Financer sa résidence secondaire à l’étranger

Quelques années après une pandémie qui a modifié radicalement les habitudes en matière de travail à distance et qui a mis en évidence l’importance d’être bien chez soi, nombreuses sont les personnes qui ont le projet d’acquérir une résidence secondaire à l’étranger. Mais quelle que soit votre raison, vous allez probablement devoir vous reposer sur un partenaire solide pour pouvoir financer votre bien. Acheter un bien immobilier à l’étranger ne s’improvise pas et requiert une expertise pointue dans différents domaines.

Les motivations pour acquérir une résidence secondaire à l’étranger sont aussi nombreuses que les types de biens recherchés par une clientèle fortunée. Tandis que les uns aspirent à pouvoir s’isoler dans un chalet chic de montagne lors des longs week-ends d’hiver, d’autres recherchent un bien cossu à la côte où passer leur retraite ou un pied-à-terre dans une capitale où ils voyagent souvent pour affaires. À côté de la jouissance personnelle du bien, acquérir une résidence secondaire à l’étranger peut aussi être le fruit d’une stratégie de diversification d’actifs ou le moyen de générer des revenus locatifs. Au préalable de l’acquisition d’un bien secondaire, il est important d’établir clairement les conditions d’achat et de détention de ce bien. En effet, ces deux aspects pourraient induire un impact important sur les revenus attendus de cet investissement. Détenir un bien immobilier en direct ou par le biais d’une structure juridique dédiée peut éventuellement offrir certains avantages.

Chaque géographie se caractérise par des règles particulières et une fiscalité spécifique.

À côté des motivations, il y a la spécificité de chaque situation financière et la manière dont un tel achat s’intègre dans votre projet de vie. Enfin, chaque géographie se caractérise par des règles particulières et une fiscalité spécifique. L’achat d’un bien immobilier à l’étranger est le plus souvent un processus très différent de celui auquel vous êtes habitué pour l’achat d’un bien domestique. Selon la géographie, il se peut également que la protection juridique autour de votre achat soit inférieure à ce que vous connaissez au Luxembourg. Pour toutes ces raisons, il est non seulement indispensable de disposer d’une vue d’ensemble de la situation financière et juridique avant l’achat, mais il faut en outre mobiliser des partenaires capables d’éviter les écueils potentiels et de relever les défis qui ne manqueront pas de surgir en cours de route.

Le financement d’une résidence secondaire à l’étranger

Entre le projet et sa concrétisation, une des plus grandes barrières pour la majorité des acquéreurs est celle du financement du bien. Et cette barrière n’est pas toujours simple à lever. Différentes options s’offrent à vous.

Payer en liquide le montant du bien immobilier

La question du financement peut se régler aisément si vous disposez des fonds pour acheter cash votre résidence secondaire. Outre le fait que cela vous met en position de force au moment de la négociation, éviter un crédit offre l’avantage de ne pas devoir payer des intérêts sur son remboursement. Veillez toutefois à ne pas vous tromper dans vos calculs. Il vous faudra en effet conserver suffisamment de liquidité pour couvrir toutes les dépenses annexes liées à l’achat (éventuels frais de transfert des fonds, frais fiscaux et juridiques, frais de notaire et frais de transcription, etc.), à la jouissance (aménagement et rénovations, achat de mobiliers, assurances, impôts fonciers, etc.) et à l’entretien du bien.

Assurez-vous également que l’immobilisation d’une grande partie de vos liquidités dans un bien immobilier à l’étranger ne nuise pas à la gestion globale de votre patrimoine. Dit autrement, ce n’est pas parce qu’un paiement cash est possible qu’il est forcément la meilleure option possible. Ainsi, les prêts internationaux peuvent être utilisés pour réduire la base imposable à l’instar d’autres catégories de dettes déductibles. Que l’acquisition se fasse par le biais de 100% de fonds propres ou par le biais d’un financement, nous vous recommandons de toujours faire appel à des experts juridiques et financiers indépendants avant d’envisager une telle transaction.

Souscrire un crédit immobilier auprès d’un organisme financier sur place

Une banque sur place aura potentiellement une meilleure connaissance du marché immobilier local et pourra éventuellement vous aider à identifier davantage de biens qui répondent à vos critères. De plus, le prêt sera effectué dans la devise locale, ce qui est généralement préférable pour éviter les soucis liés aux fluctuations des taux de change si la question se pose.

Les banques locales ne prêtent souvent qu’aux résidents et elles se montrent réticentes à prêter des sommes importantes à de nouveaux clients.

Il faut toutefois avoir conscience que, souvent, les banques locales ne prêtent qu’aux résidents et elles se montrent réticentes à prêter des sommes importantes à des clients avec lesquels elles n’entretiennent pas une relation de confiance dans la durée. Et même dans l’éventualité où l’obtention d’un prêt est possible, ce dernier risque d’être consenti à un taux d’intérêt sensiblement supérieur à celui qui vous serait proposé si vous étiez résident du pays en question. Enfin, la banque pourrait exiger la souscription d’une assurance-vie dont elle serait le bénéficiaire, ainsi que des apports personnels importants pouvant aller bien au-delà de 30% de la valeur du bien convoité.

Ici, une solution serait de se tourner vers la filiale locale de votre banque si celle-ci est présente sur la géographie envisagée. Le cas échéant, le plus logique serait toutefois de vous tourner vers vos interlocuteurs habituels dans votre pays de résidence et de laisser à ces derniers le soin de gérer les discussions avec leurs collègues sur place pour obtenir des conditions avantageuses en fonction de votre situation.

Souscrire un crédit immobilier auprès de votre banque locale

Votre banque ne propose pas toujours des financements pour des biens à l’étranger. Lorsqu’elle le propose, cela se limite généralement à certaines géographies spécifiques où elle dispose de filiales ou de partenaires experts capables de gérer les démarches sur place et de garantir un achat dans le respect de la législation et de la fiscalité du territoire où se situe le bien.

Dans la mesure où votre situation financière et patrimoniale est connue, traiter avec votre banque habituelle garantit l’absence de barrière linguistique et un traitement en principe plus rapide du dossier. Selon les établissements, il sera envisageable de conserver une partie de vos actifs financier dans cette banque locale afin de couvrir partiellement votre crédit pour l’acquisition du bien à l’étranger. La banque locale s’occupant de la prise d’hypothèque pour compléter la mise en place des suretés.

Avant de signer, assurez-vous toujours d’avoir bien étudié et clarifié avec votre banque les différents aspects légaux et fiscaux liés à votre projet, mais aussi des éléments tels que les fluctuations de taux de change, votre plan de sortie si vous souhaitez revendre un jour, la question des assurances, etc.

Les étapes du financement

En plus du financement, l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger mobilisera idéalement une équipe multidisciplinaire expérimentée qui comprend des spécialistes en structuration de crédit, planification patrimoniale, droit, analyse de crédit, fiscalité et immobilier.

La première étape consiste à établir une image claire de vos besoins et objectifs au regard de votre situation financière et de votre stratégie patrimoniale globale.

La première étape pour votre banque consiste à établir une image claire de vos besoins et objectifs au regard de votre situation financière et de votre stratégie patrimoniale globale. Sur cette base, une attention particulière sera accordée à l’étude du bien envisagé: ses caractéristiques, son âge, son emplacement, son état et les éventuelles rénovations nécessaires. En cas de prise d’hypothèque en faveur du prêteur, ce dernier mandatera potentiellement un évaluateur indépendant et local afin de notamment valoriser le bien concerné pour connaître la «loan-to-value» à appliquer. Le financement d’une seconde résidence pourrait également être garantie exclusivement par un gage sur portefeuille titres auprès du préteur, voire la combinaison d’une hypothèque et de gage selon les capacités et disponibilités financières du client.

Une fois ces informations obtenues, il est possible d’établir non seulement le besoin en financement et au regard de votre profil financier, mais aussi de s’assurer qu’il s’inscrit bel et bien dans le cadre de vos objectifs privés ou professionnels. Savoir ce que vous voulez obtenir et pourquoi vous souhaitez l’obtenir est important afin de pouvoir élaborer une solution de financement sur mesure. Plus cette compréhension est profonde, meilleur sera le résultat final. La confiance et la transparence dans les échanges sont des éléments essentiels.

Une fois cet état des lieux réalisé, votre demande de financement va suivre tout un processus de validation à l’intérieur de la banque sur base d’une analyse de votre capacité à supporter la charge de la dette suivant votre situation patrimoniale, des risques, de l’évaluation de vos fonds propres, de critères définis par le régulateur et des critères de crédit établis par la banque elle-même. La complexité de ce processus dépend de la sophistication de la demande. Il y a une différence entre, par exemple, un résident luxembourgeois souhaitant acheter une résidence secondaire à Nice et un Américain résident au Luxembourg, mais souhaitant acheter via sa société basée en Asie un bien en Espagne. Quoi qu’il en soit, si la demande est acceptée, une offre vous est présentée. En cas d’accord, des visites du bien sont effectuées sur place (avec l’aide d’experts locaux si besoin) et l’offre définitive est élaborée. Celle-ci précisera également les contours de l’accompagnement proposé par la banque dans l’accomplissement de toutes les démarches associées à l’acquisition du bien.

Non seulement les processus de validation interne et la dimension de l’accompagnement varient selon les établissements, mais c’est aussi le cas pour les formules de prêt proposées. Selon l’enseigne considérée, la durée maximale du prêt varie sensiblement. Certaines banques fixent leur plafond à 5 ans pour un remboursement à terme, là ou d’autres iront jusqu’à 20 ans pour un prêt amortissable classique. Il faut également savoir que tous les établissements n’acceptent pas de financer 100% du bien et que la plupart d’entre eux sont réticents à financer des achats sur plan.

Les prêts internationaux sont réservés à une clientèle fortunée.

Toutes les banques fixent des conditions et des plafonds sur les montants que vous pouvez emprunter. Pour être qualifié à une demande de prêt, vous devrez par exemple avoir une partie de vos actifs auprès de cette banque (en cash ou sous forme d’un portefeuille d’investissements). On parle ici d’actifs représentant une valeur pouvant largement dépasser le million d’euros selon les établissements. Les prêts internationaux sont clairement réservés à une clientèle fortunée.

Combien de temps?

Quelle est la durée typique entre le premier contact avec votre banque et la remise des clés de votre résidence secondaire à l’étranger? Tout dépend de l’expertise de votre banque pour la géographie visée, de sa capacité à faire bouger les choses sur place, de sa connaissance des documents à remplir et des bonnes personnes à appeler en cas de problème (administratif ou autre). C’est avant tout cette maîtrise qui détermine la fluidité et la rapidité du processus de financement. Typiquement, s’il est question d’un client avec lequel la banque travaille déjà, à propos duquel elle connaît bien la situation et dont le projet est précis sur une des géographies qu’elle maîtrise bien, il n’est pas rare d’obtenir votre prêt dans les trois mois. Il est toujours possible que les choses aillent beaucoup plus vite, mais il n’est pas non plus impossible que cela soit plus lent. Bref, ce délai de trois mois ne signifie pas grand-chose puisque chaque projet est unique.