Immobilienverkauf: Kapitalgewinne und Reinvestition

Wenn die Immobilienpreise in Luxemburg zwischen 2022 und 2024 gesunken sind, können Investoren, die ihre Immobilie seit 2020 oder früher besitzen, beim Verkauf immer noch einen Gewinn erzielen. Dem Verkäufer stellen sich dabei zwei Fragen: Wie kann er die anfallende Wertzuwachssteuer möglichst gering halten und wie soll er den Erlös reinvestieren? Dank vorläufiger Regelungen, die dieses Jahr noch gelten, profitieren Eigentümer hierbei von einer größeren Flexibilität.

Verkauf des Hauptwohnsitzes (nicht steuerpflichtig) oder einer anderen Immobilie (steuerpflichtig)?

Kapitalgewinne aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes sind in Luxemburg nicht steuerpflichtig. Wenn Sie jedoch eine zur Vermietung bestimmte Immobilie oder ein Ferienhaus verkaufen, müssen Sie möglicherweise Steuern auf den erzielten Wertzuwachs entrichten. Im Allgemeinen gilt eine Immobilie im Rahmen einer Veräußerung als Hauptwohnsitz, wenn Sie zum Verkaufszeitpunkt darin gewohnt haben oder wenn der Verkauf spätestens am 31. Dezember des Folgejahres nach Ihrem Auszug aus der betreffenden Immobilie und dem damit verbundenen Wechsel Ihres Hauptwohnsitzes erfolgt. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass Sie unmittelbar nach dem ursprünglichen Erwerb oder der Fertigstellung der Immobilie dort eingezogen sind oder vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre lang dort gewohnt haben.

Besteuerung von Immobilien, die nicht der Hauptwohnsitz sind

Der Wertzuwachs ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich der Erwerbskosten, einschließlich der Kosten für den Immobilienmakler sowie der Eintragungs-, Übertragungs- und Notargebühren.

Es ist jedoch wichtig, wann die Veräußerung stattfindet, da sich dies auf die Steuerbemessungsgrundlage und den anwendbaren Steuersatz auswirken kann. Wenn Sie die Immobilie seit höchstens fünf Jahren besitzen, wird der Gewinn als „spekulativ“ eingestuft. Der Gesetzesentwurf Nr. 8470* (der „Gesetzesentwurf“) sieht jedoch vor, dass diese Fünfjahresfrist im Falle eines Verkaufs zwischen dem 1. Januar 2025 und dem 30. Juni 2025 auf zwei Jahre verkürzt wird.

Bei einem als „spekulativ“ eingestuften Gewinn gilt ein höherer Steuersatz. In diesem Fall kommt der individuelle Grenzsteuersatz zur Anwendung, der für Personen mit einem höheren Einkommen bis zu 42% betragen kann.

Bei einem als „nicht spekulativ“ eingestuften Verkauf gilt der Gewinn dagegen als „außerordentlicher Ertrag“ und wird zu einem günstigeren Satz besteuert. Erfolgt der Verkauf der Immobilie bis zum 30. Juni 2025, so gilt im Falle der günstigeren Besteuerung ein vorübergehend reduzierter Satz in Höhe von 25% des Grenzsteuersatzes. Ab dem 1. July 2025 liegt der günstigere Steuersatz wieder in seiner regulären Höhe von 50% des Grenzsteuersatzes.

Bei einem „nicht spekulativen“ Verkauf profitiert der Verkäufer zudem von den folgenden Vorteilen:

• • Er kann eine Indexierungszulage beantragen, die darauf abzielt, die Auswirkungen der Inflation zu mildern, und die sich durch die Anwendung eines vom Erwerbsdatum abhängigen Koeffizienten auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet; und
  • ihm wird ein Freibetrag in Höhe von 50.000 Euro (bzw. in doppelter Höhe im Falle einer Zusammenveranlagung) in Bezug auf die Steuerbemessungsgrundlage (d.h. den Wertzuwachs) gewährt.

Darüber hinaus gibt es Regelungen zur Befreiung von der Wertzuwachssteuer, die zur Anwendung kommen, wenn Immobilien von Privatpersonen an den Staat, an Gebietskörperschaften oder an den Luxemburger Fonds für Wohnungswesen (die für Sozialwohnungen zuständige öffentliche Einrichtung des Großherzogtums) verkauft werden, sofern kein Vorkaufsrecht für die betreffende Immobilie besteht.

Es gibt Regelungen zur Befreiung von der Wertzuwachssteuer, die zur Anwendung kommen, wenn Immobilien von Privatpersonen an den Staat, an Gebietskörperschaften oder an den Luxemburger Fonds für Wohnungswesen verkauft werden, sofern kein Vorkaufsrecht für die betreffende Immobilie besteht.

Nachstehend finden Sie einen Überblick über die geltenden Regeln für die Besteuerung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien, bei denen es sich nicht um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt:

Immobilienbesitzer haben somit im Wesentlichen drei Optionen, um die Wertzuwachssteuer so weit wie möglich reduzieren: Die erste besteht darin, den Verkauf bis zum 30. Juni 2025 abzuschließen – sofern sich die Immobilie zu diesem Zeitpunkt mehr als zwei Jahre lang in ihrem Besitz befunden hat. Die zweite besteht darin, die Immobilie nicht zu verkaufen, bis die geltende Mindestdauer von zwei Jahren überschritten ist. Die dritte besteht darin, zu warten, bis das eigene Einkommen niedriger ist – z.B. bis zum Eintritt in den Ruhestand –, da dies mit einem geringeren Grenzsteuersatz einhergehen sollte.

Reinvestition der Erlöse

2024 sind gesetzliche Maßnahmen in Kraft getreten, die den Bestand an bezahlbarem Wohnraum in Luxemburg vergrößern und den Druck auf den Mietmarkt verringern sollen. Diese umfassen Steuererleichterungen („Rollover Relief“) in Bezug auf den Kapitalgewinn, wenn eine bestimmte Art von Immobilie mit Mitteln aus dem Verkauf eines früheren Wohnsitzes (mit Ausnahme des Hauptwohnsitzes) erworben und das betreffende Einkommen nicht als spekulativ eingestuft wird. Die neue Immobilie, die gemäß dem Gesetzentwurf bis 2027 zu erwerben ist, muss als sozialer Mietwohnraum ausgewiesen sein oder hinsichtlich Energieeffizienz, Wärmedämmung und Umweltbilanz der Klasse A+ entsprechen.

Sozialer Mietwohnraum fällt in die Zuständigkeit von Einrichtungen, die vom Ministerium für Wohnungsbau und Raumentwicklung eingesetzt werden. Die Vorschriften für die soziale Mietverwaltung sind 2009 in Kraft getreten und zielen darauf ab, erschwinglichen Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen zu schaffen. Aus der Sicht von Vermietern, die eine neue Investition planen, ist zu beachten, dass die Mieten unter dem marktüblichen Niveau liegen müssen. Es gibt aber auch eine Reihe von Vorteilen: Die Mietzahlungen sind von staatlicher Seite garantiert, die Mieter unterliegen einer Beaufsichtigung und die Besitzer erhalten Unterstützung bei den Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilien.

Darüber hinaus profitieren die Eigentümer von Steuerbefreiungen. So sind die Mieteinnahmen von Organisationen im Bereich der sozialen Mietverwaltung gemäß den 2024 eingeführten Regelungen zu einem Anteil von bis zu 90 % (zuvor: 75%) steuerfrei.

Für den Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie (Vente en état futur d’achèvement, VEFA) zu Vermietungszwecken im Jahr 2024 – oder dem Gesetzesentwurf zufolge bis zum 30. Juni 2025 – wird zudem bei den Baukosten eine spezielle Steuervergünstigung in Höhe von 4% pro Jahr gewährt, die auf 250.000 Euro begrenzt ist.

Der sogenannte „Rollover Relief“ in Bezug auf den Kapitalgewinn entspricht keiner dauerhaften Steuerbefreiung, sondern lediglich einem Aufschub der Wertzuwachssteuer. Er gewährt jedoch eine gewisse Flexibilität hinsichtlich der Frage, wann die Besteuerung erfolgen soll. So ist es möglich, den Kapitalgewinn zu einem späteren Zeitpunkt zu versteuern, zu dem der anwendbare Steuersatz möglicherweise vorteilhafter ist.

Der sogenannte „Rollover Relief“ in Bezug auf den Kapitalgewinn entspricht keiner dauerhaften Steuerbefreiung, sondern lediglich einem Aufschub der Wertzuwachssteuer.

Als weiterer Anreiz für (Re-)Investitionen am Immobilienmarkt wird außerdem bis zum Ablauf der geltenden Frist (d.h. dem Gesetzesentwurf zufolge bis zum 30. Juni 2025) jeder natürlichen Person, die eine VEFA-Immobilie erwirbt, eine Steuergutschrift auf die Eintragungs- und Übertragungsgebühren in Höhe von 20.000 Euro gewährt. Voraussetzung für diese Gutschrift ist, dass die betreffende Immobilie für mindestens zwei Jahre vermietet wird.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Die neuen Regelungen könnten auch Auswirkungen auf den Markt haben. So ist es wahrscheinlich, dass energieeffiziente Gebäude wertvoller werden, während der Markt für energieintensive Immobilien unter Druck gerät. In Zukunft könnte es also schwieriger werden, Wohnimmobilien zu verkaufen, die nicht den bestehenden Energieeffizienzstandards und regulatorischen Anforderungen entsprechen.

In einigen anderen Ländern hat eine solche Entwicklung schon stattgefunden. In Frankreich ist es beispielsweise verboten, Immobilien mit einer äußerst geringen Energieeffizienz zu vermieten, und es ist davon auszugehen, dass die Anforderungen in diesem Bereich im Laufe der nächsten zehn Jahre schrittweise erhöht werden. Der Wert der erforderlichen Investitionen in die Energieeffizienz einer zur Vermietung oder zum Verkauf vorgesehenen Immobilie könnte sich vor diesem Hintergrund erhöhen, da mit einer verbesserten Wärmedämmung und modernisierten Heizungsanlagen langfristig gesehen Geld gespart werden kann.

Die neuen Regelungen können zudem Investitionsanreize schaffen und so zu einer Erholung des luxemburgischen Wohnungsmarktes beitragen. Der Markt, der nach einer langen Expansionsphase seit dem vierten Quartal 2022 rückläufig ist, scheint sich seit Ende 2024 wieder etwas zu erholen. Zur Belebung des Marktes wurde ein Maßnahmenpaket verabschiedet, das neben den Vorschriften für Kapitalgewinne im Bereich des sozialen Wohnraums auch Mietzuschüsse für Personen im Alter von weniger als 30 Jahren umfasst.

Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen möchten, haben dank der neuen Regelungen eine größere Auswahl an Möglichkeiten. Besonders nützlich ist dies für Eigentümer, die eine Immobilie schon seit längerer Zeit besitzen und erhebliche potenzielle Kapitalgewinne angesammelt haben. Es gibt attraktive Anreize für Investitionen im Bereich des sozialen Mietwohnraums, doch die Vermieter müssen auch gewillt sein, die damit verbundenen Risiken in Kauf zu nehmen. Darüber hinaus könnten sich umfassendere Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ergeben, die Immobilienbesitzer bedenken müssen.

Der am 2. April 2024 verabschiedete Gesetzesentwurfs Nr. 8470 schlägt eine sechsmonatige Verlängerung der durch das Gesetz vom 22. Mai 2024 eingeführten befristeten Steuermaßnahmen vor.