Finanzierung eines Zweitwohnsitzes im Ausland

Im Zuge der Coronakrise haben sich die Gepflogenheiten in Bezug auf die Arbeit im Homeoffice radikal verändert und es ist deutlich geworden, wie wichtig es ist, sich zu Hause wohlzufühlen. Einige Jahre nach dem Ende der Pandemie planen nun viele Menschen, einen Zweitwohnsitz im Ausland zu erwerben. Falls auch Sie an einer solchen Immobilie interessiert sind – ganz egal, was genau der Grund dafür ist –, werden Sie wahrscheinlich einen verlässlichen Partner benötigen, um sie zu finanzieren. Der Kauf einer Immobilie im Ausland bedarf einer sorgfältigen Planung und erfordert fundierte Kenntnisse in verschiedenen Bereichen.

Die Gründe für den Kauf eines Zweitwohnsitzes im Ausland sind so vielfältig wie die Arten von Immobilien, die von finanzstarken Interessenten nachgefragt werden. Während die einen auf der Suche nach einem stilvollen Chalet in den Bergen sind, in das sie sich an langen Wochenenden im Winter zurückziehen können, suchen andere nach einem stattlichen Anwesen an der Küste für ihren Ruhestand oder nach einer Wohnung in einer Großstadt, in der sie sich regelmäßig aus geschäftlichen Gründen aufhalten. Neben der persönlichen Nutzung der Immobilie kann der Erwerb eines Zweitwohnsitzes im Ausland auch der Vermögensdiversifizierung oder der Generierung von Mieteinnahmen dienen. Im Vorfeld ist es wichtig, die genauen Konditionen für den Kauf und den Besitz der Immobilie zu klären. Diese beiden Aspekte können sich erheblich auf die zu erwartenden Einnahmen aus der Investition auswirken. Sowohl der direkte Besitz von Immobilien als auch der Besitz über eine spezielle Rechtsstruktur kann jeweils bestimmte Vorteile bieten.

Je nach Rechtsraum gelten unterschiedliche Regeln und Steuervorschriften.

Von zentraler Bedeutung sind neben Ihren Beweggründen auch Ihre konkrete finanzielle Situation und die Frage, wie ein solcher Kauf in Ihre Lebensplanung passt. Außerdem ist zu beachten, dass je nach Rechtsraum unterschiedliche Regeln und Steuervorschriften gelten. Der Kauf einer Immobilie im Ausland läuft zumeist ganz anders ab, als Sie es vom heimischen Immobilienmarkt kennen. Je nach Standort der Immobilie kann es sein, dass der geltende Rechtsschutz in Verbindung mit dem Erwerb schwächer ist als in Luxemburg. Aus all diesen Gründen ist es unerlässlich, vor dem Kauf nicht nur Klarheit über die finanzielle und rechtliche Situation zu erlangen, sondern auch Partner einzubeziehen, die in der Lage sind, mögliche Stolpersteine zu umgehen und Herausforderungen zu bewältigen, die sich bei diesem Unterfangen zwangsläufig ergeben.

Die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes im Ausland

Eine der größten Hürden zwischen dem Vorhaben und seiner Verwirklichung besteht für die meisten Käufer in der Finanzierung der Immobilie. Diese Hürde ist nicht immer leicht zu nehmen. Ihnen stehen dazu verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl.

Den Preis der Immobilie in bar bezahlen

Die Frage der Finanzierung lässt sich relativ einfach klären, wenn Sie über ausreichende Mittel verfügen, um den Kaufpreis für Ihren Zweitwohnsitz in bar zu bezahlen. In diesem Fall haben Sie nicht nur eine starke Verhandlungsposition, sondern können es auch vermeiden, einen Kredit aufzunehmen und die damit verbundenen Zinsen zahlen zu müssen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie sich bei Ihren Berechnungen nicht verkalkulieren. Sie benötigen nämlich genügend liquide Mittel, um auch alle Nebenkosten zu decken, die mit dem Kauf (z.B. Überweisungskosten, Steuer- und Rechtskosten, Notar- und Umschreibungskosten), der Nutzung (z.B. Einrichtung und Renovierung, Kauf von Möbeln, Versicherungen, Grundsteuer) und der Instandhaltung Ihrer neuen Immobilie verbunden sind.

Außerdem sollten Sie sicherstellen, dass es keine Nachteile für die generelle Verwaltung Ihres Vermögens mit sich bringen wird, wenn Sie einen Großteil Ihrer liquiden Mittel an den Erwerb einer Immobilie im Ausland binden. Mit anderen Worten: Auch wenn eine Barzahlung prinzipiell möglich sein sollte, muss das nicht heißen, dass dies unbedingt die beste Option für Sie ist. Eine Alternative besteht darin, ein internationales Darlehen aufzunehmen, das ebenso wie andere Arten abzugsfähiger Schulden eingesetzt werden kann, um die Besteuerungsgrundlage zu senken. Unabhängig davon, ob der Kauf durch 100% Eigenkapital oder durch eine Finanzierung erfolgt, empfehlen wir Ihnen, stets unabhängige Rechts- und Finanzexperten zu konsultieren, bevor Sie eine solche Transaktion in Erwägung ziehen.

Einen Immobilienkredit bei einer Bank vor Ort aufnehmen

Eine Bank, die dort ansässig ist, wo Sie eine Immobilie erwerben möchten, ist möglicherweise besser mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut und kann Ihnen möglicherweise dabei helfen, mehr Immobilien zu finden, die Ihren Kriterien entsprechen. Zudem wird sie das Darlehen in der jeweiligen Landeswährung abwickeln. Das ist im Allgemeinen sinnvoll, um nachteiligen Effekten von Wechselkursschwankungen vorzubeugen, sofern dies im konkreten Fall relevant ist.

Ausländische Banken gewähren Darlehen oft nur Einwohnern des jeweiligen Landes und sind generell sehr zurückhaltend bei der Vergabe größerer Kredite an neue Kunden.

In diesem Zusammenhang ist aber zu beachten, dass ausländische Banken oft nur Einwohnern des jeweiligen Landes ein Darlehen gewähren und generell sehr zurückhaltend bei der Vergabe größerer Kredite an neue Kunden sind, zu denen noch kein langfristiges Vertrauensverhältnis besteht. Selbst wenn es möglich ist, ein Darlehen zu erhalten, wird dabei möglicherweise ein deutlich höherer Zinssatz angewendet als bei einem Kreditnehmer, der in dem betreffenden Land ansässig ist. Darüber hinaus könnte die Bank zusätzliche Forderungen stellen, etwa den Abschluss einer Lebensversicherung zu ihren Gunsten und die Einbringung erheblicher Eigenmittel, die unter Umständen weit über 30 % des Wertes der gewünschten Immobilie hinausgehen.

Eine mögliche Lösung besteht darin, die lokale Geschäftsstelle Ihrer Hausbank zu kontaktieren, sofern diese in der entsprechenden Region vertreten ist. Am sinnvollsten kann es jedoch sein, sich an Ihre üblichen Ansprechpartner in Ihrem Wohnsitzland zu wenden. Diese können anschließend die notwendigen Gespräche mit ihren Kollegen vor Ort führen, damit Sie von günstigen Konditionen profitieren, die zu Ihren Umständen passen.

Einen Immobilienkredit bei Ihrer Hausbank aufnehmen

Das Leistungsangebot Ihrer Bank muss nicht zwangsläufig die Finanzierung von Immobilien im Ausland umfassen. Sofern Finanzierungen dieser Art angeboten werden, beschränken sie sich in der Regel auf bestimmte Regionen, in denen Ihre Bank über Tochtergesellschaften oder fachkundige Partner verfügt. Diese können damit betraut werden, die Formalitäten vor Ort zu regeln und einen Kauf unter Einhaltung der Gesetze und Steuervorschriften zu gewährleisten, die in dem Rechtsraum gelten, in dem sich die Immobilie befindet.

Mit einem Kreditantrag bei Ihrer Hausbank vermeiden Sie Sprachbarrieren und profitieren tendenziell von einer schnelleren Bearbeitung, insoweit die Bank schon mit Ihrer Finanz- und Vermögenssituation vertraut ist. Je nach Finanzinstitut kann es erforderlich sein, dass Sie einen Teil Ihres Finanzvermögens bei der lokalen Bank halten, um Ihren Kredit für den Immobilienerwerb im Ausland teilweise zu decken. Diese regelt zudem die Aufnahme von Hypotheken, um die Bereitstellung der notwendigen Sicherheiten zu vervollständigen.

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie sich stets vergewissern, dass Sie die verschiedenen rechtlichen und steuerlichen Aspekte Ihres Vorhabens gründlich geprüft und im Austausch mit Ihrer Bank geklärt haben. Dies gilt auch für weitere wichtige Fragen wie beispielsweise Wechselkursschwankungen, Versicherungen und Ihren Ausstiegsplan für den Fall, dass Sie die Immobilie irgendwann wieder verkaufen möchten.

Die Finanzierungsschritte

Im Idealfall wird für den Erwerb einer Immobilie im Ausland neben den notwendigen Finanzmitteln auch ein erfahrenes multidisziplinäres Team mobilisiert, dem Spezialisten für Kreditstrukturierung, Vermögensplanung, Recht, Kreditanalyse, Steuern und Immobilien angehören.

Der erste Schritt besteht darin, sich ein klares Bild von Ihren Bedürfnissen und Zielen unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Situation und Ihrer allgemeinen Vermögensstrategie zu verschaffen.

Für Ihre Bank besteht der erste Schritt darin, sich ein klares Bild von Ihren Bedürfnissen und Zielen unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Situation und Ihrer allgemeinen Vermögensstrategie zu verschaffen. Auf dieser Grundlage wird im Anschluss die zu finanzierende Immobilie ausführlich analysiert. Zu den berücksichtigten Aspekten zählen dabei Merkmale, Alter, Standort, Zustand und gegebenenfalls notwendige Renovierungen des Objekts. Im Falle der Aufnahme einer Hypothek zugunsten des Kreditgebers wird dieser möglicherweise einen unabhängigen und lokalen Gutachter beauftragen, um insbesondere die betreffende Immobilie zu bewerten, damit er weiß, welcher „loan-to-value“ anzuwenden ist. Die Finanzierung eines zweiten Wohnsitzes könnte auch ausschließlich durch ein Pfandrecht auf ein Wertpapierportfolio beim Kreditgeber abgesichert werden, oder sogar durch eine Kombination aus Hypothek und Pfandrecht, je nach den finanziellen Fähigkeiten und der Verfügbarkeit des Kunden.

Sobald die entsprechenden Informationen vorliegen, ist es möglich, den Finanzierungsbedarf und Ihr finanzielles Profil zu ermitteln. Zudem kann sichergestellt werden, dass Ihr Vorhaben im Einklang mit Ihren privaten und beruflichen Zielen steht. Zu wissen, was Sie wollen und warum Sie es wollen, ist wichtig für die Gestaltung einer maßgeschneiderten Finanzierungslösung. Je klarer diese Fragen beantwortet werden können, desto besser wird das Endergebnis sein. Vertrauen und Transparenz sind im Austausch zwischen Ihnen und Ihrer Bank von entscheidender Bedeutung.

Nach abgeschlossener Bestandsaufnahme durchläuft Ihr Finanzierungsantrag einen Validierungsprozess bei der Bank. In diesem Rahmen analysiert sie Ihre Schuldentragfähigkeit angesichts Ihrer Vermögenssituation und berücksichtigt die relevanten Risiken und die Bewertung Ihrer Eigenmittel, wobei sowohl die aufsichtsrechtlichen Vorgaben als auch die von der Bank selbst festgelegten Kreditkriterien beachtet werden. Der Vorgang kann mehr oder weniger komplex sein – je nachdem, wie kompliziert die Modalitäten des jeweiligen Antrags sind. Es macht einen Unterschied, ob es beispielsweise um einen Einwohner von Luxemburg geht, der an einem Zweitwohnsitz in Nizza interessiert ist, oder um einen Amerikaner, der in Luxemburg ansässig ist und eine Immobilie in Spanien über seine Firma mit Sitz in Asien kaufen möchte. In jedem Fall gilt: Sofern der Antrag angenommen wird, erhalten Sie ein Angebot von der Bank. Bei einer erfolgreichen Einigung finden anschließend die erforderlichen Besichtigungen der Immobilie (ggf. im Beisein lokaler Experten) statt und es wird ein endgültiges Angebot ausgearbeitet. Darin ist auch festgelegt, welche Unterstützung die Bank bei der Erledigung aller weiteren, mit dem Erwerb der Immobilie verbundenen Schritte anbietet.

Nicht nur die internen Validierungsprozesse und der Umfang der Betreuung, sondern auch die angebotenen Darlehensmodelle unterscheiden sich von Bank zu Bank. So gibt es etwa große Unterschiede im Hinblick auf die maximale Darlehenslaufzeit zwischen den einzelnen Anbietern. Einige Banken geben eine maximale Laufzeit von fünf Jahren für ein endfälliges Darlehen vor, während andere eine Laufzeit von bis zu 20 Jahren für ein herkömmliches Tilgungsdarlehen zulassen. Hinzu kommt, dass nicht alle Banken bereit sind, den Kaufpreis einer Immobilie zu 100 % zu finanzieren, und dass die meisten Kreditgeber der Finanzierung von noch nicht fertiggestellten Immobilien generell skeptisch gegenüberstehen.

Internationale Darlehen sind einer wohlhabenden Klientel vorbehalten.

Alle Banken legen Bedingungen und Obergrenzen für die Kredite fest, die Sie als Kunde bei ihnen aufnehmen können. So wird eine Bank einen Darlehensantrag von Ihnen beispielsweise nur entgegennehmen, wenn Sie einen Teil Ihres Vermögens bei ihr hinterlegt haben (in bar oder in Form eines Anlageportfolios). In diesem Zusammenhang sind Vermögenswerte vorzuweisen, deren Wert je nach Bank deutlich über einer Million Euro liegen kann. Dies verdeutlicht, dass internationale Darlehen einer wohlhabenden Klientel vorbehalten sind.

Wie lange dauert es?

Wie viel Zeit vergeht üblicherweise zwischen der ersten Kontaktaufnahme zu Ihrer Bank und der Schlüsselübergabe für Ihren Zweitwohnsitz im Ausland? Es kommt ganz auf die Kenntnisse und Fähigkeiten Ihrer Bank an: Wie gut ist sie mit der jeweiligen Region vertraut? Inwiefern ist es ihr möglich, wichtige Vorgänge vor Ort anzustoßen und voranzubringen? Weiß sie, welche Dokumente auszufüllen sind und welche Ansprechpartner bei Problemen (bürokratischer oder sonstiger Art) zu kontaktieren sind? Es sind vor allem diese Punkte, die darüber entscheiden, wie reibungslos und schnell der Finanzierungsprozess abläuft. Wenn es sich um einen Kunden handelt, der schon geschäftlich mit der Bank verbunden ist, dessen Situation sie gut beurteilen kann und der konkrete Pläne in einer Region hat, in der die Bank gut aufgestellt ist, kann es durchaus passieren, dass das Darlehen innerhalb von drei Monaten bewilligt wird. Es kann auch viel schneller gehen, aber ebenso gut kann es länger dauern. Der Richtwert von drei Monaten ist also nicht sehr aussagekräftig, denn jedes Projekt ist einzigartig.