Aufgrund der hohen Grundst\u00fccks- und Hauspreise in Luxemburg ist es vermehrt \u00fcblich, Immobilien als Miteigentum zu kaufen. Ein g\u00fcnstigerer Kaufpreis, geteilte Fixkosten, ein Geb\u00e4udeverwalter, der sich um Wartungsarbeiten k\u00fcmmert; kurz es gibt viele Vorteile, sich f\u00fcr eine sogenannte \u201eCopro\u201c zu entscheiden, aber auch einige Einschr\u00e4nkungen, die man kennen sollte, bevor man kauft.<\/p>\n
Was ist mit dem Miteigentum eines Geb\u00e4udes gemeint? Dies wird durch das luxemburgische Gesetz vom 16. Mai 1975 definiert und bezieht sich auf \u201ejedes Geb\u00e4ude oder jede Geb\u00e4udegruppe, deren Besitz auf mehrere Personen verteilt ist, in Einheiten, die jeweils eine private Einheit sowie einen Anteil an gemeinsamen Einheiten umfassen\u201c. Wir sprechen daher von Miteigentum, sobald mindestens zwei Personen separaten, sprich privaten Raum besitzen, sowie gemeinsamen Raum in einem Geb\u00e4ude teilen.<\/p>\n
Erw\u00e4gen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung? Dann informieren Sie sich in folgendem Artikel \u00fcber ihre Besonderheiten und Regeln.<\/p>\n
Ein wichtiges Konzept in Bezug auf die Miteigent\u00fcmerschaft ist jenes der Berechnung der Miteigentumsanteile (in Luxemburg als \u201eMilli\u00e8mes\u201c, d.h. \u201eTausendstel\u201c bezeichnet). Jeder Miteigent\u00fcmer besitzt einen Anteil an den gemeinsamen Geb\u00e4udeanteilen. Dieser Anteil wird in sogenannten \u201eMilli\u00e8mes\u201c gemessen. Diese dienen als Grundlage f\u00fcr die Berechnung Ihrer Beteiligung an allen Ausgaben f\u00fcr die Instandhaltung, Verwaltung und die kollektiven Dienstleistungen des Geb\u00e4udes. Sie bestimmen auch die Stimmrechte jedes Miteigent\u00fcmers bei Eigent\u00fcmerversammlungen.<\/p>\n
Die Verteilung der Miteigentumsanteile wird durch die Regelung des Miteigentums festgelegt und im deskriptiven Teilungszustand angegeben. Diese Verteilung ist daher sehr schwierig zu modifizieren und ein K\u00e4ufer kann die H\u00f6he seines Anteils nicht aushandeln. Die Berechnung der Anteile basiert auf einer Gewichtung der Fl\u00e4che jeder Einheit entsprechend seiner Beschaffenheit. Es wird jedoch eine Obergrenze von 50% der \u201eMilli\u00e8mes\u201c angewandt, um zu vermeiden, dass ein Miteigent\u00fcmer die absolute Mehrheit der Stimmen hat.<\/p>\n
Alle Entscheidungen bez\u00fcglich des Miteigentums werden in der Hauptversammlung der Miteigent\u00fcmer getroffen.<\/p>\n
Zwei Arten von Versammlungen sind zu unterscheiden:<\/strong><\/p>\n Jeder Miteigent\u00fcmer hat eine Stimme, deren Gewicht durch seine Miteigentumsanteile ausgedr\u00fcckt wird.<\/p><\/blockquote>\n Die Entscheidungen \u00fcber das Miteigentum werden somit zur Abstimmung gebracht. Jeder Besitzer hat eine Stimme, deren Gewicht durch seine Miteigentumsanteile ausgedr\u00fcckt wird. Auch wenn die Anwesenheit eines jeden Eigent\u00fcmers oder das Entsenden einer Vertretung nicht zwingend vorgeschrieben ist, muss ein bestimmtes Quorum eingehalten werden, damit die Versammlung als stimmf\u00e4hig gilt. Wird dieses Quorum nicht erreicht, wird ein zweiter Termin festgelegt. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass das notwendige Quorum zwischen jeder neu einberufenen Eigent\u00fcmerversammlung absinkt, um letztendlich eine Entscheidungsfindung zu erleichtern. Es gen\u00fcgt also nicht, an Sitzungen teilzunehmen, um eine Entscheidung zu blockieren \u2013 es ist zwingend erforderlich, anwesend zu sein, um seine Meinung zu vertreten.<\/p>\n Nicht zu verwechseln mit dem Syndikat der Miteigent\u00fcmer, also der Gesamtheit der Eigent\u00fcmer, ist der \u201eSyndic\u201c das von ihnen beauftragte Organ und der gesetzliche Vertreter der Miteigent\u00fcmerschaft. Fakultativ kann dieser jederzeit durch einen Beschluss der Eigent\u00fcmerversammlung eingesetzt werden. Er wird mit absoluter Mehrheit f\u00fcr maximal drei Jahre gew\u00e4hlt. Diese Zeitspanne ist verl\u00e4ngerbar.<\/p>\n Die Hauptaufgabe des Geb\u00e4udeverwalters besteht darin, alle Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung und Aufrechterhaltung des Miteigentums zu \u00fcbernehmen (die Miteigentumsordnung durchzusetzen, die Liste der Miteigent\u00fcmer auf dem neuesten Stand zu halten, die Beschl\u00fcsse der Versammlung umzusetzen usw.).<\/p>\n Obwohl alle wichtigen Entscheidungen im Prinzip von den Miteigent\u00fcmern bei den Versammlungen getroffen werden, ist der \u201eSyndic\u201c f\u00fcr kleine Aufgaben im Zusammenhang mit der Wartung und Reparatur von Gemeinschaftsr\u00e4umen verantwortlich. Wenn eine kritische Situation am oder im Geb\u00e4ude entsteht und schnelle Ma\u00dfnahmen f\u00fcr die Sicherheit aller ergriffen werden m\u00fcssen, kann der Geb\u00e4udeverwalter ausnahmsweise auch Entscheidungen treffen, ohne eine Miteigent\u00fcmerversammlung einzuberufen.<\/p>\n Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, ist es wichtig zu wissen, ob diese Art zu wohnen auch zu Ihnen passt!<\/p>\n Je gr\u00f6\u00dfer das Geb\u00e4ude, indem sich die Eigentumswohnung befindet, desto weniger Entscheidungsgewicht f\u00fcr den Einzelnen.<\/p><\/blockquote>\n M\u00f6chten Sie eher selbst entscheiden oder k\u00f6nnen Sie kollegiale Entscheidungen treffen und akzeptieren? Ein gro\u00dfer Teil der Entscheidungen, vor allem in Bezug auf die gemeinsamen Einheiten eines Geb\u00e4udes (verwendete Materialien und Farben, Endbearbeitungsebenen …) wird vom \u201eSyndic\u201c getroffen oder in der Miteigent\u00fcmerversammlung beschlossen. Dies kann eine Quelle f\u00fcr Frustrationen sein, da Ihre Entscheidungsbefugnis in diesem Prozess auf Ihre Miteigentumsanteile begrenzt ist. Somit ist nicht garantiert, dass nach Ihrer Pr\u00e4ferenz abgestimmt wird. Des Weiteren gilt: je gr\u00f6\u00dfer das Miteigentum, desto geringer Ihr Entscheidungsgewicht.<\/p>\n Brauchen Sie absolute Ruhe oder m\u00f6gen Sie die N\u00e4he zu mehreren Nachbarn? Als Miteigent\u00fcmer entscheidet man sich daf\u00fcr, in Gemeinschaft zu leben. Sie m\u00fcssen bereit sein, eine Miteigentumsordnung zu respektieren, die rechtlich bindend ist. Dieses Reglement bestimmt Ihre Rechte, aber auch Ihre Pflichten und legt m\u00f6glicherweise einige Verbote fest, wie zum Beispiel das Verbot von Haustieren in der Eigentumswohnung.<\/p>\n Nachdem Sie sich mit den m\u00f6glichen Nachteilen einer Miteigent\u00fcmerschaft besch\u00e4ftigt haben, m\u00fcssen Sie sich auch die positiven Seiten einer solchen Wohnform betrachten. Aus gutem Grund gibt es gro\u00dfe Vorteile f\u00fcr den kollektiven Wohnungsbau. Finanziell ist es sehr interessant, da alle Kosten und gemeinsamen Investitionen auf mehrere Personen aufgeteilt werden. Auch der Alltag wird vereinfacht, werden doch alle kleinen Aufgaben oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten vom \u201eSyndic\u201c verwaltet \u2013 vorausgesetzt, die Eigent\u00fcmer denken daran, diesen zu benachrichtigen!<\/p>\n Letztendlich ist es jedoch Ihre ganz pers\u00f6nliche Entscheidung, ob eine Miteigent\u00fcmerschaft f\u00fcr Sie in Frage kommt.<\/p>\n Sie sind jetzt mit den positiven sowie negativen Aspekten einer Eigentumswohnung vertraut und sich sicher, dass diese etwas f\u00fcr Sie ist? Sehr gut! Hier sind noch einige Tipps vor dem Kauf:<\/p>\n Nehmen Sie sich gen\u00fcgend Zeit, um die Regeln der Miteigentumsordnung sowie alle fr\u00fcheren Sitzungsprotokolle der Eigent\u00fcmerversammlung im Detail zu lesen. Sie finden wertvolle Informationen wie die Schadenshistorie (z.B. Wasserschaden), wiederkehrende Probleme im Zusammenhang mit dem Geb\u00e4ude, aber auch die Abstimmungstrends. In der Regel k\u00f6nnen Sie nunmehr beurteilen, ob es sich um eine Miteigent\u00fcmerschaft handelt, die sich gut um ihr Geb\u00e4ude k\u00fcmmert, oder ob es sich im Gegenteil um Eigent\u00fcmer handelt, die ihre Kosten minimieren m\u00f6chten.<\/p>\n Informieren Sie sich dar\u00fcber, ob in naher Zukunft gro\u00dfe Ausgaben geplant sind (Dach, Elektroinstallation, usw.). Diese Ausgaben sind in der Regel sehr hoch und k\u00f6nnen, selbst auf Ihre Miteigentumsanteile begrenzt, Ihr Budget belasten. Achten Sie auch auf die Ausgaben, die k\u00fcrzlich in der Versammlung abgestimmt wurden, da sie zur Last des K\u00e4ufers und nicht zu der des Verk\u00e4ufers gehen k\u00f6nnen. In der Tat ist das bestimmende Datum nicht das der Abstimmung in der Versammlung, sondern jenes der Benachrichtigung bez\u00fcglich der Ausgaben durch den Geb\u00e4udeverwalter an den Eigent\u00fcmer. Allenfalls m\u00fcssten Sie im Kaufvertrag explizit festhalten, dass die Kosten vom Verk\u00e4ufer \u00fcbernommen werden.<\/p>\n Der Geb\u00e4udeverwalter benachrichtigt den f\u00fcr den Verkauf zust\u00e4ndigen Notar \u00fcber den Restbetrag der vom Verk\u00e4ufer zu bezahlenden Geb\u00fchren, welche direkt vom Verkaufspreis abgezogen werden.<\/p><\/blockquote>\n Sollte der Verk\u00e4ufer seine Wohnungskosten f\u00fcr mehrere Monate nicht bezahlt haben, riskieren Sie als K\u00e4ufer nichts. In der Tat benachrichtigt der \u201eSyndic\u201c den f\u00fcr den Verkauf zust\u00e4ndigen Notar \u00fcber den Restbetrag der ausstehenden Geb\u00fchren, welche direkt vom Verkaufserl\u00f6s abgezogen werden. Ihr neues Leben in der Eigentumswohnung kann nunmehr unbeschwert beginnen!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Aufgrund der hohen Grundst\u00fccks- und Hauspreise in Luxemburg ist es vermehrt \u00fcblich, Immobilien als Miteigentum zu kaufen. Ein g\u00fcnstigerer Kaufpreis, geteilte Fixkosten, ein Geb\u00e4udeverwalter, der sich um Wartungsarbeiten k\u00fcmmert; kurz es gibt viele Vorteile, sich f\u00fcr eine sogenannte \u201eCopro\u201c zu entscheiden, aber auch einige Einschr\u00e4nkungen, die man kennen sollte, bevor man kauft. Was ist mit … <\/p>\n\n
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Der Geb\u00e4udeverwalter (\u201eSyndic\u201c), Schl\u00fcsselperson der Miteigent\u00fcmerschaft<\/h2>\n
Passt die Miteigent\u00fcmerschaft zu mir?<\/h2>\n
Notwendige Abw\u00e4gungen vor dem Kauf<\/h2>\n