Das Dilemma bei Investitionen in Mietimmobilien

Auf einem Immobilienmarkt mit steigenden Preisen kann die Investition in Mietobjekte sehr attraktiv sein. Anleger können sich so ein regelmäßiges Einkommen sichern, dessen Höhe in der Regel parallel zur Inflation ansteigt, während zugleich der Kapitalwert der Immobilie zunehmen dürfte. In Luxemburg war dies viele Jahre lang der Fall. Mittlerweile hat sich das Umfeld jedoch geändert und potenzielle Anleger werden ihre Strategie überdenken müssen.

Mietimmobilien sind seit über zehn Jahren beliebte Investitionsobjekte. Sie ermöglichen eine Diversifizierung abseits der Aktien- und Anleihenmärkte, bieten ein stabiles Einkommen und haben in den letzten Jahren äußerst zufriedenstellende Renditen geliefert. Die Bewertungen auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt verzeichneten eine außerordentlich starke Entwicklung: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg von 4.896 Euro im Jahr 2016 auf einen Spitzenwert von 9.511 Euro im April 2022.

Obwohl der Wohnungsmarkt somit relativ teuer war, boten sich für Anleger auch gute Möglichkeiten für eine weniger kostspielige Investition. Wenn sie nicht daran interessiert waren, ein großes Einfamilienhaus zu kaufen, oder wenn sie eine Wohnimmobilie nur ein paar Jahre lang für den Eigenbedarf nutzen wollten, konnten sie ein kleineres Objekt kaufen und es vermieten, sobald sie nicht mehr selbst darin wohnten. So konnten sie vom Wachstum des Immobilienmarktes profitieren und gleichzeitig einen Teil ihres Kapitals für andere Zwecke verwenden.

Der Entscheidungsprozess rund um die Anlage in Mietimmobilien ist jedoch komplizierter geworden. Die langanhaltende Hausse ist in den letzten Jahren abgeklungen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im August 2024 noch bei 8.382 Euro. In den letzten Jahren kam es zu Preisrückgängen an den meisten europäischen Wohnungsmärkten, aber Luxemburg stellt einen Sonderfall dar, denn der Markt hatte hier nach seinem letzten Höchststand eine größere Fallhöhe. So musste Luxemburg in den zwölf Monaten bis zum Ende des ersten Quartals 2024 nach Angaben von Eurostat den stärksten Rückgang innerhalb der EU (10,9%) hinnehmen. Der Markt entwickelte sich damit deutlich schlechter als etwa in Frankreich (4,8%) und Deutschland (5,9%). Für Luxemburg betrug dieser Rückgang in den 12 Monaten vor dem 3. Quartal 2024 nur noch 5,1%.

Erhöhte Kreditkosten

In dieser Entwicklung spiegeln sich unter anderem die gestiegenen Kreditkosten wider. Im früheren Niedrigzinsumfeld konnten sich Anleger relativ attraktive Immobiliendarlehen für den Erwerb von Mietobjekten sichern, doch seit 2022 sind die Zinsen erheblich gestiegen. Im zweiten Halbjahr 2024 setzte zwar eine rückläufige Entwicklung der Zinsen ein, aber dennoch bleibt die Kreditaufnahme deutlich teurer als in den letzten zehn Jahren, in denen die Zinssätze äußerst niedrig waren. Es ist unwahrscheinlich, dass sie in absehbarer Zeit wieder auf ein solches Niveau sinken werden.

Entscheidungen mit Blick auf die Anlage in Mietimmobilien sind aufgrund von höheren Kreditkosten und schwächelnden Immobilienpreisen komplizierter geworden.

Entscheidungen mit Blick auf die Anlage in Mietimmobilien sind aufgrund von höheren Kreditkosten und schwächelnden Immobilienpreisen komplizierter geworden. Je nach Sichtweise der Anleger kann dies ein Problem oder eine Chance darstellen. Das gegenwärtige Umfeld könnte ihnen eine Gelegenheit bieten, luxemburgische Immobilien mit wertvollem langfristigem Potenzial zu niedrigeren Preisen zu erwerben. Es könnte aber auch symptomatisch für einen länger anhaltenden Rückgang des Immobilienmarktes im Großherzogtum sein.

Im Moment könnte es für Anleger, die ein Mietobjekt erwerben wollen, jedoch wichtiger sein, die Entwicklung der Mietpreise in den Blick zu nehmen. Wenn die Kaufpreise sinken und die Mieteinnahmen steigen, wird der Kauf von Mietobjekten für neue Anleger zu einer zunehmend attraktiven Strategie. Tatsächlich ist die Lage in diesem Bereich erfreulicher, denn die Mieten in Luxemburg sind kontinuierlich angestiegen – von 24,15 Euro pro Quadratmeter und Monat im August 2021 auf 28,10 Euro drei Jahre später. Die Angebotspreise am Mietmarkt steigen jährlich um 7,5% bis 8%.

Hinzu kommt, dass auch längerfristige Faktoren auf ein fortgesetztes Wachstum der Preise auf dem luxemburgischen Mietmarkt hindeuten. So gibt es viele Personen, die nur vorübergehend in Luxemburg wohnen, da sie für die Dauer von ein oder zwei Jahren einer befristeten Arbeit im Großherzogtum nachgehen. Anfang 2024 belief sich der Anteil der Wohnbevölkerung ohne luxemburgische Staatsangehörigkeit auf 47,3% und umfasste Menschen aus 170 Ländern. All das trägt zu einem starken Mietmarkt bei, da es für viele Menschen aufgrund ihrer Lebensumstände naheliegend ist, kurzfristige Unterkünfte zu bevorzugen.

Erwerbskosten und laufende Kosten

Beim Erwerb eines Mietobjekts muss ein Anleger nicht nur die Dynamik am Immobilienmarkt und am Mietmarkt bedenken, sondern auch die Kosten, die für den Käufer üblicherweise anfallen. Eine Anlage in Mietimmobilien ist mit bestimmten Vorlaufkosten verbunden, darunter die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Rechtskosten. Die Gesamtausgaben für einen Immobilienkauf können sich dadurch um mehr als 10% erhöhen.

Eine Anlage in Mietimmobilien ist mit bestimmten Vorlaufkosten verbunden, darunter die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Rechtskosten. Die Gesamtausgaben für einen Immobilienkauf können sich dadurch um mehr als 10% erhöhen.

Darüber hinaus gibt es laufende Kosten, die ein Vermieter unter Umständen tragen muss. Möglicherweise muss ein Immobiliendarlehen zurückgezahlt werden, wobei die Kosten im Laufe der Zeit je nach Entwicklung der Zinssätze schwanken können. Nebenkosten werden in der Regel zwar von den Mietern getragen, doch überdies fallen auch laufende Instandhaltungskosten an, z.B. für die Beseitigung von Schäden, die Reparatur von Ausstattungsgegenständen und den Austausch defekter Geräte. Diese Kosten können beträchtlich sein und sind daher relevant für die Entscheidung des Anlegers, in welche Art von Immobilie er investieren will. So könnte er sich etwa gegen eine ältere Immobilie und stattdessen für ein wartungsarmes Neubauobjekt entscheiden.

Bei der Suche nach einem Mieter können weitere Kosten anfallen. Während einige Vermieter bereit sind, ihre Immobilien auf beliebten Vermietungsportalen zu inserieren und auf das Beste zu hoffen, bevorzugen andere die Zusammenarbeit mit einer Immobilienagentur und die damit verbundene Sicherheit. Diese Option kann dem Vermieter ein gewisses Maß an Schutz bieten, wenn ein Mieter seine Mietzahlungen nicht leistet oder andere Probleme bereitet. Zudem kann die Agentur als Kommunikationskanal dienen. Einige Agenturen bieten neben der Vermittlung von Mietern auch einen dauerhaften Verwaltungsservice an. Das ist mit höheren Kosten verbunden, kann aber sinnvoll für Vermieter sein, die im Ausland leben.

Vor dem Erwerb eines Mietobjekts sollten Anleger auch bedenken, wie sich die Mieteinnahmen auf ihre steuerliche Situation auswirken werden. In Luxemburg werden Mieteinkünfte mit dem Grenzsteuersatz des Eigentümers besteuert, d.h. dem höchsten Steuersatz unter allen besteuerten Einkommensteilen. Es können zwar bestimmte Abzüge geltend gemacht werden – z.B. für Maklergebühren, Reparaturen und Kreditzinsen in Verbindung mit dem Erwerb des Objekts –, aber ein Teil der Mieteinnahmen muss in jedem Fall versteuert werden. Anleger, die ihre Mietimmobilien mit Gewinn verkaufen, müssen überdies wahrscheinlich Kapitalertragsteuer auf die Differenz zahlen.

Den Markt berücksichtigen

Bei der Anlage in Mietimmobilien sollte man das Objekt auch aus der Perspektive der Mieter betrachten und seinen natürlichen Markt identifizieren. Das können Studenten, Berufseinsteiger, Familien oder Expatriates sein. Expatriates suchen möglicherweise nach einem Wohnsitz für eine ganze Familie, beispielsweise ein Haus mit Garten. Studenten interessieren sich dagegen eher für einfache und preisgünstige Optionen, wünschen sich aber vielleicht eine zentrale Lage oder eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel.

Leerstände sind in der Regel das größte Problem für jeden Eigentümer einer Mietimmobilie. Jeder Monat, in dem ein Kredit abzubezahlen ist, aber keine Mieteinnahmen erzielt werden, schmälert die Gesamtrendite des Anlegers. Beim Verkaufen mag es eine gute Strategie sein, Geschäfte erst abzuschließen, wenn man den höchsten Preis realisieren kann – aber bei der Anlage in Mietimmobilien können allzu hoch gesteckte Ziele dem Anleger eher zum Schaden gereichen. Im Allgemeinen lohnt es sich außerdem, Maßnahmen zu ergreifen, um die Mieter zufrieden zu stellen und sie länger zu halten.

Der Entscheidungsprozess rund um die Anlage in Mietimmobilien gestaltet sich in Luxemburg heutzutage anders als früher. In der Vergangenheit waren Anleger an kontinuierlich steigende Immobilienpreise und ein stetiges Wachstum der Mieteinnahmen gewöhnt. Mittlerweile sind die Berechnungen aufgrund der Schwäche des Immobilienmarktes und der höheren Kreditkosten komplizierter geworden. Nachdem die Europäische Zentralbank zuletzt angefangen hat, die Zinsen zu senken, könnte es jedoch ein guter Zeitpunkt sein, den Erwerb von Mietimmobilien wieder ins Auge zu fassen.

Wenn die Kaufpreise sinken und die Mieteinnahmen steigen, wird der Kauf von Mietobjekten für neue Anleger zu einer zunehmend attraktiven Strategie.