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24 octobre 2020

Garantie locative: bien choisir sa formule!

Savez-vous qu’il existe cinq formes différentes de garantie locative et qu’il vous est possible de bénéficier sous certaines conditions d’une aide étatique à son financement?

Lorsque vous louez un logement, le propriétaire exige presque systématiquement une garantie locative ou «caution» destinée à couvrir les obligations découlant du bail (paiement du loyer, des charges locatives ou des dégradations éventuelles du bien). Pouvant représenter jusqu’à maximum trois mois de loyer, cette garantie ne peut être exigée qu’à la condition obligatoire d’effectuer un état des lieux écrit et contradictoire avant la remise des clés au locataire.

Face au montant souvent important que représente cette garantie, quatre formules s’offrent à vous.

Les garanties payées en espèces ou par virement bancaire

Ces deux premières formules consistent à régler par vos propres moyens le montant de la garantie locative. Très appréciées des propriétaires, ces formules rendent parfois difficile la restitution du montant total ou partiel de la garantie en cas de désaccord lors de l’état des lieux de sortie.

A signaler que le règlement en espèces ne peut jamais être exigé par le bailleur contre votre volonté. Si cette formule vous convient, pensez tout de même à demander une quittance. Quelle que soit la formule retenue, le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts pour le locataire, sauf si cela est explicitement mentionné dans le contrat de bail.

La garantie bancaire est probablement la formule la plus couramment utilisée au Luxembourg (…).

Les garanties bancaires

La garantie bancaire est probablement la formule la plus couramment utilisée au Luxembourg car elle présente des avantages pour chaque partie. Le propriétaire dispose de l’assurance que le montant de la garantie est bloquée sur votre compte, pour une durée (souvent la durée du bail augmentée de quelques mois) qui peut être renouvelable. De votre côté, malgré d’éventuels frais bancaires, vous percevez des intérêts sur le montant bloqué en garantie.

Ici aussi, vous avez deux possibilités.

  • La garantie dite «à première demande». Très avantageuse pour le propriétaire, celle-ci prévoit que ce dernier puisse obtenir directement de votre banque tout ou partie de la garantie bloquée sur votre compte, sans votre accord préalable et sans devoir justifier les raisons de sa demande.
  • La garantie bancaire simple. Plus équilibrée, cette garantie prévoit que la banque ne paie les montants demandés par le propriétaire que si ce dernier est en mesure d’attester de sa créance envers vous (par accord/reconnaissance écrit(e) de votre part ou par jugement).

L’assurance garantie locative

Obligatoirement soumise à l’accord du propriétaire, cette formule consiste à solliciter une garantie auprès d’une compagnie d’assurance. Le locataire souscrit alors un contrat d’assurance et la compagnie indemnisera directement le propriétaire, dans la limite du montant assuré, en cas de non-paiement des loyers ou de dégradation du bien.

«A première demande» ou pas, cette solution vous offre l’avantage de ne pas devoir immobiliser en garantie des liquidités importantes. Par contre, les primes annuelles versées étant perdues, cette formule reste onéreuse et ne fait sens que pour des locations de courte ou moyenne durée. Enfin, si la compagnie indemnise le propriétaire suite à des impayés de votre part, elle peut ensuite se retourner contre vous pour se faire rembourser les indemnités versées. Cela donne à réfléchir.

Si vous n’êtes pas en capacité de financer la garantie locative, vous pouvez solliciter l’aide au financement du Service des Aides au logement du Ministère du Logement.

La garantie fournie par l’Etat

Si vous n’êtes pas en capacité de financer la garantie locative, vous pouvez solliciter l’aide au financement du Service des Aides au logement du Ministère du Logement. Cette aide est soumise à certaines conditions:

  • être majeur au jour de l’introduction de la demande;
  • être autorisé à résider légalement au Grand-Duché de Luxembourg (minimum 3 ans) et être inscrit au bureau de la population d’une commune luxembourgeoise;
  • n’être ni propriétaire, ni usufruitier d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger;
  • avoir conclu un contrat de bail à usage d’habitation principale portant sur un logement situé au Grand-Duché de Luxembourg constituant votre résidence principale et permanente;
  • avoir conclu un contrat de dépôt conditionné avec un établissement financier qui devra être alimenté régulièrement par le locataire jusqu’à ce que les avoirs bloqués sur le dépôt conditionné soient équivalents au montant de l’aide accordée;
  • avoir autorisé l’établissement financier, en cas d’appel à la garantie auprès de l’Etat par le propriétaire, à retirer du dépôt conditionné la somme équivalente au montant de l’aide payée par l’État au propriétaire et à verser cette somme à l’Etat, sur simple demande de celui-ci;
  • disposer d’un revenu inférieur à 2,5 fois le montant brut du revenu minimum garanti;
  • payer un loyer mensuel inférieur à un tiers de votre revenu et dont le montant ne peut dépasser 191€ de la valeur au nombre 100 de l’indice des prix à la consommation (soit actuellement 1.517,6€).