Alternative Immobilienanlagen

Gewerbeimmobilien sind in den letzten Jahren deutlich unter Druck geraten. Mit der Zunahme des Online-Handels haben sich die Aussichten für Ladengeschäfte kontinuierlich verschlechtert. Die COVID-19-Pandemie hat die Arbeitswelt auf den Kopf gestellt und für massive Verwerfungen am Markt für Büroimmobilien gesorgt. Zudem hat sie Einzelhändler in der Innenstadt weiter belastet, während der Industriesektor mit sich massiv verändernden Lieferketten konfrontiert war.

Durch diese Entwicklungen haben sich in anderen Bereichen Möglichkeiten eröffnet. Zwar wirkte sich der Aufstieg des E-Commerce negativ auf den Markt für Ladenflächen aus, gleichzeitig hat er angesichts der zunehmenden Nachfrage nach Just-in-Time-Lieferungen aber auch einen Boom bei Industrie- und Logistikgebäuden ausgelöst.

Durch die veränderten Arbeitsmodelle hat der Bedarf an flexiblen Büroflächen und alternativen Freizeiteinrichtungen zugenommen. Gleichzeitig haben langfristige Trends wie die Alterung der Bevölkerung in Europa zu einem schnellen Ausbau des Angebots an Pflegeheimen geführt.

Es wird einfacher, in alternative Immobilienanlagen zu investieren. Luxemburg hat neue Anlagestrukturen wie den Reserved Alternative Investment Fund (RAIF) eingeführt, der sich gut für Immobilienanlagen eignet. Die Zahl der neu aufgelegten RAIFs, die in Immobilien investieren, stieg von 27 im Jahr 2018 auf 63 im Jahr 2019.

Alternative Immobilienanlagen sind zu einem gewissen Grad mit traditionellen Immobilieninvestments vergleichbar. Sie bieten inflationsgeschützte Erträge, Potenzial für Kapitalwachstum und defensive Eigenschaften, die vor allen in turbulenten Marktphasen zum Tragen kommen, da sie eine geringe Korrelation zu den Aktien- und Anleihenmärkten aufweisen. Deshalb können sie einen wichtigen Beitrag zur Diversifikation eines Anlageportfolios leisten.

Es gibt allerdings Unterschiede mit Blick auf die langfristigen Wachstums-, Risiko- und Ertragseigenschaften, je nach Strategie und Zielobjekten. Wie andere Arten von Immobilienanlagen sind sie angesichts ihres Risikoniveaus möglicherweise für viele Privatanleger nicht geeignet.

Mehrgenerationenhäuser

Megatrends wie der technologische Fortschritt und demografische Wandel sorgen für Verschiebungen bei der Nachfrage nach Immobilien. Hiervon profitieren bestimmte alternative Immobiliensegmente. Durch die zunehmende Abhängigkeit von Technologie nimmt beispielsweise der Bedarf an Rechenzentren und ähnlicher Infrastruktur weiter zu. Es gibt inzwischen Fonds, die sich auf Immobilien im Bereich Dateninfrastruktur spezialisiert haben, unter anderem auf Betreiber von Mobilfunkanlagen und Sendemasten.

Demografische Veränderungen wirken sich auf verschiedene Arten von Immobilien aus. Das zunehmende Angebot an Alters- und Pflegeheimen ist eine offensichtliche Konsequenz der Alterung der Bevölkerung, doch es gibt noch weitere Auswirkungen: Mehrgenerationenhäuser werden immer wichtiger, da Kinder länger bei ihren Eltern wohnen und ältere Menschen von Verwandten unterstützt oder gepflegt werden.

Die Millennials sind vielleicht weniger geneigt, sich ein Eigenheim zu kaufen, erwarten aber mehr von ihrer Mietwohnung. Wohnimmobilienentwickler sollten sich von ihren Vorstellungen von einem klassischen Familienhaus lösen und den veränderten Lebensgewohnheiten Rechnung tragen.

Auch die Politik sorgt für Wandel. Da Studierende in Ländern wie Großbritannien mehr für ihre Universitätsausbildung bezahlen, haben sie immer höhere Erwartungen an die Unterkunft. Studierende sind heute international mobil. Die Zahl derer, die außerhalb ihres Heimatlandes studieren, ist in den letzten fünf Jahren um 23 % gestiegen.

Von der Logistik bis hin zu erneuerbaren Energien

Die Zahl der im Ausland Studierenden wird sich nach Prognosen der OECD weltweit von 5 Millionen im Jahr 2019 auf 8 Millionen im Jahr 2025 erhöhen. Zu ihren Prioritäten gehören ein guter Internetzugang, Fitnesseinrichtungen und Essensmöglichkeiten. Die Nachfrage nach Wohnungen, die diese Bedürfnisse zu einem vernünftigen Preis erfüllen, ist groß.

Eine wachsende Zahl von spezialisierten Anlagegesellschaften konzentriert sich auf europäische Logistikobjekte, vor allem Lagerhallen, die eine schnelle Lieferung ermöglichen, wie sie der E-Commerce fordert, da der Sektor einen erneuten Expansionsschub erlebt. Das Marktvolumen wird derzeit auf 717 Mrd. Euro geschätzt. Das sind nur etwa 17 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes, es besteht also noch viel Wachstumspotenzial. Die Kunden erwarten Zuverlässigkeit und schnellere Lieferzeiten, was die Nachfrage nach Lagerhallen am Stadtrand und in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten weiter steigen lässt.

Auch die Konjunkturprogramme, die als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie überall in Europa beschlossen wurden, könnten dazu führen, dass Kapital in verschiedene Segmente des Immobilienmarktes strömt.

Auch die Konjunkturprogramme, die als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie überall in Europa beschlossen wurden, könnten dazu führen, dass Kapital in verschiedene Segmente des Immobilienmarktes strömt. Die politischen Entscheidungsträger werden der Gesundheitsinfrastruktur in Zukunft möglicherweise höhere Priorität einräumen, da die Pandemie die Schwachstellen der Gesundheitsversorgung in bestimmten Bereichen offengelegt hat.

In der Immobilienentwicklung wird der Umweltschutz einen höheren Stellenwert einnehmen, wobei die Nutzung erneuerbarer Energien und nachhaltige Baupraktiken im Vordergrund stehen, was neue Möglichkeiten für Investoren schafft. Es werden Fonds aufgelegt, die in Windparks und andere Infrastrukturen für erneuerbare Energien investieren. Diese unterscheiden sich zwar von traditionellen Immobilienanlagen, haben aber ähnliche Anlageeigenschaften.

Die richtige Mischung aus Risiko und Rendite

Die Sicherheit von alternativen Immobilienanlagen hängt von der Zuverlässigkeit und Fähigkeit der Mieter ab, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Dies können Privatpersonen wie zum Beispiel Studierende oder pflegebedürftige ältere Personen sein. Der Investor muss einschätzen, wie wahrscheinlich es ist, dass diese Bewohner oder Mieter zahlungsunfähig werden, und wie einfach es in solchen Fällen ist, Ersatz zu finden. Bei Studentenwohnheimen dürfte die Nachfrage hoch bleiben, auch wenn es immer wieder Studierende gibt, die ihr Studium abbrechen; die Fluktuation der Bewohner von Pflegeeinrichtungen ist ebenfalls relativ vorhersehbar.

Bei Industrie- und Einzelhandelsimmobilien, die von Unternehmen genutzt werden, ist es wichtig, dass der Fonds über eine große Vielfalt an Mietern verfügt und nicht von einem oder zwei Unternehmen abhängig ist. Anleger müssen auch die Widerstandsfähigkeit einzelner Unternehmen und Sektoren beurteilen – eine Arztpraxis ist möglicherweise widerstandsfähiger als eine Modeboutique.

Es kann sich lohnen, in bestimmten Anlagenischen höhere Risiken einzugehen, sofern die Renditechancen dies rechtfertigen. Objekte, die mit einem gewissen Entwicklungsrisiko verbunden sind, sollten höhere Erträge liefern als Immobilien, die bereits vermietet sind und stetige Einnahmen generieren. Es kann sich auszahlen, ein solches Risiko im Rahmen eines diversifizierten Portfolios einzugehen. Dies hängt jedoch von der Risikobereitschaft des Anlegers ab.

Alternative Immobilienanlagen sind eine gute Möglichkeit, um sich in wachstumsstarken Sektoren zu engagieren, ohne höhere Risiken als bei anderen Immobilienanlagen einzugehen. Aufgrund ihrer spezifischen Merkmale wie eine Investition über geschlossene Fonds, ein langer Anlagehorizont oder die Illiquidität der Anlageklasse sind sie jedoch nicht für alle Anleger zugänglich.

Auch wenn das Risiko von Zahlungsausfällen immer besteht, sollten Anleger bedenken, dass die inflationsbereinigten Erträge in den meisten Fällen aus Sachwerten stammen. Da die Anleiherenditen auf absehbare Zeit niedrig bleiben dürften und die Dividenden von Unternehmen weniger sicher erscheinen als in der Vergangenheit, können Anleger, die über ein hohes Maß an Fachwissen und eine hohe Risikobereitschaft verfügen, auf alternative Immobilienanlagen setzen, um die Einkommens- und Wachstumsquellen in ihren Portfolios zu diversifizieren.

Megatrends wie der technologische Fortschritt und demografische Wandel sorgen für Verschiebungen bei der Nachfrage nach Immobilien. Hiervon profitieren bestimmte alternative Immobiliensegmente.