Obwohl die Immobilienpreise in Luxemburg seit 2022 gesunken sind, k\u00f6nnen Investoren, die ihre Immobilie seit 2020 oder fr\u00fcher besitzen, beim Verkauf immer noch einen Gewinn erzielen. Dem Verk\u00e4ufer stellen sich dabei zwei Fragen: Wie kann er die anfallende Wertzuwachssteuer m\u00f6glichst gering halten und wie soll er den Erl\u00f6s m\u00f6glichst effizient reinvestieren?<\/p>\n
Kapitalgewinne aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes sind in Luxemburg nicht steuerpflichtig. Wenn Sie jedoch eine zur Vermietung bestimmte Immobilie oder ein Ferienhaus verkaufen, m\u00fcssen Sie m\u00f6glicherweise Steuern auf den erzielten Wertzuwachs entrichten. Im Allgemeinen gilt eine Immobilie im Rahmen einer Ver\u00e4u\u00dferung als Hauptwohnsitz, wenn Sie zum Verkaufszeitpunkt darin gewohnt haben oder wenn der Verkauf sp\u00e4testens am 31.\u00a0Dezember des Folgejahres nach Ihrem Auszug aus der betreffenden Immobilie und dem damit verbundenen Wechsel Ihres Hauptwohnsitzes erfolgt. Voraussetzung ist grunds\u00e4tzlich, dass Sie unmittelbar nach dem urspr\u00fcnglichen Erwerb oder der Fertigstellung der Immobilie dort eingezogen sind oder vor der Ver\u00e4u\u00dferung mindestens f\u00fcnf Jahre lang dort gewohnt haben.<\/p>\n
Der Wertzuwachs ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem urspr\u00fcnglichen Kaufpreis abz\u00fcglich der Erwerbskosten, einschlie\u00dflich der Kosten f\u00fcr den Immobilienmakler sowie der Eintragungs-, \u00dcbertragungs- und Notargeb\u00fchren.<\/p>\n
Der Zeitpunkt des Verkaufs ist wichtig, da er die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage und den anwendbaren Steuersatz beeinflussen kann. Wenn Sie die Immobilie seit f\u00fcnf Jahren oder weniger besitzen, gilt der Gewinn als spekulativ.<\/p>\n
Bei einem als \u201espekulativ\u201c eingestuften Gewinn gilt ein h\u00f6herer Steuersatz. In diesem Fall kommt der individuelle Grenzsteuersatz zur Anwendung, der f\u00fcr Personen mit einem h\u00f6heren Einkommen bis zu 42\u00a0% betragen kann.<\/p>\n
Im Falle eines als spekulativ eingestuften Gewinns wird die Steuer zum marginalen Einkommensteuersatz der Person erhoben und kann f\u00fcr Besserverdienende bis zu 42% betragen.<\/p>\n
Bei nicht-spekulativen Verk\u00e4ufen wird der Gewinn als au\u00dferordentliches Einkommen eingestuft und zu einem g\u00fcnstigeren Satz besteuert \u2013 der H\u00e4lfte des marginalen Steuersatzes.<\/p>\n
Verk\u00e4ufer bei einem nicht-spekulativen Verkauf k\u00f6nnen einen Indexierungsfreibetrag geltend machen, der geschaffen wurde, um die Auswirkungen der Inflation abzumildern. Ein Koeffizient wird auf den Kaufpreis angewendet, abh\u00e4ngig davon, wann die Immobilie erworben wurde. In diesen F\u00e4llen profitieren Verk\u00e4ufer au\u00dferdem von einem Freibetrag von 50.000\u20ac (doppelt im Falle einer gemeinsamen Veranlagung), der die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage, den Kapitalgewinn, reduziert.<\/p>\n
Dar\u00fcber hinaus gibt es Regelungen zur Befreiung von der Wertzuwachssteuer, die zur Anwendung kommen, wenn Immobilien von Privatpersonen an den Staat, an Gebietsk\u00f6rperschaften oder an den Luxemburger Fonds f\u00fcr Wohnungswesen (die f\u00fcr Sozialwohnungen zust\u00e4ndige \u00f6ffentliche Einrichtung des Gro\u00dfherzogtums) verkauft werden, sofern kein Vorkaufsrecht f\u00fcr die betreffende Immobilie besteht.<\/p>\n
Es gibt Regelungen zur Befreiung von der Wertzuwachssteuer, die zur Anwendung kommen, wenn Immobilien von Privatpersonen an den Staat, an Gebietsk\u00f6rperschaften oder an den Luxemburger Fonds f\u00fcr Wohnungswesen verkauft werden, sofern kein Vorkaufsrecht f\u00fcr die betreffende Immobilie besteht.<\/p><\/blockquote>\n
In dieser Tabelle ist die Besteuerung von Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen aus einer Immobilie dargelegt, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist:<\/p>\n
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Immobilienbesitzer haben somit im Wesentlichen zwei Optionen, um die Wertzuwachssteuer so weit wie m\u00f6glich reduzieren: Die erste besteht darin, die Immobilie nicht zu verkaufen, bis die geltende Mindestdauer von f\u00fcnf Jahren \u00fcberschritten ist. Die zweite besteht darin, zu warten, bis das eigene Einkommen niedriger ist \u2013 z.B. bis zum Eintritt in den Ruhestand \u2013, da dies mit einem geringeren Grenzsteuersatz einhergehen sollte.<\/p>\n
Reinvestition der Erl\u00f6se<\/h2>\n
Eine im Jahr 2024 eingef\u00fchrte Initiative soll den Bestand an erschwinglichem Wohnraum in Luxemburg erweitern und den Druck auf den Mietmarkt verringern. Die Gesetzgebung bietet einen sogenannten \u00dcbertragungsaufschub f\u00fcr Kapitalgewinne (\u201eRollover Relief\u201c), wenn eine bestimmte Art von Immobilie mit Mitteln gekauft wird, die aus dem Verkauf eines fr\u00fcheren Wohnhauses (nicht des Hauptwohnsitzes) stammen und nicht als spekulativ gelten. Die neue Immobilie, die gem\u00e4\u00df der Gesetzgebung bis 2027 erworben werden muss, muss als Sozialmietimmobilie eingestuft sein oder in die A+-Klasse f\u00fcr Energieeffizienz, W\u00e4rmed\u00e4mmung und Umweltleistung fallen.<\/p>\n
Sozialmieten, deren Ziel es ist, einkommensschw\u00e4cheren Haushalten erschwinglichen Wohnraum zu bieten, werden von Organisationen \u00fcberwacht, die vom Wohnungsministerium gem\u00e4\u00df Regeln benannt wurden, die 2009 in Kraft getreten sind. Die Mieten m\u00fcssen unter dem Marktniveau liegen, was f\u00fcr einen Vermieter, der eine neue Investition t\u00e4tigt, eine \u00dcberlegung darstellen w\u00fcrde. Zu den Vorteilen geh\u00f6rt, dass die Miete vom Staat garantiert wird, die Mieter betreut werden und es finanzielle Unterst\u00fctzung f\u00fcr die Instandhaltung der Immobilie gibt.<\/p>\n
Eigent\u00fcmer profitieren ebenfalls von Steuerbefreiungen. Die im Jahr 2024 eingef\u00fchrten Regeln befreien Mieteinnahmen aus der Verwaltung durch Sozialmietorganisationen bis zu 90\u202f% von der Steuer, gegen\u00fcber zuvor 75\u202f%. Der sogenannte \u201eRollover Relief\u201c in Bezug auf den Kapitalgewinn bedeutet, dass der Gewinn aufgeschoben wird, anstatt eine dauerhafte Befreiung zu schaffen, aber er bietet eine gewisse Flexibilit\u00e4t beim Zeitpunkt und erm\u00f6glicht es Verk\u00e4ufern, die Realisierung des Kapitalgewinns aufzuschieben, bis ihr Steuersatz g\u00fcnstiger ist.<\/p>\n
Der sogenannte \u201eRollover Relief\u201c in Bezug auf den Kapitalgewinn bedeutet, dass der Gewinn aufgeschoben wird, anstatt eine dauerhafte Befreiung zu schaffen.<\/p><\/blockquote>\n
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt<\/h2>\n
Die neuen Regeln werden voraussichtlich energieeffiziente Geb\u00e4ude wertvoller machen und den Markt f\u00fcr energieintensive Immobilien d\u00e4mpfen, was es schwieriger macht, Immobilien zu verkaufen, die nicht den Energieeffizienzstandards und gesetzlichen Anforderungen entsprechen.<\/p>\n
Dies wurde bereits in anderen L\u00e4ndern beobachtet \u2013 in Frankreich gibt es beispielsweise ein Verbot, die am wenigsten energieeffizienten Immobilien zu vermieten, und es wird erwartet, dass die Effizienzkriterien im Laufe des n\u00e4chsten Jahrzehnts schrittweise erh\u00f6ht werden. Dies k\u00f6nnte den Wert von Investitionen in die Energieperformance einer zu vermietenden oder zu verkaufenden Immobilie erh\u00f6hen, einschlie\u00dflich Ma\u00dfnahmen wie der Verbesserung der Isolierung und der Modernisierung von Heizsystemen, die langfristig Geld sparen sollten.<\/p>\n
Die neuen Regeln k\u00f6nnten auch helfen, eine Wiederbelebung des luxemburgischen Immobilienmarktes anzusto\u00dfen, indem sie neue Anreize f\u00fcr Investoren schaffen. Der Markt, der sich nach einem langen Zeitraum des Wachstums seit dem vierten Quartal 2022 im R\u00fcckgang befand, begann sich 2025 zu erholen, blieb jedoch Ende dieses Jahres ged\u00e4mpft. Die Regeln zu Kapitalgewinnen f\u00fcr sozialen Wohnungsbau wurden als Teil eines Ma\u00dfnahmenpakets zur Ankurbelung des Marktes eingef\u00fchrt, einschlie\u00dflich Mietzusch\u00fcssen f\u00fcr unter 30J\u00e4hrige.<\/p>\n
F\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer erh\u00f6hen die neuen Regeln die Optionen beim Verkauf, was besonders n\u00fctzlich ist f\u00fcr Personen, die eine Immobilie \u00fcber einen langen Zeitraum hinweg besitzen und erhebliche potenzielle Kapitalgewinne angesammelt haben. Die Anreize zur Investition von Kapital in sozialen Mietwohnungsbau sind attraktiv, obwohl Vermieter auch mit den Risiken einverstanden sein m\u00fcssen. Dennoch hat die Besteuerung insgesamt einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt, den Hauseigent\u00fcmer ber\u00fccksichtigen sollten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Obwohl die Immobilienpreise in Luxemburg seit 2022 gesunken sind, k\u00f6nnen Investoren, die ihre Immobilie seit 2020 oder fr\u00fcher besitzen, beim Verkauf immer noch einen Gewinn erzielen. Dem Verk\u00e4ufer stellen sich dabei zwei Fragen: Wie kann er die anfallende Wertzuwachssteuer m\u00f6glichst gering halten und wie soll er den Erl\u00f6s m\u00f6glichst effizient reinvestieren? Verkauf einer steuerfreien Hauptwohnung … <\/p>\n
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