{"id":24684,"date":"2025-01-08T09:00:10","date_gmt":"2025-01-08T08:00:10","guid":{"rendered":"https:\/\/my-life.lu\/?p=24684"},"modified":"2025-01-08T12:57:43","modified_gmt":"2025-01-08T11:57:43","slug":"das-dilemma-bei-investitionen-in-mietimmobilien-10063","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-life.lu\/de\/das-dilemma-bei-investitionen-in-mietimmobilien-10063\/","title":{"rendered":"Das Dilemma bei Investitionen in Mietimmobilien"},"content":{"rendered":"

Auf einem Immobilienmarkt mit steigenden Preisen kann die Investition in Mietobjekte sehr attraktiv sein. Anleger k\u00f6nnen sich so ein regelm\u00e4\u00dfiges Einkommen sichern, dessen H\u00f6he in der Regel parallel zur Inflation ansteigt, w\u00e4hrend zugleich der Kapitalwert der Immobilie zunehmen d\u00fcrfte. In Luxemburg war dies viele Jahre lang der Fall. Mittlerweile hat sich das Umfeld jedoch ge\u00e4ndert und potenzielle Anleger werden ihre Strategie \u00fcberdenken m\u00fcssen.<\/p>\n

Mietimmobilien sind seit \u00fcber zehn Jahren beliebte Investitionsobjekte. Sie erm\u00f6glichen eine Diversifizierung abseits der Aktien- und Anleihenm\u00e4rkte, bieten ein stabiles Einkommen und haben in den letzten Jahren \u00e4u\u00dferst zufriedenstellende Renditen geliefert. Die Bewertungen auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt verzeichneten eine au\u00dferordentlich starke Entwicklung: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg von 4.896\u00a0Euro im Jahr\u00a02016 auf einen Spitzenwert von 9.511\u00a0Euro im April\u00a02022.<\/p>\n

Obwohl der Wohnungsmarkt somit relativ teuer war, boten sich f\u00fcr Anleger auch gute M\u00f6glichkeiten f\u00fcr eine weniger kostspielige Investition. Wenn sie nicht daran interessiert waren, ein gro\u00dfes Einfamilienhaus zu kaufen, oder wenn sie eine Wohnimmobilie nur ein paar Jahre lang f\u00fcr den Eigenbedarf nutzen wollten, konnten sie ein kleineres Objekt kaufen und es vermieten, sobald sie nicht mehr selbst darin wohnten. So konnten sie vom Wachstum des Immobilienmarktes profitieren und gleichzeitig einen Teil ihres Kapitals f\u00fcr andere Zwecke verwenden.<\/p>\n

Der Entscheidungsprozess rund um die Anlage in Mietimmobilien ist jedoch komplizierter geworden. Die langanhaltende Hausse ist in den letzten Jahren abgeklungen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im August 2024 noch bei 8.382 Euro. In den letzten Jahren kam es zu Preisr\u00fcckg\u00e4ngen an den meisten europ\u00e4ischen Wohnungsm\u00e4rkten, aber Luxemburg stellt einen Sonderfall dar, denn der Markt hatte hier nach seinem letzten H\u00f6chststand eine gr\u00f6\u00dfere Fallh\u00f6he. So musste Luxemburg in den zw\u00f6lf Monaten bis zum Ende des ersten Quartals 2024 nach Angaben von Eurostat den st\u00e4rksten R\u00fcckgang innerhalb der EU (10,9%) hinnehmen. Der Markt entwickelte sich damit deutlich schlechter als etwa in Frankreich (4,8%) und Deutschland (5,9%). F\u00fcr Luxemburg betrug dieser R\u00fcckgang in den 12 Monaten vor dem 3. Quartal 2024 nur noch 5,1%.<\/p>\n

Erh\u00f6hte Kreditkosten<\/h2>\n

In dieser Entwicklung spiegeln sich unter anderem die gestiegenen Kreditkosten wider. Im fr\u00fcheren Niedrigzinsumfeld konnten sich Anleger relativ attraktive Immobiliendarlehen f\u00fcr den Erwerb von Mietobjekten sichern, doch seit 2022 sind die Zinsen erheblich gestiegen. Im zweiten Halbjahr\u00a02024 setzte zwar eine r\u00fcckl\u00e4ufige Entwicklung der Zinsen ein, aber dennoch bleibt die Kreditaufnahme deutlich teurer als in den letzten zehn Jahren, in denen die Zinss\u00e4tze \u00e4u\u00dferst niedrig waren. Es ist unwahrscheinlich, dass sie in absehbarer Zeit wieder auf ein solches Niveau sinken werden.<\/p>\n

Entscheidungen mit Blick auf die Anlage in Mietimmobilien sind aufgrund von h\u00f6heren Kreditkosten und schw\u00e4chelnden Immobilienpreisen komplizierter geworden.<\/p><\/blockquote>\n

Entscheidungen mit Blick auf die Anlage in Mietimmobilien sind aufgrund von h\u00f6heren Kreditkosten und schw\u00e4chelnden Immobilienpreisen komplizierter geworden. Je nach Sichtweise der Anleger kann dies ein Problem oder eine Chance darstellen. Das gegenw\u00e4rtige Umfeld k\u00f6nnte ihnen eine Gelegenheit bieten, luxemburgische Immobilien mit wertvollem langfristigem Potenzial zu niedrigeren Preisen zu erwerben. Es k\u00f6nnte aber auch symptomatisch f\u00fcr einen l\u00e4nger anhaltenden R\u00fcckgang des Immobilienmarktes im Gro\u00dfherzogtum sein.<\/p>\n

Im Moment k\u00f6nnte es f\u00fcr Anleger, die ein Mietobjekt erwerben wollen, jedoch wichtiger sein, die Entwicklung der Mietpreise in den Blick zu nehmen. Wenn die Kaufpreise sinken und die Mieteinnahmen steigen, wird der Kauf von Mietobjekten f\u00fcr neue Anleger zu einer zunehmend attraktiven Strategie. Tats\u00e4chlich ist die Lage in diesem Bereich erfreulicher, denn die Mieten in Luxemburg sind kontinuierlich angestiegen \u2013 von 24,15 Euro pro Quadratmeter und Monat im August 2021 auf 28,10 Euro drei Jahre sp\u00e4ter. Die Angebotspreise am Mietmarkt steigen j\u00e4hrlich um 7,5% bis 8%.<\/p>\n

Hinzu kommt, dass auch l\u00e4ngerfristige Faktoren auf ein fortgesetztes Wachstum der Preise auf dem luxemburgischen Mietmarkt hindeuten. So gibt es viele Personen, die nur vor\u00fcbergehend in Luxemburg wohnen, da sie f\u00fcr die Dauer von ein oder zwei Jahren einer befristeten Arbeit im Gro\u00dfherzogtum nachgehen. Anfang 2024 belief sich der Anteil der Wohnbev\u00f6lkerung ohne luxemburgische Staatsangeh\u00f6rigkeit auf 47,3% und umfasste Menschen aus 170 L\u00e4ndern. All das tr\u00e4gt zu einem starken Mietmarkt bei, da es f\u00fcr viele Menschen aufgrund ihrer Lebensumst\u00e4nde naheliegend ist, kurzfristige Unterk\u00fcnfte zu bevorzugen.<\/p>\n

Erwerbskosten und laufende Kosten<\/h2>\n

Beim Erwerb eines Mietobjekts muss ein Anleger nicht nur die Dynamik am Immobilienmarkt und am Mietmarkt bedenken, sondern auch die Kosten, die f\u00fcr den K\u00e4ufer \u00fcblicherweise anfallen. Eine Anlage in Mietimmobilien ist mit bestimmten Vorlaufkosten verbunden, darunter die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Rechtskosten. Die Gesamtausgaben f\u00fcr einen Immobilienkauf k\u00f6nnen sich dadurch um mehr als 10% erh\u00f6hen.<\/p>\n

Eine Anlage in Mietimmobilien ist mit bestimmten Vorlaufkosten verbunden, darunter die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Rechtskosten. Die Gesamtausgaben f\u00fcr einen Immobilienkauf k\u00f6nnen sich dadurch um mehr als 10% erh\u00f6hen.<\/p><\/blockquote>\n

Dar\u00fcber hinaus gibt es laufende Kosten, die ein Vermieter unter Umst\u00e4nden tragen muss. M\u00f6glicherweise muss ein Immobiliendarlehen zur\u00fcckgezahlt werden, wobei die Kosten im Laufe der Zeit je nach Entwicklung der Zinss\u00e4tze schwanken k\u00f6nnen. Nebenkosten werden in der Regel zwar von den Mietern getragen, doch \u00fcberdies fallen auch laufende Instandhaltungskosten an, z.B. f\u00fcr die Beseitigung von Sch\u00e4den, die Reparatur von Ausstattungsgegenst\u00e4nden und den Austausch defekter Ger\u00e4te. Diese Kosten k\u00f6nnen betr\u00e4chtlich sein und sind daher relevant f\u00fcr die Entscheidung des Anlegers, in welche Art von Immobilie er investieren will. So k\u00f6nnte er sich etwa gegen eine \u00e4ltere Immobilie und stattdessen f\u00fcr ein wartungsarmes Neubauobjekt entscheiden.<\/p>\n

Bei der Suche nach einem Mieter k\u00f6nnen weitere Kosten anfallen. W\u00e4hrend einige Vermieter bereit sind, ihre Immobilien auf beliebten Vermietungsportalen zu inserieren und auf das Beste zu hoffen, bevorzugen andere die Zusammenarbeit mit einer Immobilienagentur und die damit verbundene Sicherheit. Diese Option kann dem Vermieter ein gewisses Ma\u00df an Schutz bieten, wenn ein Mieter seine Mietzahlungen nicht leistet oder andere Probleme bereitet. Zudem kann die Agentur als Kommunikationskanal dienen. Einige Agenturen bieten neben der Vermittlung von Mietern auch einen dauerhaften Verwaltungsservice an. Das ist mit h\u00f6heren Kosten verbunden, kann aber sinnvoll f\u00fcr Vermieter sein, die im Ausland leben.<\/p>\n

Vor dem Erwerb eines Mietobjekts sollten Anleger auch bedenken, wie sich die Mieteinnahmen auf ihre steuerliche Situation auswirken werden. In Luxemburg werden Mieteink\u00fcnfte mit dem Grenzsteuersatz des Eigent\u00fcmers besteuert, d.h. dem h\u00f6chsten Steuersatz unter allen besteuerten Einkommensteilen. Es k\u00f6nnen zwar bestimmte Abz\u00fcge geltend gemacht werden \u2013 z.B. f\u00fcr Maklergeb\u00fchren, Reparaturen und Kreditzinsen in Verbindung mit dem Erwerb des Objekts \u2013, aber ein Teil der Mieteinnahmen muss in jedem Fall versteuert werden. Anleger, die ihre Mietimmobilien mit Gewinn verkaufen, m\u00fcssen \u00fcberdies wahrscheinlich Kapitalertragsteuer auf die Differenz zahlen.<\/p>\n

Den Markt ber\u00fccksichtigen<\/h2>\n

Bei der Anlage in Mietimmobilien sollte man das Objekt auch aus der Perspektive der Mieter betrachten und seinen nat\u00fcrlichen Markt identifizieren. Das k\u00f6nnen Studenten, Berufseinsteiger, Familien oder Expatriates sein. Expatriates suchen m\u00f6glicherweise nach einem Wohnsitz f\u00fcr eine ganze Familie, beispielsweise ein Haus mit Garten. Studenten interessieren sich dagegen eher f\u00fcr einfache und preisg\u00fcnstige Optionen, w\u00fcnschen sich aber vielleicht eine zentrale Lage oder eine gute Anbindung an die \u00f6ffentlichen Verkehrsmittel.<\/p>\n

Leerst\u00e4nde sind in der Regel das gr\u00f6\u00dfte Problem f\u00fcr jeden Eigent\u00fcmer einer Mietimmobilie. Jeder Monat, in dem ein Kredit abzubezahlen ist, aber keine Mieteinnahmen erzielt werden, schm\u00e4lert die Gesamtrendite des Anlegers. Beim Verkaufen mag es eine gute Strategie sein, Gesch\u00e4fte erst abzuschlie\u00dfen, wenn man den h\u00f6chsten Preis realisieren kann \u2013 aber bei der Anlage in Mietimmobilien k\u00f6nnen allzu hoch gesteckte Ziele dem Anleger eher zum Schaden gereichen. Im Allgemeinen lohnt es sich au\u00dferdem, Ma\u00dfnahmen zu ergreifen, um die Mieter zufrieden zu stellen und sie l\u00e4nger zu halten.<\/p>\n

Der Entscheidungsprozess rund um die Anlage in Mietimmobilien gestaltet sich in Luxemburg heutzutage anders als fr\u00fcher. In der Vergangenheit waren Anleger an kontinuierlich steigende Immobilienpreise und ein stetiges Wachstum der Mieteinnahmen gew\u00f6hnt. Mittlerweile sind die Berechnungen aufgrund der Schw\u00e4che des Immobilienmarktes und der h\u00f6heren Kreditkosten komplizierter geworden. Nachdem die Europ\u00e4ische Zentralbank zuletzt angefangen hat, die Zinsen zu senken, k\u00f6nnte es jedoch ein guter Zeitpunkt sein, den Erwerb von Mietimmobilien wieder ins Auge zu fassen.<\/p>\n

Wenn die Kaufpreise sinken und die Mieteinnahmen steigen, wird der Kauf von Mietobjekten f\u00fcr neue Anleger zu einer zunehmend attraktiven Strategie.<\/p><\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Auf einem Immobilienmarkt mit steigenden Preisen kann die Investition in Mietobjekte sehr attraktiv sein. Anleger k\u00f6nnen sich so ein regelm\u00e4\u00dfiges Einkommen sichern, dessen H\u00f6he in der Regel parallel zur Inflation ansteigt, w\u00e4hrend zugleich der Kapitalwert der Immobilie zunehmen d\u00fcrfte. In Luxemburg war dies viele Jahre lang der Fall. Mittlerweile hat sich das Umfeld jedoch ge\u00e4ndert … <\/p>\n

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