. Andere Regionen erheben Steuers\u00e4tze zwischen 0,25% und 3,75% f\u00fcr besonders wertvolle Immobilien (bis zu 10 Mio. \u20ac). Nicht in Spanien ans\u00e4ssige K\u00e4ufer sollten auch die sogenannte \u201efiktive Einkommensteuer\u201c nicht vergessen, die auf nicht vermietete Immobilien in spanischen Stadtregionen erhoben wird. Sie bel\u00e4uft sich auf 2% des im Grundbuch eingetragenen Werts (valor catastral<\/em>), der von den \u00f6rtlichen Steuerbeh\u00f6rden ermittelt wird.<\/p>\n

Der im Grundbuch eingetragene Wert wird auch zur Berechnung der j\u00e4hrlichen kommunalen Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles<\/em> oder IBI) verwendet, die je nach Region j\u00e4hrlich meistens zwischen 0,4% und 1,1% des valor catastral<\/em> betr\u00e4gt. K\u00e4ufer sollten ber\u00fccksichtigen, dass dieser Wert in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt.<\/p>\n

Kosten des Immobilienkaufs*<\/h2>\n

Die Kosten f\u00fcr den Kauf einer Immobilie in Spanien k\u00f6nnen je nach Region sehr unterschiedlich ausfallen, und die Entgelte sind h\u00e4ufig verhandelbar. Die K\u00e4ufer zahlen einen Gro\u00dfteil der Geb\u00fchren und Provisionen, aber im Gegensatz zu Frankreich gibt es keine feste Geb\u00fchrenordnung f\u00fcr Anw\u00e4lte oder Immobilienmakler.<\/p>\n

Die Notarkosten, zu denen die Stempelsteuer und die Geb\u00fchr f\u00fcr die Eintragung ins Grundbuch z\u00e4hlen, belaufen sich \u00fcblicherweise auf 1% bis 2,5% des Immobilienwerts. Hinzu kommen noch die Anwaltskosten in H\u00f6he von 1% bis 2% und die Maklergeb\u00fchren, die in der Regel mit rund 3% des Immobilienpreises zu Buche schlagen. Die Grunderwerbsteuer liegt f\u00fcr Bestandsimmobilien zwischen 6% und 10% und f\u00fcr Neubauten bei 10%.<\/p>\n

K\u00e4ufer in Spanien sollten sich auch heute noch vor Spekulanten h\u00fcten. Durch die Finanzkrise haben sich die Reihen der unseri\u00f6sen Akteure vielleicht gelichtet, doch es ist immer noch ratsam, die Referenzen von Bautr\u00e4gern sorgf\u00e4ltig zu pr\u00fcfen. Der Ruf des Immobiliensektors hat sich allerdings stark verbessert, und die spanischen Landschaften wie auch der spanische Lebensstil haben nichts von ihrem Reiz verloren.<\/p>\n

Internationale K\u00e4ufer beeinflussen seit jeher die Preise in Spanien, vor allem auf den Balearen und in den Seeb\u00e4dern an der Mittelmeerk\u00fcste, wo insgesamt knapp 10% der Immobiliengesch\u00e4fte auf sie entfallen.<\/p><\/blockquote>\n

* Haftungsausschluss: Die Inhalte dieses Dokuments dienen ausschlie\u00dflich zu Informationszwecken und gelten nur zum Zeitpunkt ihrer Ver\u00f6ffentlichung. Die vorliegenden Informationen k\u00f6nnen das Wissen und die Kompetenzen ihrer Anwender nicht ersetzen.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vor mehr als zehn Jahren erlebte der spanische Immobilienmarkt eine schwere Krise\u00a0\u2013 K\u00e4ufer wurden zahlungsunf\u00e4hig, Kreditgeber mussten ums \u00dcberleben k\u00e4mpfen und unz\u00e4hlige Wohnungen im gesamten Land standen leer. F\u00fcr unbedarfte Kaufinteressenten hat Spanien auch heute noch seine T\u00fccken, doch dank Meer, Sonne und entspanntem Lebensstil bleibt das Land ein beliebter Standort f\u00fcr Ferienimmobilien, der K\u00e4ufer … <\/p>\n

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