VEFA – Sein Haus bauen, durch Kauf nach Plan

Für diejenigen, die groß träumen, können Off-Plan-Häuser einen echten Reiz haben. Es ist eine Gelegenheit, ein Haus nach Ihren genauen Vorgaben zu gestalten – das richtige Licht, das Design und die Materialien. Allerdings zeigen Fälle wie der Zusammenbruch des Immobilienentwicklers Cenaro im Jahr 2023, dass Projekte schiefgehen können und Investoren mit halbfertigen Projekten und erheblichen Verlusten zurückbleiben. Welche Schutzmaßnahmen gibt es?*

Die Vorteile des Kaufs eines Hauses vom Plan oder teilfertig sind klar. Anstatt innerhalb der bestehenden Parameter eines Hauses zu arbeiten, können Sie diese bis zu einem gewissen Grad selbst gestalten. Sie können möglicherweise entscheiden, welchen Blick Sie aus Ihrem Wohnzimmer haben möchten, die Größe Ihrer Küche, die Einrichtung oder die Schlafzimmeraufteilung. Sie müssen nicht mit dem Geschmack anderer leben, sondern können Ihre eigenen persönlichen Akzente in das Design des Hauses einbringen.

Es kann Ihnen auch ermöglichen, von den neuesten Baumethoden zu profitieren, einschließlich moderner und langlebiger Baumaterialien und zeitgemäßer Designstandards. Sie können ein umweltfreundlicheres Haus mit moderner Heizung und Beleuchtung schaffen. In vielen Fällen kann es günstiger und unkomplizierter sein, als ein bestehendes Haus an Ihre Bedürfnisse anzupassen.

Es bietet auch größere Flexibilität, wo Sie leben. Dies macht es zu einer besonders beliebten Option für Skigebiete, wo ältere Chalets teuer zu kaufen sind und selten auf den Markt kommen. Es ist auch eine zunehmend beliebte Option in Teilen Luxemburgs, wo der Wohnungsmarkt zunehmend überfüllt ist und die Nachfrage seit langem das Angebot übersteigt.

Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA – ist ein Vertrag, der normalerweise von einem Notar erstellt wird und für alle Verkäufe verwendet wird, bei denen eine Immobilie noch in der Entwicklung ist.

Spezieller Rechtsrahmen

Ein spezieller Rechtsrahmen existiert in Frankreich und Luxemburg für den Kauf von Immobilien, die noch nicht gebaut sind oder sich im Bau befinden, und bietet Rechtsschutz, eine gestufte Preisstruktur und klare Ziele, die die Bauunternehmer erfüllen müssen. Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA – ist ein Vertrag, der normalerweise von einem Notar erstellt wird und für alle Verkäufe verwendet wird, bei denen eine Immobilie noch in der Entwicklung ist. Investoren, die ein Off-Plan- oder Neubauhaus kaufen möchten, sollten sich mit der Funktionsweise des Systems vertraut machen.

Das VEFA-System ist stark reguliert und bietet Immobilienkäufern die Möglichkeit, Immobilien mit dem Komfort eines erprobten Rechtsrahmens zu erwerben. Mit dem System leisten Käufer gestaffelte Zahlungen in jeder Phase des Bauprozesses, wobei klare Parameter für jede Stufe festgelegt sind.

Investoren können zahlen, wenn die Fundamente gelegt sind, wenn das Dach aufgesetzt ist, dann einen weiteren Teil, wenn die Innenwände fertiggestellt sind und wenn die Fenster installiert sind. Der Käufer erlangt Eigentum im Laufe der Zeit, nicht auf einmal, was einen größeren Schutz bietet. Es gibt auch Garantien und Widerrufsfristen.

Zum Beispiel beinhaltet das VEFA-System eine 10-jährige Baugarantie nach Fertigstellung der Immobilie, die gegen Baumängel versichert. Es verlangt außerdem, dass Gebäude modernen Umwelt- und Energieeffizienzstandards entsprechen – einschließlich Passivhaus- oder Niedrigstenergiehaus-Zertifizierung, was langfristig niedrigere Betriebskosten sicherstellen sollte. Vielleicht am wichtigsten: Es bietet auch eine Fertigstellungsgarantie. Finanzierende Banken müssen diese Garantie gesetzlich als Teil eines VEFA-Vertrags anbieten, und sie soll die Fertigstellung des Baus sicherstellen, falls der Entwickler insolvent wird.

Warum Neubauten zusätzliche Risiken bergen

Neubauten können aus mehreren Gründen riskant sein. Wenn eine Immobilie 100 Jahre lang gestanden hat, ist das ein Beweis dafür, dass sie gut gebaut wurde, mit langlebigen Materialien. Natürlich können neu gebaute Häuser diese Sicherheit nicht bieten, da sie sich noch nicht bewährt haben. Darüber hinaus wurde die Branche heute wie gestern manchmal durch skrupellose Bauunternehmer untergraben, die minderwertige Materialien verwendeten. Auch wenn dies selten vorkommt, ist eine sorgfältige Überprüfungerforderlich. Unerwartete Kosten oder Verzögerungen können auftreten. Es hilft nicht, dass man oft ein Haus nur auf Grundlage einer Architektenzeichnung kauft.

Es kann auch Komplikationen bei der Finanzierung geben. Hypothekengeber könnten zögern, eine Finanzierung angesichts der möglichen Fallstricke bereitzustellen – aber andererseits kann Barzahlung ihre eigenen Probleme mit sich bringen. VEFA-Verträge versuchen, viele dieser Probleme anzugehen und das Risiko für Hausbesitzer zu verringern.

Der Vertrag stellt sicher, dass sie nur für Arbeiten bezahlt haben, die bereits durchgeführt wurden, und theoretisch kann ein anderer Bauunternehmer dort weitermachen, wo der vorherige aufgehört hat.

Auch wenn es am seltensten vorkommt, ist das größte Risiko das der betrügerischen Bauträger. Theoretisch sollte der VEFA-Vertrag Investoren vor Entwicklern schützen, die in die Insolvenz geraten. Der Vertrag stellt sicher, dass sie nur für Arbeiten bezahlt haben, die bereits durchgeführt wurden, und theoretisch kann ein anderer Bauunternehmer dort weitermachen, wo der vorherige aufgehört hat. Allerdings können Ersatzbauunternehmer, die bereit sind, eine halbfertige Entwicklung zu übernehmen, schwer zu finden sein, insbesondere bei großen Wohnblocks, und Käufer müssen möglicherweise zusätzliche Monate oder sogar Jahre warten, bis ihr Haus fertiggestellt ist.

Viele dieser Probleme wurden durch den Zusammenbruch der Cenaro-Gruppe hervorgehoben, die Bauarbeiten durch den Verkauf von leicht regulierten Anleihen finanzierte und deren Verantwortliche anschließend sowohl in Luxemburg als auch in Frankreich des Betrugs beschuldigt wurden. Käufer von Neubauwohnungen mussten warten, bis die Insolvenz des Unternehmens offiziell war, bevor die Fertigstellungsgarantie greifen konnte. Neue Bauunternehmer sind nicht unbedingt verpflichtet, den im ursprünglichen Vertrag festgelegten Zeitrahmen einzuhalten. Für die Eigentümer in diesem Fall zogen sich die Verzögerungen letztlich über Jahre hin.

Schutzmaßnahmen für Käufer

Es gibt Methoden, wie VEFA-Hauskäufer sich schützen können. Es ist wichtig, die finanzielle Tragfähigkeit des Entwicklers so weit wie möglich zu untersuchen – betrachten Sie seine Erfolgsbilanz, frühere Projekte und treffen Sie Schlüsselpersonen und idealerweise andere Hausbesitzer, die mit dem Unternehmen zu tun hatten. Es ist auch wichtig, dass Sie sich bei dem Notar, für den Sie sich letztendlich entscheiden, wohl und sicher fühlen. Dieser muss nicht unbedingt der vom Bauträger vorgeschlagene Notar sein.

Sie sollten auch den VEFA-Vertrag im Detail prüfen. Er sollte eine vollständige Beschreibung und Pläne der vorgeschlagenen Wohnung und deren genaue Lage enthalten, sowie technische Details der Materialien und Geräte, die beim Bau verwendet werden, und den Zeitplan für die Fertigstellung des Projekts sowie etwaige Entschädigungen im Falle von Verzögerungen darlegen – obwohl gesetzliche Anforderungen in Bereichen wie Rechtsbehelfen den Hausbesitzern möglicherweise nicht helfen, wenn ein Entwickler insolvent wird.

Die Vertragsbedingungen können erheblich variieren, und Sie sollten feststellen, ob sie dem Entwickler irgendeine Entscheidungsfreiheit über die verwendeten Baumaterialien oder Geräte geben. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Vereinbarungen „oder gleichwertig“ in den Vertragsbedingungen enthalten. Sie müssen entscheiden, ob Sie damit zufrieden sind oder ob Sie über Alternativen selbst bestimmen möchten.

Letztlich ist der VEFA-Vertrag wertvoll beim Kauf vom Plan. Er legt klare Parameter zwischen dem Entwickler und dem Käufer fest und bietet echten Schutz – aber er ist kein Allheilmittel, und Käufer sollten vorsichtig vorgehen.

Es ist wichtig, die finanzielle Tragfähigkeit des Entwicklers, seine Erfolgsbilanz und frühere Projekte zu untersuchen und Schlüsselpersonen zu treffen, sowie den VEFA-Vertrag im Detail zu prüfen.

* Inhalt aus dem Englischen übersetzt mit dem AI-Tool BIL GPT