Als Nie\u00dfbrauchrecht<\/strong><\/span><\/a> wird das Recht bezeichnet, eine Sache zu nutzen, die sich im Eigentum einer anderen Person, des sogenannten blo\u00dfen Eigent\u00fcmers, befindet. Der Nie\u00dfbraucher kann die Immobilie nutzen und daraus Einnahmen erzielen, soweit er ihre Substanz nicht beeintr\u00e4chtigt. Er darf also keine wesentlichen Ver\u00e4nderungen an der Immobilie vornehmen.<\/p>\n Dem Nie\u00dfbrauch gegen\u00fcber steht das blo\u00dfe Eigentum ohne Nie\u00dfbrauchrecht<\/strong>. Der blo\u00dfe Eigent\u00fcmer hat das Recht, \u00fcber die Immobilie zu verf\u00fcgen, allerdings darf er sie nicht nutzen oder daraus Einnahmen erzielen. Der blo\u00dfe Eigent\u00fcmer erlangt das uneingeschr\u00e4nkte Eigentumsrecht an der Immobilie in der Regel erst mit dem Tod des Nie\u00dfbrauchers zur\u00fcck. Dieses Prinzip kann sich beispielsweise im Falle einer zweiten Ehe als n\u00fctzlich erweisen: Nach dem Tod des Eigent\u00fcmers oder der Eigent\u00fcmerin k\u00f6nnen seine\/ihre Kinder zu den blo\u00dfen Eigent\u00fcmern der Immobilie werden, w\u00e4hrend der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin das Nie\u00dfbrauchrecht erh\u00e4lt. Auf diese Weise kann der\/die urspr\u00fcngliche Eigent\u00fcmer(in) sicherstellen, dass seine\/ihre Kinder nach dem Tod des\/der Ehepartner(in) von dem Immobilieneigentum profitieren. W\u00fcrde der\/die Ehepartner(in) hingegen das uneingeschr\u00e4nkte Eigentumsrecht an der Immobilie erhalten, k\u00f6nnte er\/sie nach Belieben dar\u00fcber verf\u00fcgen und h\u00e4tte z.B. die M\u00f6glichkeit, Kindern aus einer fr\u00fcheren Ehe s\u00e4mtliche Rechte an der Immobilie vorzuenthalten.<\/p>\n Da die Grundsteuer in Luxemburg relativ niedrig ist, bringt ein Unternehmenseigentum<\/strong> an Immobilien <\/strong>nur geringe Vorteile mit sich, und aufgrund der in den letzten Jahren eingef\u00fchrten strengeren Offenlegungsvorschriften in Bezug auf die wirtschaftlichen Eigent\u00fcmer ist die Anonymit\u00e4t nicht mehr gew\u00e4hrleistet. Im Falle des Erwerbs einer Immobilie zum Zwecke der Vermietung oder zu sonstigen Investmentzwecken kann sich die Gr\u00fcndung einer nicht kommerziell t\u00e4tigen Immobiliengesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (Soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re oder SCI)<\/strong><\/span><\/a> als vorteilhaft erweisen. Eine solche Gesellschaft kann auch \u00fcber einen Notar errichtet werden, wobei dies jedoch nicht zwingend erforderlich ist.<\/p>\n In steuerlicher Hinsicht gilt die SCI als transparent. Das bedeutet, dass die Mieteink\u00fcnfte von den Gesellschaftern privat zu versteuern sind. Ihre Gr\u00fcndung erfolgt in der Regel aus rein pragmatischen Gr\u00fcnden: Auf diese Weise wird das Eigentum an der Immobilie zusammengehalten und kann durch eine einzige juristische Person verwaltet werden\u00a0\u2013 dies bietet sich besonders im Falle eines gemeinsamen Eigentums im Rahmen einer Erbengemeinschaft an.<\/p>\n Dar\u00fcber hinaus gibt es die Erbpacht<\/strong> (emphyt\u00e9ose), die eine Art langfristigen Immobilienpachtvertrag mit einer Laufzeit von 27 bis 99 Jahren darstellt, und das Baurecht<\/strong> (droit de superficie) f\u00fcr ein Geb\u00e4ude auf einem fremden Grundst\u00fcck, das ebenfalls bis zu einer H\u00f6chstdauer von 99 Jahren gew\u00e4hrt wird.<\/p>\n Die Grundsteuer in Luxemburg ist zwar nicht sehr hoch, bei der \u00dcbertragung von Immobilieneigentum fallen jedoch Geb\u00fchren an. Hier sei insbesondere die Eintragungsgeb\u00fchr genannt.<\/p><\/blockquote>\n Die Grundsteuer in Luxemburg ist zwar nicht sehr hoch, bei der \u00dcbertragung von Immobilieneigentum fallen jedoch Geb\u00fchren an. Hier sei insbesondere die Eintragungsgeb\u00fchr genannt. Diese ist einer der h\u00f6chsten Kostenpunkte f\u00fcr den K\u00e4ufer und betr\u00e4gt 6% des Immobilienwerts zuz\u00fcglich einer Umschreibungsgeb\u00fchr von 1%. Allerdings ist auch ein Nachlass in Form eines Steuerfreibetrags m\u00f6glich: Dieser bel\u00e4uft sich auf 40.000 EUR pro Person bzw. 20.000 EUR bei Neubauwohnungen. Zudem f\u00e4llt die Steuer ebenfalls geringer aus, wenn man mehr als f\u00fcnf Jahre in der Immobilie wohnt.<\/p>\n Des Weiteren wurden Ma\u00dfnahmen ergriffen, um dem sogenannten \u201eHouse Flipping\u201c, d.h. dem schnellen Kauf und Verkauf von Immobilien zum Zwecke des schnellen Profits, einen Riegel vorzuschieben und so eine \u00dcberhitzung des luxemburgischen Markts zu verhindern. Wenn die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren wieder verkauft wird, wird eine Kapitalertragsteuer f\u00e4llig. Ab 2025 wird dieser Zeitraum auf f\u00fcnf Jahre verl\u00e4ngert. Ferner f\u00e4llt in Luxemburg eine lokale Grundsteuer an, die j\u00e4hrlich erhoben wird und je nach Gemeinde unterschiedlich hoch ist.<\/p>\n Im Jahr 2021 traten gesetzliche Vorschriften in Kraft, nach denen eine 20-prozentige Abgabe auf Mieteinnahmen und Kapitalgewinne aus Investitionen in Immobilien durch spezialisierte Investmentfonds, reservierte alternative Investmentfonds und andere Arten kollektiver Investmentfonds anf\u00e4llt. So soll verhindert werden, dass Immobilieninvestoren eine Fondsstruktur nutzen, um ihre Besteuerung auf die j\u00e4hrliche taxe d\u2019abonnement des Fonds von bis zu 0,05% seines Nettoverm\u00f6gens zu beschr\u00e4nken.<\/p>\n Die luxemburgischen Beh\u00f6rden sind befugt, eine j\u00e4hrliche Sondersteuer auf unbewohnte oder nicht genutzte Geb\u00e4ude und auf unbebaute Grundst\u00fccke zu erheben, um Eigent\u00fcmer dazu zu veranlassen, leerstehende Immobilien zu verkaufen bzw. zu vermieten oder auf ihren Grundst\u00fccken Wohngeb\u00e4ude zu errichten.<\/p>\n Da Immobilien oft den bedeutendsten Verm\u00f6genswert im Gesamteigentum einer Person darstellen, k\u00f6nnen sie bei der Nachlasser\u00f6ffnung f\u00fcr Streit zwischen den Erben sorgen. Eigent\u00fcmer sollten sich deshalb damit auseinandersetzen, auf welche Weise Immobilien vererbt werden k\u00f6nnen, um Konflikte zu vermeiden und die anfallenden Steuern so gering wie m\u00f6glich zu halten. Zus\u00e4tzlich zum Verkauf einer Immobilie gibt es zwei weitere M\u00f6glichkeiten der Eigentums\u00fcbertragung: im Rahmen eines Nachlasses oder einer Schenkung.<\/p>\n Im Falle eines Nachlasses<\/strong><\/span><\/a> wird das Eigentum an einer Immobilie mit dem Tod einer Person durch Erbschaft an jemand anderen \u00fcbertragen, wohingegen die Eigentums\u00fcbertragung im Rahmen einer Schenkung noch zu Lebzeiten des Eigent\u00fcmers erfolgt. Sofern keine anderweitige Nachlassregelung erfolgt ist, wird die Immobilie von den anspruchsberechtigten Erben gemeinsam und jeweils anteilsm\u00e4\u00dfig geerbt, woraus sich eine komplexe Lage ergeben kann. Es gibt genaue Vorschriften, wer in einem solchen Fall den Verkauf der Immobilie erwirken kann.<\/p>\n Die einfachste L\u00f6sung besteht darin, die Immobilie per Testament einer einzelnen Person zu vermachen. Jedoch kann es hierbei zu Konflikten im Zusammenhang mit den erbrechtlichen Bestimmungen zum Pflichtteil kommen, da Kindern Kraft Gesetz ein Mindestanteil an der Immobilie zusteht; dasselbe gilt f\u00fcr Schenkungen<\/strong><\/span><\/a>. Durch die Vereinbarung eines Nie\u00dfbrauchrechts ist es m\u00f6glich, die Immobilie noch zu Lebzeiten des Eigent\u00fcmers weiterzugeben, allerdings lassen sich auf diese Weise nicht unbedingt die mit gemeinsamen Eigentum verbundenen Schwierigkeiten vermeiden.<\/p>\n In F\u00e4llen, in denen das Eigentum an der Immobilie auf zu viele Einzelpersonen aufgeteilt werden m\u00fcsste und somit eine Zersplitterung droht, kann die Gr\u00fcndung einer SCI die optimale L\u00f6sung sein. Denn anstatt Anteile an einer Immobilie zu erhalten, werden die Erben hierbei Beteiligte der Immobiliengesellschaft. Zur leichteren Verwaltung kann ein Verwalter bestellt werden. Auf diese Weise wird unter Umst\u00e4nden auch der Einfluss einzelner Erben begrenzt.<\/p>\n Der Verkauf der geerbten Immobilie unterliegt der Wertzuwachssteuer, wobei f\u00fcr nahe Verwandte an ihrem Hauptwohnsitz ein Freibetrag von 75.000\u00a0EUR gilt. Unter Umst\u00e4nden ist es sinnvoller, die Immobilie noch zu Lebzeiten des Eigent\u00fcmers zu verkaufen, sofern dies realisierbar ist. Grenz\u00fcbergreifende Erbschaften werden dadurch erschwert, dass Luxemburg keine Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der Erbschaftsteuern abgeschlossen hat. Es empfiehlt sich in jedem Fall, den Rat eines Experten einzuholen, um bei der \u00dcbertragung von Immobilien das Risiko einer Doppelbesteuerung der Erben zu minimieren.<\/p>\n Der Wert luxemburgischer Immobilien kann sinken, wenn sich die Erben nicht \u00fcber die Verwertung ihrer Anteile einigen k\u00f6nnen und das betreffende Geb\u00e4ude oder Grundst\u00fcck unterdessen verwahrlost. Wenn es also darum geht, den Werterhalt einer Immobilie nach dem Tod des Eigent\u00fcmers zu sichern, dann sollten sowohl die in Frage kommenden Eigentumsstrukturen als auch die besten M\u00f6glichkeiten einer \u00dcbertragung an die Erben ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Neben Rentenanspr\u00fcchen bildet in der Regel Immobilieneigentum den gr\u00f6\u00dften Einzelbestandteil eines Privatverm\u00f6gens. Aus diesem Grunde sollte man sich damit auseinandersetzen, wie das Eigentum an einer Immobilie verwaltet und diese an zuk\u00fcnftige Generationen weitergegeben werden kann. Das gilt insbesondere f\u00fcr Luxemburg, wo sich die Bedeutung von Immobilien f\u00fcr die Verm\u00f6gensverwaltung und -planung von Einzelpersonen und Familien … <\/p>\nGrunderwerb- und Kapitalertragsteuer<\/h2>\n
Immobilien und Nachlassplanung<\/h2>\n
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<\/p>\nDa Immobilien oft den bedeutendsten Verm\u00f6genswert im Gesamteigentum einer Person darstellen, k\u00f6nnen sie bei der Nachlasser\u00f6ffnung f\u00fcr Streit zwischen den Erben sorgen.<\/h2>\n
Zersplitterung vermeiden<\/h2>\n