Six européens sur dix estiment que l’immobilier est cher dans leur pays. Au Luxembourg, ce sont 89% des résidents qui considèrent que l’immobilier est cher et 78% qui s’attendent à voir les prix continuer à grimper au cours des 12 prochains mois1. Cette différence de perception avec nos voisins européens est-elle réellement fondée?
Au cours de la dernière décennie, il est indéniable que les prix de l’immobilier au Luxembourg ont flambé. Depuis 2009, l’Observatoire de l’Habitat a enregistré une hausse de 39% sur l’ensemble du pays, soit une moyenne de 4,8% par an! Des chiffres encore plus impressionnants sur la commune de Luxembourg, où les prix ont gagné 6,8% par an. De quoi creuser encore davantage l’écart des prix entre la capitale et le reste du pays.
À 6.416€/m² pour un appartement, Luxembourg-Ville affiche des prix bien en-deçà des autres capitales ou centres économiques européens.
Cette progression continue interpelle d’autant plus qu’elle semble peu impactée par les crises internationales. Contrairement à la majorité des pays de la zone euro, l’impact de la crise financière de 2008 a été relativement limité sur le marché immobilier du Grand-Duché. Certes, les prix de transaction ont perdu 2,5% entre 2008 et 2009, mais ils ont aussitôt repris 5% l’année suivante – un taux de croissance soutenu qui se maintient depuis lors.
La hausse s’explique essentiellement par trois facteurs déterminants:
Si les prix ont fortement augmenté, peut-on pour autant affirmer que l’immobilier est trop cher au Luxembourg? À 6.416€/m2 pour un appartement, Luxembourg-Ville affiche des prix bien en-deçà des autres capitales ou centres économiques européens. Ainsi, la moyenne des prix au mètre carré se situe à 8.340€ à Paris, 8.861€ à Genève, et souvent au-delà de 10.000€ à Londres4.
Par ailleurs, l’État Luxembourgeois a mis en place des mesures pour faciliter l’accès et alléger les coûts d’accès à la propriété. Parmi celles-ci, le Bëllegen Akt, un crédit d’impôt passé depuis le 7 mars 2023 à 30.000€ par personne (60.000€ pour un couple) déductible sur les droits d’enregistrement. Une aubaine pour les primo-accédants. Ainsi, après frais d’acquisition, là où un bien à 500.000€ vous coûte seulement 501.750€ au Luxembourg, il vous revient à 536.000€ à Paris et environ 545.000€ à Bruxelles5.
(…) si un essoufflement du marché immobilier est toujours possible, il demeure peu probable (…).
Face à cette réalité, s’il est légitime d’affirmer que la flambée des prix au Luxembourg rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour un nombre croissant de ménages, il est faux de prétendre que l’immobilier est trop cher en comparaison de certains centres urbains dans les pays voisins.
Dans un contexte de forte hausse immobilière, il est tout à fait légitime de se poser la question de la stabilité du marché luxembourgeois. Sur base de ce que nous avons écrit, si un essoufflement est toujours possible, il demeure peu probable puisque les prix sont soutenus à la fois par des facteurs économiques, démographiques et fiscaux. Et avec des prix qui restent inférieurs à ceux des capitales comparables, on peut légitimement penser qu’une marge de progression subsiste. C’est également ce dynamisme qui est mis en évidence dans les dernières publications du BIL|IMMOindex sur l’état du marché résidentiel luxembourgeois.
De quoi rassurer les propriétaires et inciter favorablement les investisseurs.
1 TNS Ilres (2016)
2 Gallup (2006-2012)
3 Nations Unies (2015)
4 Paris: Notaires de Paris (2016), Genève: Canton de Genève (2015), Londres: Étude Halifax (2016)
5 Simulation basée sur les calculateurs en ligne de www.paris.notaires.fr et www.notaire.be
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