VEFA – Construire sa maison en achetant sur plan

Pour ceux qui rêvent grand, les maisons sur plan (VEFA) peuvent avoir un réel attrait. C’est l’occasion de façonner une maison selon vos spécifications exactes – la lumière adéquate, le design et les matériaux. Cependant, comme le démontre l’effondrement en 2023 du promoteur immobilier Cenaro, les projets peuvent mal tourner, et les investisseurs peuvent se retrouver avec des projets à moitié construits et faire face à des pertes importantes. Quelle protection existe-t-il?*

Les avantages d’acheter une maison sur plan ou partiellement construite sont clairs. Plutôt que de s’accommoder au mieux ou de rénover de l’existant, vous pouvez dans une certaine mesure établir vos propres paramètres à la conception. Vous pouvez décider de la vue que vous souhaitez avoir depuis votre salon, de la taille de votre cuisine, de la décoration ou de l’agencement des chambres. Vous n’avez pas à vivre avec les goûts des autres, mais pouvez apporter vos propres touches personnelles au design de la maison.

Construire sur plan peut également vous permettre de bénéficier des méthodes de construction les plus récentes, incluant des matériaux modernes et durables ainsi que le respect strict des normes de conception contemporaines. Vous pouvez créer une maison plus respectueuse de l’environnement avec un chauffage et un éclairage modernes. Dans de nombreux cas, cela peut être moins cher et plus simple que d’adapter une maison existante à vos besoins.

Cela offre aussi une plus grande flexibilité quant à l’endroit où vous vivez. Cela en fait une option particulièrement populaire, par exemple dans les stations de ski où les anciens chalets sont susceptibles d’être non seulement chers à l’achat, mais aussi rare sur le marché. Cette option est également de plus en plus populaire dans certaines parties du Luxembourg, où le marché immobilier est de plus en plus saturé et où la demande dépasse depuis longtemps l’offre.

La Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA – est un contrat, généralement établi par un notaire, et utilisé pour toutes les ventes où un bien est encore en cours de développement.

Un cadre juridique dédié

Il existe en France et au Luxembourg un cadre juridique spécifique pour l’achat de biens qui ne sont pas encore construits ou en cours de construction. Un cadre qui comprend une protection légale et qui offre une structure de prix par étapes tout en fixant des niveaux d’exigence clairs que les entrepreneurs se doivent de respecter. La Vente en l’État Futur d’Achèvement – VEFA – est un contrat, généralement établi par un notaire, et utilisé pour toutes les ventes où un bien est encore en cours de développement. Les investisseurs souhaitant acheter une maison sur plan ou neuve doivent se familiariser avec le cadre existant et son fonctionnement.

La VEFA est fortement réglementée et se présente donc comme un moyen pour les acheteurs de biens immobiliers d’acquérir un bien soutenu tout en bénéficiant du confort d’un cadre juridique éprouvé. Ainsi, la VEFA prévoit que les acheteurs effectuent des paiements échelonnés à chaque étape du processus de construction, étant entendu qu’il existe des paramètres clairs définis pour chaque palier.

Les investisseurs peuvent payer lorsque les fondations sont posées, lorsque le toit est installé, puis une autre partie lorsque les murs intérieurs sont achevés et lorsque les fenêtres sont posées. L’acheteur acquiert la propriété progressivement, plutôt que d’un seul coup, ce qui offre une meilleure protection. Il existe également des garanties et des délais de rétractation.

Par exemple, le dispositif VEFA intègre une garantie décennale à l’achèvement du bien, qui couvre les défauts structurels. Il exige également que les bâtiments respectent les normes modernes en matière d’environnement et d’efficacité énergétique – y compris la certification maison passive ou bâtiment à consommation quasi nulle, ce qui devrait garantir des coûts de fonctionnement plus bas à long terme. Peut-être plus important encore, le dispositif offre une garantie d’achèvement. Selon la loi, les banques qui assurent le financement doivent fournir une telle garantie dans le cadre d’un contrat VEFA, cela afin d’assurer l’achèvement de la construction même si le promoteur devient insolvable.

Les risques supplémentaires inhérents aux maisons neuves

Les maisons neuves peuvent présenter des risques pour plusieurs raisons. Si une propriété existe depuis 100 ans, cela constitue une preuve qu’elle a été bien construite, avec des matériaux durables. Évidemment, les maisons nouvellement construites ne peuvent offrir cette assurance puisqu’elles n’ont pas encore traversé l’épreuve du temps. De plus, aujourd’hui comme hier, le secteur a parfois été miné par des constructeurs peu scrupuleux utilisant des matériaux de mauvaise qualité. Même si cela est rare, une supervision attentive s’impose. Des coûts imprévus ou des retards peuvent survenir. Aussi frustrant cela soit-il, il faut comprendre que le fait d’acheter une maison simplement sur la base d’un dessin d’architecte ne garantit pas une route sans surprise.

Un autre facteur de risque est celui des complexités liées à l’obtention d’un financement. Les prêteurs hypothécaires peuvent se montrer plus réticent à fournir des fonds en raison des écueils potentiels liés aux VEFA. Se passer d’un financement et payer cash peut poser ses propres problèmes. Les contrats VEFA tentent de traiter beaucoup de ces problèmes et de réduire ainsi le risque pour les propriétaires.

Le contrat garantit qu’ils n’auront payé que pour les travaux déjà réalisés, et en théorie un autre constructeur peut reprendre là où le précédent s’est arrêté.

Même s’il est le plus rare, le plus gros risque est celui des promoteurs véreux. En théorie, le contrat VEFA devrait protéger les investisseurs contre les promoteurs qui tombent en faillite. Le contrat garantit qu’ils n’auront payé que pour les travaux déjà réalisés, et en théorie un autre constructeur peut reprendre là où le précédent s’est arrêté. Cependant, trouver des constructeurs prêts à reprendre un projet à moitié construit peut être difficile, en particulier pour de grands immeubles, et les acheteurs pourraient devoir attendre des mois supplémentaires, voire des années, pour que leur maison soit achevée.

Beaucoup de ces problèmes ont été mis en évidence par l’effondrement du groupe Cenaro, qui finançait les travaux de construction par la vente d’obligations faiblement réglementées et dont les dirigeants ont ensuite été accusés de fraude au Luxembourg et en France. Les acheteurs de logements neufs ont dû attendre que la faillite de l’entreprise soit officialisée avant que la garantie d’achèvement ne s’applique. Les nouveaux entrepreneurs ne sont pas nécessairement tenus de respecter le calendrier fixé dans le contrat initial. Pour les propriétaires dans ce cas, les retards se sont finalement étendus sur des années.

Se protéger

Il existe certains bons réflexes à adopter par les acheteurs en VEFA afin de se protéger. Tout d’abord, il est primordial d’examiner autant que possible la viabilité financière du promoteur – consulter son historique, ses projets précédents et rencontrer les principaux responsables et, idéalement, d’autres propriétaires ayant déjà travaillé avec l’entreprise. Il est important que vous vous sentiez à l’aise et en confiance au moment de signer le contrat avec un notaire. Ce dernier peut, mais ne doit pas impérativement, être celui proposé par le promoteur immobilier.

Vous devez également étudier attentivement le contrat VEFA. Celui-ci doit contenir une description complète et des plans du logement proposé et de son emplacement précis, ainsi que des détails techniques sur les matériaux et équipements utilisés dans sa construction. Il doit aussi établir précisément le calendrier d’achèvement du projet ainsi que toute compensation pouvant être due en cas de retard – bien que les exigences légales en matière de recours puissent ne pas vraiment aider les propriétaires si un promoteur devient insolvable.

Les termes des contrats peuvent varier considérablement, et vous devez déterminer s’ils donnent au promoteur une quelconque latitude sur les matériaux ou équipements utilisés. Il n’est pas rare que les accords dans les termes du contrat incluent les spécifications des matériaux suivies de la mention «ou équivalent». À vous de décider si cela vous convient, ou si vous souhaitez impérativement avoir un droit de regard sur les alternatives utilisées.

A la lecture de ces différents éléments, il est évident que le contrat VEFA est précieux lors de l’achat sur plan. Il définit des paramètres clairs entre le promoteur et l’acheteur et offre une réelle protection. Cela étant, ce n’est pas une solution miracle et il appartient aux acheteurs de prendre leurs décisions avec prudence.

Il est important d’examiner la viabilité financière du promoteur, son historique et ses projets précédents, de rencontrer les principaux responsables, ainsi que d’examiner le contrat VEFA en détail.

* Contenu traduit de l’anglais par l’outil d’IA BIL GPT