Wie funktioniert eine Immobilienübertragung?

Um Uneinigkeiten zwischen den Erben zu vermeiden, den Vermögenstransfer zu optimieren und die Steuerlast zu minimieren, ist die sorgfältige Vorbereitung Ihres Nachlasses unerlässlich. Das Thema ist heikel, eng mit Ihrer persönlichen Situation verbunden und wichtig, insbesondere bei den üblichen Wertbeträgen im Immobilienbereich. Ein guter Grund, gemeinsam Ihre Möglichkeiten für die Übertragung von Immobilien in Luxemburg zu untersuchen.

Wie funktioniert die Immobilienübertragung?

Damit ein Immobilientransfer unter den bestmöglichen Bedingungen stattfindet, gibt es Elemente, die man kennen und antizipieren sollte, sowie einige wertvolle Ratschläge, die nach Möglichkeit zu befolgen sind. Es gibt zwei mögliche Übertragungsformen:

• der Nachlass, d. h. das gesamte Vermögen (Grundbesitz und bewegliche Güter), das dem Verstorbenen zum Zeitpunkt seines Todes gehörte und den Erben übergeben wird;
• die Schenkung, d. h. die Handlung, durch die eine Immobilie während der Lebenszeit einer Person (der Geber) an eine andere (der Beschenkte) übertragen wird.

Es gibt zwei mögliche Formen der Übertragung: die Schenkung zu Lebzeiten oder die Übertragung des Vermögens zum Zeitpunkt des Todes.

Immobilien werden genauso vererbt wie anderes Vermögen. Der Zweck dieses Artikels ist nicht, das Erbschaftsrecht im Detail zu erklären. Dafür erlauben wir uns, Sie auf den Artikel myWEALTH  zu verweisen, worin sich mit diesem Thema detailliert auseinandergesetzt wird. Es sei darauf hingewiesen, dass in Luxemburg alles, was in direkter Verwandtschaftslinie übertragen wird, von der Erbschaftsteuer befreit ist.

Wenn keine Nachlassplanung vorgenommen wurde, werden alle Objekte standardmäßig gemeinsam verwaltet. Jeder Erbe erlangt daher seinen Anteil an dem Grundstück gemäß den geltenden Erbschaftsregeln.

In Artikel 815 des Bürgerlichen Gesetzbuchs heißt es jedoch: „Niemand darf gezwungen werden, in der Erbgemeinschaft zu bleiben.“ Dies bedeutet, dass bei mehreren Erben ein einziger die anderen dazu zwingen kann, die Immobilie(n) zu verkaufen, nach Möglichkeit können die anderen Erben dessen Teil erwerben. Dieser Verkauf erfolgt entweder durch außergerichtliche Mittel, wenn die Erben im gegenseitigen Einvernehmen übereinstimmen, das Eigentum auf dem Markt zu verkaufen, oder durch gerichtliche Maßnahmen, d. h. ein Notar verkauft die Immobilie. In beiden Fällen kommt es leider allzu oft zu Spannungen zwischen den Erben. Schlimmer noch, sie führen unweigerlich zu einer Zersplitterung des Erbes, in das Sie so viel Zeit und Mühe investiert haben.

Es gibt jedoch Lösungen um eine solche Situation zu vermeiden.

Die Zuteilung Ihrer Immobilie an eine ausgewählte Person

Die erste Möglichkeit besteht darin, sicherzustellen, dass die Person Ihrer Wahl das Eigentum allein erbt, was die Frage des ungeteilten Eigentums regelt. Dies kann folgendermaßen vonstattengehen:

• über ein Testament. Eine oder mehrere Liegenschaften können einem oder mehreren Erben durch ein Testament zugewiesen werden. Es gibt jedoch einige gesetzliche Grenzen: Kinder und Nachkommen in direkter Linie können nicht komplett enterbt werden – ein Pflichterbanteil muss respektiert werden. Zum Beispiel müssen für eine Erbschaft an zwei Kinder 2/3 der Erbschaft gleichberechtigt (Pflichtanteil) aufgeteilt sein. 1/3 kann frei zugeteilt werden (frei verfügbarer Anteil). Um mehr über die Verteilung zwischen dem Pflichterbanteil und dem frei verfügbaren Anteil zu erfahren, konsultieren Sie bitte den Artikel myLIFE „Erbschaft – Wer erbt was ?“.

Die Schenkung in direkter Verwandtschaftslinie kostest 1,8% oder 2,4% des geschätzten Marktwerts der übertragenen Immobilie – je nachdem, ob die Immobilie mit dem Erbanteil aufgerechnet wird oder nicht.

• über eine Schenkung. Ein vor dem Notar abgeschlossener Vertrag ermöglicht es Ihnen, während Lebzeiten einen Teil Ihres Vermögens an einen gesetzlichen Erben oder an eine dritte Person zu übertragen. Diese Lösung unterliegt ebenfalls den Quotenregeln. Die direkte Schenkung kostet Sie 1,8% des geschätzten Marktwerts der übertragenen Immobilie, wenn diese dem späteren Erbanteil zugerechnet wird. Soll dies nicht passieren, werden 2,4% des geschätzten Marktwertes fällig. Der höhere Satz kommt dann ins Spiel, wenn man einen Erben begünstigen will, ohne dass der eine Erbe den anderen Erben gegenüber rechenschaftspflichtig ist. In jedem Fall muss die Schenkung die Verteilung zwischen Pflichtanteil und frei verfügbarem Anteil respektieren.
• über eine Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt. Diese Lösung erlaubt es dem Geber, also dem Nießbraucher, eine Liegenschaft – zum Beispiel seinen Hauptwohnsitz – an einen Beschenkten zu übertragen, während er den Besitz des Eigentums bis zu seinem Tod behält.

Die Vereinheitlichung des Immobilienerbes

Eine weitere Möglichkeit, den Zerfall Ihres Immobilienvermögens zu verhindern, ist die Gründung einer Société Civile Immobilière (SCI). Die SCI ermöglicht die Vereinheitlichung des Immobilienerbes in dem Maße, dass die Erben nicht Teile der Immobilien, sondern Anteile an der SCI erben. Ein einzelner Administrator kann ernannt werden, was die Vermögensverwaltung erleichtert und das Entscheidungsgewicht der Erben begrenzt. So kann einem einzelnen Erben oder sogar einem Dritten die Verwaltung von Familieneigentum durch eine SCI gewährt werden.

Kapitalgewinn auf geerbtem Eigentum

Im Falle eines Weiterverkaufs unterliegt eine geerbte Immobilie der Besteuerung des Kapitalertrags aus dem Verkauf. Für Erben in direkter Linie gibt es jedoch einen Abzug von 75.000€ pro Erben am Hauptwohnsitz des Verstorbenen. Dieser Zuschuss ist nicht teilbar und gilt nur für einen der Hauptwohnsitze im Falle von getrennten Eltern.

Gerade wenn ein Elternteil nicht mehr in seinem Hauptwohnsitz wohnt und es sicher ist, dass dieser nicht mehr zurückkehren wird und dass sein Eigentum nicht von den Erben behalten werden wird, ist es oft vorteilhafter, den Verkauf der Immobilie noch zu Lebzeiten abzuschließen, um der Besteuerung des Kapitalgewinns zu entgehen.

Ein Blick über die Grenze

Es muss darauf hingewiesen werden, dass Luxemburg kein Steuerabkommen zur Begrenzung der Doppelbesteuerung von Erbschafts- oder Schenkungssteuern unterzeichnet hat. Ein im Ausland ansässiger Erbe unterliegt daher der Erbschafts- oder Schenkungssteuer, die nach den Gesetzen seines Landes zusätzlich zu denen Luxemburgs gilt.

Diese Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern können folgenschwer sein, und wir können Sie nur mit Nachdruck dazu ermutigen, Ihren Banker zu kontaktieren, um die Besonderheiten Ihrer spezifischen Situation und die möglichen Lösungen zur Optimierung Ihrer Übertragung zu analysieren.