{"id":5276,"date":"2018-04-19T14:00:21","date_gmt":"2018-04-19T12:00:21","guid":{"rendered":"https:\/\/my-life.lu\/?p=5276\/"},"modified":"2024-07-25T16:01:00","modified_gmt":"2024-07-25T14:01:00","slug":"wie-gelingt-eine-erfolgreiche-mietinvestition-10013","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/my-life.lu\/de\/wie-gelingt-eine-erfolgreiche-mietinvestition-10013\/","title":{"rendered":"Wie gelingt eine erfolgreiche Mietinvestition?"},"content":{"rendered":"

Immobilien sind eine langlebige, zuverl\u00e4ssige Kapitalanlage, die eine gute Rendite verspricht und auf lange Sicht geringe Risiken birgt. Kein Wunder also, dass viele Privatpersonen, Investoren und Unternehmen eher in Immobilien als in den Aktienmarkt investieren<\/strong><\/span><\/a>. Dennoch ist der Erfolg einer Immobilieninvestition nicht garantiert. Art der Finanzierung, Steueroptimierung, geltende Gesetze und Gepflogenheiten \u2013 man muss viele Abl\u00e4ufe und Zusammenh\u00e4nge verstehen, um mit diesem Projekt erfolgreich sein zu k\u00f6nnen! Daher ist es wichtig, einen erfahrenen Experten zurate zu ziehen.<\/p>\n

Hier unsere 10 Tipps f\u00fcr eine erfolgreiche Mietinvestition!<\/p>\n

Seinen Hauptwohnsitz vermieten<\/h2>\n

Sentimentale Bindung, einfache Umsetzung, verm\u00f6gens- und erbstrategische Entscheidung; es gibt viele Gr\u00fcnde, warum ein Hausbesitzer seinen ehemaligen Hauptwohnsitz zur Miete freigibt, anstatt ihn zu verkaufen.<\/p>\n

Dies ist nicht unbedingt eine gute Entscheidung in Anbetracht der Tatsache, dass der Kapitalgewinn auf den Verkauf des Hauptwohnsitzes nicht steuerpflichtig ist. Vermieten Sie jedoch Ihren Hauptwohnsitz, wird dies als Mietinvestition betrachtet und am Tag des Verkaufs der Kapitalgewinn auf den halben Gesamtsteuersatz besteuert. Finanziell ist es oft interessanter, den Hauptwohnsitz zu verkaufen und den Kapitalgewinn in eine andere Immobilie mit einem g\u00fcnstigeren Steuersatz zu investieren.<\/p>\n

Die Art der Immobilie<\/h2>\n

Welche Immobilienarten sind am steuerfreundlichsten? In Luxemburg unterscheidet man vier Immobilientypen: VEFA<\/strong> <\/span><\/a>(Kauf noch nicht fertiggestellter Immobilien = Kauf auf Plan), Neubau, Immobilien, die \u00e4lter als 5 Jahre und solche die \u00fcber 60 Jahre alt sind.<\/p>\n

Die anfallende Steuer h\u00e4ngt von der Art der Immobilie ab. So berechnen sich zum Beispiel die Eintragungsgeb\u00fchren f\u00fcr eine VEFA nur auf den Grundst\u00fccksanteil, was den zu zahlenden Betrag erheblich reduziert (+\/- 60% weniger). Ein anderer bemerkenswerter Vorteil ist die M\u00f6glichkeit der j\u00e4hrlichen steuerlichen Abschreibung. In der Tat liegt diese bei Neubauten bei 5% (einschlie\u00dflich Immobilien-Sonderabschlag von 1%) w\u00e4hrend der ersten 5 Jahre. Bei Immobilien im Alter zwischen sechs und 60 Jahren sind j\u00e4hrlich 2%, bei \u00fcber 60 Jahre alten Liegenschaften 3% absetzbar. Der Unterschied ist also betr\u00e4chtlich.<\/p>\n

Die drei Arten von Immobilien, die wir als Mietinvestition empfehlen, sind daher VEFA-Immobilien, neue Liegenschaften bis zu 5 Jahren und Objekte \u00fcber 60 Jahre, die gr\u00f6\u00dfere Renovierungen erfordern, welche steuerlich absetzbar sind. Dabei ist zu beachten, dass Ma\u00dfnahmen, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz f\u00fchren, staatlich gef\u00f6rdert werden.<\/p>\n

Zwar sinken die Quadratmeterpreise, je weiter man sich von der Stadt entfernt, jedoch wird dann auch die Mietnachfrage \u00fcberschaubarer. Auch die Aussichten bez\u00fcglich Neubewertung und Weiterverkauf sind dementsprechend geringer.<\/p><\/blockquote>\n

Wahl von Standort und Gr\u00f6\u00dfe der Immobilie<\/h2>\n

Der Standort beeinflusst unmittelbar die Rentabilit\u00e4t und Liquidit\u00e4t einer Immobilie. So sinken zwar die Quadratmeterpreise, je weiter man sich von der Stadt entfernt, jedoch wird dann auch die Mietnachfrage \u00fcberschaubarer. Auch die Aussichten bez\u00fcglich Neubewertung und Weiterverkauf sind dementsprechend geringer. Dennoch kann die Mietrendite h\u00f6her sein als bei einem Objekt im Stadtzentrum.<\/p>\n

Mit Blick auf eine solche m\u00f6gliche Aufwertung ist es ratsam, den Kauf von liquiden Immobilien zu bevorzugen. Konzentrieren Sie sich auf Wohnungen mit einem oder zwei Schlafzimmern, die in der N\u00e4he der Stadt liegen. Nehmen Sie sich die notwendige Zeit, die besten Kaufgelegenheiten (Ausrichtung der Wohnung, Etage im Geb\u00e4ude etc.) zu sondieren. Denken Sie langfristig: Planen Sie Nachwuchs?\u00a0Die Ber\u00fccksichtigung solcher Fragen und die finanziellen Anstrengungen, die Sie jetzt unternehmen, werden sich in ein paar Jahren auszahlen!<\/p>\n

Die passende Finanzierung finden<\/h2>\n

Eine gute Finanzierung ist diejenige, die Ihre Kosten senkt und gleichzeitig Ihr Risiko begrenzt. Die beste Formel wird daher von Ihren Zielen abh\u00e4ngen (Spekulation, Ertrag \u00fcber einen bestimmten Zeitraum, Verm\u00f6gensaufbau) und von der Art der finanzierten Immobilie. Eine Mischung aus verschiedenen Kreditformeln<\/strong><\/span><\/a> (fix, variabel, revidierbar) ist oft die gewinnbringendste L\u00f6sung.<\/p>\n

Unter Ber\u00fccksichtigung der zul\u00e4ssigen Steuerabz\u00fcge belaufen sich die tats\u00e4chlichen Kosten des Darlehens oft auf nur 60% der nominalen Kosten. Dadurch k\u00f6nnen m\u00f6gliche Zinserh\u00f6hungen zum Teil ausgeglichen werden.<\/p>\n

M\u00f6bliert oder nicht m\u00f6bliert<\/h2>\n

Bei einem Mietinvestitionsprojekt stellt sich in aller Regel die Frage nach der M\u00f6blierung. Hier ist wichtig zu wissen, dass m\u00f6blierte Wohnungen liquider und sehr stark nachgefragt sind, Sie jedoch mit einem h\u00e4ufigeren Mieterwechsel rechnen m\u00fcssen. Der klare Vorteil dabei ist, dass Sie eine h\u00f6here Miete verlangen k\u00f6nnen, deren Festlegung zudem weniger verbindlich ist.<\/p>\n

In jedem Fall sollten Sie bei Ein- und Auszug eines jeden Mieters eine Bestandsaufnahme machen, um sicherzustellen, dass Ihre M\u00f6bel und die Immobilie an sich im urspr\u00fcnglichen Zustand zur\u00fcckgegeben werden. Die Mietkaution<\/strong><\/span><\/a> oder Mietgarantie (entspricht im Durchschnitt zwei Monatsmieten) dient als Versicherung gegen m\u00f6gliche Sch\u00e4den.<\/p>\n

Damit eine Wohnung als m\u00f6bliert gelten kann, muss sie komplett ausgestattet sein. Es gen\u00fcgt nicht, dass sie ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl hat.<\/p><\/blockquote>\n

Achtung<\/strong>: Damit eine Wohnung als m\u00f6bliert gelten kann, muss sie komplett ausgestattet sein. Es gen\u00fcgt nicht, dass sie ein Bett, einen Tisch und einen Stuhl hat. Die M\u00f6bel sollten h\u00e4ufige Mieterwechsel aushalten k\u00f6nnen.<\/p>\n

Den richtigen Mietpreis festlegen<\/h2>\n

Die richtige Miete ist ein Balanceakt. Zu niedrig und Sie werden Ihre Investition nicht optimieren, zu hoch und Sie riskieren h\u00e4ufige Mieterwechsel und monatelange Mietausf\u00e4lle, was sich negativ auf Ihre Rendite auswirken w\u00fcrde. Die L\u00f6sung: Die f\u00fcr vergleichbare Immobilien an vergleichbaren Standorten geforderten Mieten ermitteln und auf deren Basis den richtigen Mietpreis festlegen. Heute liegt die Rendite in Luxemburg zwischen 2,5% und 3%. Bitte beachten Sie, dass in Luxemburg das Vermieten einer Immobilie eine j\u00e4hrliche Rendite von 5% des in die Wohnung investierten Kapitals (10% im Fall einer m\u00f6blierten Wohnung) nicht \u00fcberschreiten darf.<\/p>\n

Mietpreish\u00f6he ver\u00e4ndern<\/h2>\n

Rechtlich ist es m\u00f6glich, die Mieten in Luxemburg alle zwei Jahre zu erh\u00f6hen. Diese Anpassung muss im Mietvertrag vorgesehen sein, wobei bestimmte Formvorschriften und Bestimmungen einzuhalten sind. Allerdings darf die Miete nicht mehr als 5% des investierten Kapitals betragen, wobei der Wertsteigerung der Immobilie Rechnung getragen wird. Bei jeder Anpassung darf die Miete nicht um mehr als 10% nach oben korrigiert werden.<\/p>\n

Um Mieter zu finden, raten wir, direkt einen Fachmann zu konsultieren. (\u2026) Soweit nicht anders vereinbart, werden die Maklergeb\u00fchren in Luxemburg vom Mieter getragen.<\/p><\/blockquote>\n

Makler: ja oder nein?<\/h2>\n

Sollten Sie eine Immobilienagentur beauftragen? Um Mieter zu finden, raten wir, direkt einen Fachmann zu kontaktieren. Die Vorteile sind vielf\u00e4ltig: Es erleichtert den Prozess, erspart Ihnen die Organisation von Besichtigungen und erm\u00f6glicht Ihnen, Unterst\u00fctzung zu erhalten und von echter Expertise zu profitieren.<\/p>\n

Die Reform des Mietrechts legt fest, dass die Maklergeb\u00fchren nun zu 50\/50 zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.<\/p>\n

Was ist mit der Verwaltung des Mietobjekts? Auch hier kann sich eine Agentur um alle Aufgaben k\u00fcmmern, die mit Ihrer Mietinvestition verbunden sind: Mieten eintreiben, notwendige Reparaturen veranlassen, Verwaltungsaufgaben usw. Dieser Service kostet in der Regel eine Monatsmiete pro Jahr. Es liegt an Ihnen zu entscheiden, ob Sie sich diesen Komfort g\u00f6nnen wollen. Entscheiden Sie sich f\u00fcr die richtige Agentur!<\/p>\n

Dem Mieter k\u00fcndigen<\/h2>\n

Abgesehen vom Fall eines Zahlungsverzuges, bei dem ein Vermieter das Recht hat, seinem Mieter zu k\u00fcndigen, gibt es zwei besondere Situationen, in denen er seine Liegenschaft zur\u00fcckfordern kann:<\/p>\n