Contrat de bail commercial: ce qu’il faut savoir avant de signer

Vous êtes à la recherche d’un local pour l’exploitation de votre activité d’entrepreneur ou vous venez de le trouver. Connaissez-vous vos droits et obligations envers votre bailleur? myLIFE passe en revue les points à prendre en considération, de préférence avant de conclure votre bail commercial.

Audrey est fleuriste. Elle crée actuellement sa société au Luxembourg. Après plusieurs semaines de recherches, elle a enfin trouvé un local qui semble correspondre à ses besoins. L’emplacement est idéal: la boutique, proche de son domicile, se situe dans une rue passante. La superficie, suffisante pour aménager un petit espace d’exposition, permet aussi d’installer une arrière-boutique. Le loyer correspond aux tarifs pratiqués dans le secteur et l’activité de vente de fleurs est autorisée par le bailleur. Tout paraît parfait. Mais avant de se lancer, Audrey veut en savoir plus sur le bail commercial et l’engagement qu’elle s’apprête à prendre.

Le bail commercial pour qui?

Un bail est un contrat liant le bailleur et le locataire (appelé aussi « le preneur »). Le premier s’engage à mettre ses locaux à la disposition du second, en échange d’un loyer. Au Luxembourg, il existe plusieurs types de baux: bail d’habitation, bail commercial, bail à ferme, etc.

La nature du bail détermine la destination des lieux loués (utilisés comme habitation ou pour y exercer une activité professionnelle, par exemple) et définit les règles auxquelles sont soumis le bailleur et le preneur.

Le bail commercial est régi par la loi du 3 février 2018. Il s’adresse aux locataires qui souhaitent exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans le bien loué.

→ Bon à savoir: la loi de 2018 ne concerne pas les baux de bureaux, les locations de courte durée (inférieures ou égales à une année) ou les activités libérales (kinésithérapeute, médecin, architecte, avocat, etc.). Ce sont, dans ce cas, les dispositions générales du Code civil qui s’appliquent.

Audrey va donc conclure un bail commercial pour son activité de fleuriste. Il est en principe établit par écrit et signé par chaque partie afin de servir de preuve des obligations de chacun en cas de litige.

Une garantie locative destinée à couvrir les obligations prévues dans le bail (…) ne doit légalement pas dépasser 6 mois de loyer.

Les clauses à vérifier avant de signer

Avant de signer son bail commercial, la jeune fleuriste doit être attentive aux clauses de son contrat et vérifier qu’elles établissent les droits et les obligations de chaque partie.

• • Les prestations prévues dans la location: le bail doit indiquer de manière exhaustive les éléments qui entrent dans la location (superficie des locaux concernés, parking, cave, arrière-cour, etc.).
  • État des lieux: il est fortement conseillé d’établir un état des lieux avant l’installation et à la fin du contrat afin de de constater l’état du bien loué. Cela vise à protéger les intérêts du locataire et du bailleur en cas de litige. À défaut, les locaux loués sont considérés comme étant mis à disposition en bon état et doivent être rendus tels qu’ils ont été reçus.
  • La destination des locaux: il faut vérifier que l’activité exercée par le preneur, à savoir « fleuriste » pour Audrey, soit autorisée dans le bail par le bailleur.
  • La durée de la location: le bail commercial peut être conclu pour une durée indéterminée ou déterminée. Si aucune indication n’est précisée, le contrat est à durée indéterminée.
  • Loyer et révision des loyers: le montant du loyer doit être inscrit dans le contrat de bail, tout comme les modalités de révision et la périodicité du paiement. Il est souvent lié à l’indice des prix à la consommation. Le chiffre officiel du mois qui précède la signature du bail est en principe considéré comme indice de base.
  • Détail des charges: le bail doit renseigner le montant des charges et ce qu’elles comprennent: eau, électricité, entretien des parties communes, etc. Afin d’éviter les différends, il peut aussi mentionner la répartition des éventuels frais d’entretien (réparations, travaux) entre bailleur et locataire.
  • Garantie locative: une garantie locative destinée à couvrir les obligations prévues dans le bail (loyer, dégradations éventuelles) est en principe demandée par le bailleur. Elle ne doit légalement pas dépasser 6 mois de loyer et elle peut prendre la forme d’une garantie bancaire à première demande ou d’une assurance permettant de couvrir au moins 6 mois de loyer.
  • Sous-location ou cession du loyer: les conditions de cession ou de sous-location peuvent être précisées dans le bail. Cela peut constituer une opportunité pour le preneur de sous-louer ou de céder une partie de ses locaux en cas de difficultés économiques par exemple.

→ Bon à savoir: la pratique du « pas-de-porte », également appelée « droits d’entrée », est interdite depuis la loi de 2018. Les nouveaux contrats ne doivent pas réclamer le paiement d’un supplément de loyer ou d’une indemnité additionnelle à verser au bailleur ou à un intermédiaire pour la mise à disposition des locaux.

Le contrat de bail commercial à durée déterminée arrivé à échéance et non résilié par le bailleur est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Peut-on renouveler le bail commercial?

Si le bail d’Audrey est conclu pour une durée déterminée, elle bénéficie d’un droit de renouvellement absolu pendant 9 ans. Elle doit faire sa demande au bailleur par courrier recommandé à la Poste avec accusé de réception au moins 6 mois avant l’expiration du contrat. Le bailleur a ensuite 3 mois pour lui répondre. S’il y a plusieurs bailleurs, la demande doit être adressée à chacun d’entre eux (sauf indication contraire dans le contrat de bail). Attention, le renouvellement du bail signifie qu’un nouveau contrat est établi et il n’est pas garanti que les conditions restent semblables à celles du contrat initial.

→ Bon à savoir: le contrat de bail commercial à durée déterminée arrivé à échéance et non résilié par le bailleur (en respectant un préavis de 6 mois) est tacitement reconduit pour une durée indéterminée.

Le contrat de bail commercial peut-il être résilié ou le renouvellement refusé?

Le bailleur a la possibilité de résilier le bail commercial avec effet immédiat si Audrey ne respecte pas les obligations prévues dans le contrat (si elle ne paye pas son loyer ou ses charges par exemple).

En outre cette, si les lieux sont loués depuis moins de 9 ans, le bailleur peut refuser une demande de renouvellement ou résilier le bail commercial avec un préavis de 6 mois, dans les situations suivantes:

• • « aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au premier degré;
  • en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique;
  • en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. »¹

Au-delà de 9 ans d’occupation des lieux, la résiliation du bail à durée indéterminée ou le refus de renouvellement du bail à durée déterminée peut se faire de plein droit par le bailleur sans qu’il ait à le justifier. Dans ce cas, afin de dédommager la jeune femme pour la perte de son magasin de fleurs, une indemnité d’éviction doit lui être versée par le bailleur ou par un tiers (le futur locataire par exemple) avant la fin du bail.

→ Bon à savoir: Audrey et le bailleur peuvent définir dans le contrat de bail le montant de l’indemnité d’éviction ou le moyen de la calculer. À défaut, c’est le juge de paix qui en fixe le montant en se basant sur la valeur marchande du fonds de commerce.

Le preneur qui loue un local depuis plus de 18 ans bénéficie d’un droit de préemption.

Audrey peut également résilier son contrat de bail commercial lorsque le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles: hausse du loyer ne respectant pas l’indice des prix à la consommation, impossibilité de jouir paisiblement des lieux loués, etc.

→ Bon à savoir: le preneur qui loue un local depuis plus de 18 ans bénéficie d’un droit de préemption. Il est prioritaire pour racheter le bien loué, sauf cas particuliers², si le bailleur souhaite le mettre en vente. Pour exercer ce droit, il faut cependant que le locataire loue l’intégralité de l’immeuble où se trouvent les locaux, ou que ces derniers soient placés sous le régime de la copropriété.

La sous-location est-elle possible avec un bail commercial?

Si, après quelques années d’exploitation, Audrey souhaite arrêter son activité et sous-louer (ou céder) son magasin de fleurs, elle devra le notifier au bailleur, qui aura 30 jours pour accepter ou refuser la demande.

S’il existe une clause interdisant la sous-location (ou la cession) dans son contrat, elle sera considérée comme nulle³ si « la cession ou la sous-location est faite ensemble avec la cession du fonds, à condition qu’une activité identique reste établie »¹. Autrement dit, elle pourra tout de même sous-louer (ou céder) son bail, à condition qu’elle transmette également son fonds de commerce et que le sous-locataire (ou le repreneur) exerce la même activité de fleuriste.

À noter: la loi de 2018 précise que le loyer du sous-locataire ne pourra pas être plus important que le loyer principal, sauf si des investissements spécifiques à l’activité de la sous-location sont réalisés par le locataire. Toutefois, un arrêt de la Cour Constitutionnelle datant du 23 décembre 2022 estime que le plafonnement légal du loyer d’une sous-location revient à restreindre la liberté de commerce. Une décision qui pourrait faire jurisprudence.

Pour conclure, il apparaît que le bail commercial est un véritable contrat impliquant le respect des droits et des obligations du bailleur et du preneur. Son contenu doit être étudié attentivement. C’est encore plus vrai depuis la crise sanitaire qui a entraîné de nombreux litiges entre bailleurs et locataires, liés au paiement du loyer pendant les périodes de restrictions. Les baux commerciaux ne prévoient pas forcément de clauses pour la gestion de ce type de situation exceptionnelle!

Ainsi, en cas de doute et afin de protéger les intérêts de chacun, il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit avant de signer son contrat.

Maintenant qu’Audrey est informée et rassurée, elle va pouvoir s’installer l’esprit libre dans ses nouveaux locaux. Et d’ici quelques mois, si son affaire fonctionne bien, peut-être qu’elle pourra envisager d’embaucher une personne pour l’aider dans son magasin. Bonne chance!

¹ Extrait de la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil.

² Le droit de préemption ne s’applique pas si le lieu loué fait l’objet d’une vente par adjudication publique, s’il est cédé à un membre de la famille du bailleur parent ou allié jusqu’au 3^e degré inclusivement ou s’il fait l’objet d’une cession gratuite.

³ L’interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste cependant valable si le bailleur s’est réservé une partie de l’immeuble pour l’habiter lui-même ou y faire habiter sa famille.