Angesichts der wiederholten Turbulenzen auf den Finanzm\u00e4rkten in den letzten Jahren und der anhaltenden Unsicherheit \u00fcber die globalen Wirtschaftsaussichten erfreut sich die Stabilit\u00e4t von Wohnimmobilien als Anlageobjekt bei den Anlegern wieder steigender Beliebtheit. Mietimmobilien sind als Einkommensquelle und langfristiges Kapitalwachstum innerhalb eines Portfolios immer attraktiver geworden. Dennoch gibt es potenzielle Fallstricke, die nicht ignoriert werden sollten.<\/p>\n
Der Wohnimmobilienmarkt in Luxemburg hat in den letzten 15 Jahren einen erheblichen Wertzuwachs erfahren. So legten die H\u00e4userpreise zwischen Anfang 2010 und dem ersten Quartal 2022 laut Eurostat um 131% zu. Seitdem haben jedoch die hohe Inflation, steigende Zinsen und die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine die Konjunktur und das Anlegervertrauen belastet und zu einem R\u00fcckgang der Immobilienpreise gef\u00fchrt. In den 12 Monaten bis Ende September 2024 fielen die luxemburgischen Hauspreise um durchschnittlich 2,4%, w\u00e4hrend die Preise f\u00fcr Wohnungen um 5,3% zur\u00fcckgingen, so das Online-Immobilienportal atHome.lu.<\/p>\n
Bislang geh\u00f6rten die Preise f\u00fcr Wohnimmobilien in Luxemburg zu den stabilsten in der EU. Im 21. Jahrhundert wurde lediglich im Jahr 2009 ein R\u00fcckgang verzeichnet, der durch die globale Finanzkrise bedingt und nur von kurzer Dauer war. Die Preise stiegen auch w\u00e4hrend der Corona-Pandemie deutlich, befl\u00fcgelt durch extrem niedrige Zinsen.<\/p>\n
Es ist also nicht verwunderlich, dass Immobilien nach wie vor beliebt sind. Die Investoren k\u00f6nnen sich auf die Mieteink\u00fcnfte verlassen und haben in der Vergangenheit \u00fcber lange Zeitr\u00e4ume ein kontinuierliches Kapitalwachstum erzielt. Dar\u00fcber hinaus kann eine Investition in Mietobjekte f\u00fcr viele eine g\u00fcnstigere Alternative f\u00fcr einen Einstieg in den extrem teuren Luxemburger Immobilienmarkt im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses darstellen.<\/p>\n
Auch wenn die Verkaufspreise f\u00fcr Immobilien im Gro\u00dfherzogtum zumindest vor\u00fcbergehend gesunken sind, scheint der Aufw\u00e4rtstrend auf dem Mietmarkt ungebrochen. Dieser profitiert seit jeher von der starken Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen. Fast 50% der Bev\u00f6lkerung (47,4% Anfang 2023) besitzen nicht die luxemburgische Staatsangeh\u00f6rigkeit und die Einwohner stammen aus mehr als 170 verschiedenen L\u00e4ndern.<\/p>\n
Nach Angaben von atHome.lu geht der R\u00fcckgang der Immobilienpreise mit einem Anstieg der Mietkosten einher: Die Wohnungsmieten stiegen im September 2024 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 4,9% und die Mietpreise f\u00fcr H\u00e4user um 6,0%. Insgesamt stiegen die Durchschnittsmieten in der zentralen Region des Landes, zu der auch Luxemburg-Stadt geh\u00f6rt, um 3,4% auf 2.149\u20ac pro Monat und im S\u00fcden um 2,5% auf 1.613\u20ac pro Monat.<\/p>\n
Mieteigentum ist auch eine M\u00f6glichkeit zur Diversifizierung eines aus Aktien und Anleihen bestehenden Investmentportfolios. Die Korrelation zwischen den Anleihe- und Aktienm\u00e4rkten war 2022 hoch, da beide durch den Anstieg der Inflation und der Zinsen belastet wurden. Dies veranlasste die Anleger zur Suche nach Alternativen, die zu einem ausgewogeneren und widerstandsf\u00e4higeren Portfolio beitragen k\u00f6nnten.<\/p>\n
Immobilien k\u00f6nnen zudem als Absicherung dienen. Geerbtes Geld wird oft f\u00fcr den Kauf eines Eigenheims verwendet, sodass Immobilieninvestitionen eine Absicherung gegen Marktschwankungen in beide Richtungen darstellen. Wertschwankungen einer Immobilie sind weniger relevant, wenn diese ver\u00e4u\u00dfert wird, um den Kauf eines Eigenheims zu finanzieren, dessen Preis sich wahrscheinlich \u00e4hnlich entwickelt hat. Dagegen ist es keinesfalls garantiert, dass Investitionen an den Finanzm\u00e4rkten mit der Entwicklung am Immobilienmarkt Schritt halten k\u00f6nnen.<\/p>\n
Die Investition in Immobilien und insbesondere in Mietobjekte hat allerdings auch Nachteile. Der Immobiliensektor ist nicht immun gegen die wirtschaftlichen Faktoren, die die Anleihe- und Aktienm\u00e4rkte beeinflussen. Steigende Zinsen verteuern Immobiliendarlehen und die h\u00f6heren R\u00fcckzahlungskosten haben zwischen 2022 und 2024 bereits zu einer Trendwende bei den Immobilienpreisen beigetragen.<\/p>\n
Es gibt keine Garantie daf\u00fcr, dass die H\u00e4userpreise weiter steigen werden, nur weil sie in der Vergangenheit massiv zugelegt haben. Das Jahrzehnt, das durch die globale Finanzkrise und die Covid-19-Pandemie mehr oder weniger abgeschlossen wurde, war f\u00fcr Immobilieninvestitionen besonders f\u00f6rderlich, da die Zinss\u00e4tze in diesem Zeitraum au\u00dfergew\u00f6hnlich niedrig waren \u2013 und in absehbarer Zeit wohl auch nicht wiederkehren werden. Und auch wenn die Mietpreise derzeit steigen, gibt es keine Garantie daf\u00fcr, dass sie mit den Immobilienkosten Schritt halten. Hier ist es gut, sich daran zu erinnern, dass sie von Anfang 2010 bis zum ersten Quartal 2022 um weniger als 20% gestiegen sind.<\/p>\n
Immobilien sind von Natur aus illiquide. Daher sollten Mietobjekte als langfristiges Investment betrachtet werden.<\/p><\/blockquote>\n
Immobilien sind von Natur aus illiquide. Daher sollten Mietobjekte als langfristiges Investment betrachtet werden. Der Verkauf einer Immobilie kann sich \u00fcber Monate hinziehen. Somit sollte man kein Geld investieren, das man m\u00f6glicherweise kurzfristig braucht. Bei Immobilientransaktionen fallen zudem vorab hohe Ausgaben an, wie beispielsweise die Kosten f\u00fcr die Grundbucheintragung, Notarkosten, Kreditbereitstellungskosten und m\u00f6glicherweise Renovierungskosten, um die Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu bringen.<\/p>\n
Wer den Kauf einer Mietimmobilie in Erw\u00e4gung zieht, sollte vor der Entscheidung alles genau durchrechnen. Es ist verlockend, einfach den Tilgungsbetrag des Darlehens von den Mieteink\u00fcnften abzuziehen und anzunehmen, dass die Differenz der Gewinn ist. Es fallen jedoch laufende Kosten an, darunter Reparaturen, Maklergeb\u00fchren, Versicherungen und Nebenkosten. Immobilien sind mit Risiken verbunden. So k\u00f6nnen unvorhersehbare Ereignisse wie eine \u00dcberschwemmung oder Sch\u00e4den am Dach den Gewinn eines ganzen Jahres oder sogar mehr aufzehren.<\/p>\n
Auch die Steuern m\u00fcssen ber\u00fccksichtigt werden. Mieteink\u00fcnfte werden h\u00e4ufig mit dem Grenzsteuersatz \u2013 also dem h\u00f6chsten Steuersatz \u2013 versteuert. Obwohl Ausgaben f\u00fcr Instandhaltung und Reparaturen, Zinszahlungen, Abschreibungen und Verwaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden k\u00f6nnen, muss dennoch ein erheblicher Teil der Eink\u00fcnfte versteuert werden. Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssen Kapitalanleger auf die Gewinne, die sie beim Verkauf eines Mietobjekts erzielen, m\u00f6glicherweise eine Wertzuwachssteuer zahlen. Der Hauptwohnsitz eines Steuerpflichtigen ist in Luxemburg von der Kapitalertragssteuer befreit, aber Gewinne aus anderen Immobilien werden in der Regel mit 21% besteuert (zuz\u00fcglich einer Versicherungsabgabe von 1,4%), wenn sie mindestens zwei Jahre lang nicht genutzt wurden.<\/p>\n
Machen Sie sich mit dem Markt vertraut<\/h2>\n
Wenn man in Mietobjekte investiert, sollte man den Markt genau kennen. Zielgruppe k\u00f6nnten beispielsweise Studenten, junge Berufst\u00e4tige oder Expatriates sein. Es ist wenig sinnvoll, eine Immobilie zu kaufen und durch Modernisierungen aufzuwerten, wenn sich hinterher herausstellt, dass es nicht m\u00f6glich ist, das f\u00fcr ein profitables Investment erforderliche Mietniveau zu erreichen.<\/p>\n
Investoren sollten eine genaue Vorstellung von der H\u00f6he der Miete haben, die sie mit dem Objekt erzielen k\u00f6nnen, und von ihrem Kreditbedarf. Bei Darlehen f\u00fcr Mietobjekte gelten oft andere Bedingungen als bei Darlehen f\u00fcr ein Eigenheim \u2013 nicht zuletzt, da sich der Beleihungssatz in der Regel nach der Mietrendite und nicht nach dem Gehalt des K\u00e4ufers richtet.<\/p>\n
Es lohnt sich, in die Zufriedenheit der Mieter zu investieren, damit sie lange in der Wohnung bleiben.<\/p><\/blockquote>\n
Bei Mietinvestitionen gilt es, Leerstandszeiten zu vermeiden. Denn eine \u00fcber Monate leerstehende Immobilie ist viel teurer als eine leichte Mietsenkung. Es lohnt sich, in die Zufriedenheit der Mieter zu investieren, damit sie lange in der Wohnung bleiben. Vermietungsagenturen k\u00f6nnen eine Option f\u00fcr Eigent\u00fcmer sein, die keine Zeit oder kein Interesse haben, sich selbst um die Verwaltung der Immobilie zu k\u00fcmmern. Die Qualit\u00e4t dieser Anbieter ist allerdings sehr unterschiedlich.<\/p>\n
Die Entscheidungen, die bei einer Investition in Mietimmobilien getroffen werden m\u00fcssen, unterscheiden sich von denen beim Kauf eines Eigenheims. Auch die zu ber\u00fccksichtigenden wirtschaftlichen Faktoren sind nicht dieselben. Das sollten K\u00e4ufer beachten, wenn sie sich f\u00fcr ein Objekt entscheiden. Mietwohnungen k\u00f6nnen ein zuverl\u00e4ssiges Einkommen und Kapitalwachstum bieten, wenn man \u00fcberlegt handelt und die gebotene Sorgfalt walten l\u00e4sst. Ansonsten werden die Gewinnerwartungen m\u00f6glicherweise recht schnell entt\u00e4uscht.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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