Meine Finanzen, meine Projekte, mein Leben
Juli 22, 2019

Ein VEFA-Projekt starten?

Der Verkauf noch nicht fertiggestellter Immobilien (VEFA), besser bekannt als Off-Plan- Immobilien, zieht jedes Jahr viele Käufer an. Im Jahr 2016 wurden 1.812 Einheiten in Luxemburg „off plan“ gekauft, was 37% des Gesamtumsatzes entspricht. Gestaltung nach eigenen Wünschen, reduzierte Kosten sowie eine bessere Energieleistung – die Vorteile neu gebauter Immobilien sind zahlreich. Aber wie sollen Sie ein solches Projekt angehen? Dieser Artikel deckt die Geheimnisse des VEFAs auf, um Sie auf die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags vorzubereiten, der den Startschuss einer solchen Investition bedeutet.

Ein VEFA-Projekt unterscheidet sich in Bezug auf Lieferfristen, zu beachtenden Regeln, Finanzierungsmethoden oder potentiellen Mängeln erheblich von einem Kauf einer bestehenden Immobilie. Bevor Sie beginnen, sollten Sie sich Zeit nehmen, die richtigen Fragen zu stellen.

Vergewissern Sie sich, dass ein Off-Plan Projekt mit Ihrem Profil übereinstimmt

Eine VEFA-Investition ist ein groß angelegtes und aufwendiges Projekt, über das Sie im Detail Bescheid wissen sollten. Nicht zuletzt deshalb muss es mit Ihrem Profil übereinstimmen.

Entscheidet man sich für ein VEFA-Projekt, ist ein gutes Vorstellungsvermögen unabdingbar, da oft nur Architektenpläne und/oder 3D-Photos zur Verfügung stehen, um sich für eine passende Immobilie zu entscheiden. Vereinzelte Bauträger bieten dank moderner Technologien virtuelle Besuche der zur Verfügung stehenden Off-Plan-Immobilien an. In den meisten Fällen muss man sich jedoch mit den Plänen und seiner Vorstellungskraft begnügen. Haben Sie kein gutes Vorstellungsvermögen, riskieren Sie unangenehme Überraschungen bei der Lieferung der fertigen Immobilie.

Des Weiteren liegen die Lieferzeiten oft zwischen 18 und 36 Monaten. Ohnehin ist zwischen dem angekündigten Fertigstellungstermin und der tatsächlichen Schlüsselübergabe oft eine Verzögerung zu erwarten. Konkret bedeutet dies für Sie ein langes und manchmal schweres Projektmanagement, mit zunehmender Intensität in den letzten Zügen der Fertigstellung. Dies bedeutet wiederum, dass viele Wochenenden der Baustellenaufsicht, der Auswahl unterschiedlicher Produkte wie Küche, Möbel und Wandfarbe gewidmet sind. Ganz zu schweigen von der Bewältigung des Übergangs zwischen Ihrem derzeitigen Wohnsitz und dem Umzug in Ihre zukünftige Immobilie.

Sie haben bei der Gestaltung zwar freie Wahl, doch riskieren Sie regelmäßige Diskussionen mit dem Bauträger bezüglich der Umsetzung Ihrer Wünsche während der Bauphase. Um große Frustrationen zu vermeiden, ist es in diesem Bereich wichtig, Ihre Rechte zu kennen und im Zweifelsfall auf Pläne und Lastenheft zu verweisen.

Ein VEFA-Projekt erfordert daher Fantasie, Zeit und Energie!

Das Off-Plan-Projekt ermöglicht viel mehr Flexibilität als eine bereits bestehende Immobilie. Es sollte Ihrem Geschmack und Lebensstil in allen Details entsprechen.

Ihr VEFA-Projekt wählen heißt Ihren Lebensstil wählen

Trotz gewisser Schwierigkeiten, die im Zuge eines VEFA-Projekts auftauchen können, gibt es auch nicht zu vernachlässigende Vorteile. Eine Off-Plan-Immobilie ermöglicht viel mehr Flexibilität als eine bereits bestehende Immobilie und entspricht letztendlich voll und ganz Ihrem Geschmack und Lebensstil.

Faktoren wie Ausrichtung, Positionierung der Wohnung im Gebäude und das Stadtviertel, in dem sich das Wohnhaus befindet, sind mitbestimmend. Wichtig ist außerdem, dass Sie Ihre persönlichen Präferenzen genau kennen und hierarchisieren können. Bevorzugen Sie geräumige Schlafzimmer oder soll der Fokus eher auf dem Wohnzimmer liegen? Ist eine Terrasse oder ein Balkon für Sie unabdingbar? Bevorzugen Sie geschlossene Küchen oder integrierte, amerikanische in Ihrem Wohn- und Esszimmer? Möchten Sie die Waschmaschine in der Wohnung unterbringen oder begnügen Sie sich mit einer Waschküche im Keller des Gebäudes? Nur wenn Sie die Antwort auf diese Fragen kennen, können Sie die richtige Investition starten beziehungsweise gewünschte Veränderungen von Anfang an einplanen.

Je schneller Sie sich bei Beginn der Vermarktung eines Off-Plan-Projekts für eine Immobilie entscheiden, desto mehr Auswahl an Liegenschaften haben Sie. Wollen Sie die beste Wohnung, die am besten zugänglichen Parkplätze und die bestplatzierten Keller, müssen Sie schnell handeln. Ein weiterer wichtiger Vorteil: Sie profitieren von reduzierten Registrierungsgebühren, da diese nur auf dem Konstruktionsteil der Immobilie berechnet werden.

Das Lastenheft

Bevor Sie entscheiden, was Sie alles personalisieren möchten, ist es wichtig, das Lastenheft sorgfältig zu lesen. Dieses enthält viele Informationen über das Projekt wie die Bausubstanz, die Dienstleistungen, die geplante Einrichtung und die vorgesehenen Lieferzeiten, die je nach Projekt stark variieren können.

Die einzige rechtliche Verpflichtung der Bauträger ist die Dreifach-A-Energieleistung einer Immobilie. Seien Sie daher nicht überrascht, wenn das Lastenheft nur eine günstige Minimalausstattung beschreibt. Änderungen können selbstverständlich vorgenommen werden, führen jedoch zu erheblichen Zusatzkosten, die Sie letztendlich miteinkalkulieren müssen.

Wählen Sie die richtige Finanzierungsmethode

Es ist wichtig einen Finanzierungsplan aufzustellen, der sowohl flexibel als auch für Ratenzahlungen geeignet ist. Einige Banken erlauben Ihnen, Kapital oder sogar Zinsen erst ab der Lieferung der Immobilie zurückzuzahlen. So ersparen Sie sich während der Bauphase eine erhöhte monatliche Belastung.

Es ist nützlich zu wissen, dass Zinsaufwendungen während der Bauzeit abzugsfähig sind, was eine erhebliche Steuerersparnis bedeutet.

Es ist nützlich zu wissen, dass die Zinsaufwendungen bereits während der Bauzeit abzugsfähig sind, was eine erhebliche Steuerersparnis darstellt.

Die Auswahl des Bauträgers ist der Garant für Qualität und Sicherheit

Jeder Bauträger ist anders. Sollen Sie sich für einen kleinen Bauherrn entscheiden, der jedes Jahr ein paar kleine Projekte realisiert oder lieber für große Firmen, die hohe Marktanteile kontrollieren? Hier einige Empfehlungen:

Befragen Sie in erster Linie Ihren Freundes- und Bekanntenkreis, um Meinungen und Erfahrungen über mögliche Bauträger zu sammeln.  Manchmal können Sie auch darum bitten, bereits realisierte Wohnungen zu besichtigen, entweder im selben Gebäude, sollte das Projekt bereits fast fertiggestellt sein, oder in einer anderen Immobilie, die von demselben Bauträger gebaut wurde.

Sollte die betreffende Firma (noch) nicht auf dem luxemburgischen Markt etabliert sein, bedenken Sie ein möglicherweise höheres Insolvenzrisiko. Selbst wenn eine Garantie für die Fertigstellung der Immobilie besteht, würde eine Insolvenz automatisch erhebliche Verzögerungen des Projekts mit sich bringen, was die endgültige Qualität der Liegenschaft ernsthaft gefährden könnte.

Sollen Sie loslegen?

Wenn Sie nach einer schnellen und einfachen Lösung suchen, kann der Kauf einer bestehenden Immobilie Ihrem Profil eher entsprechen als ein Off-Plan-Projekt. Sind Sie jedoch bereit, sich dem Projekt vollständig zu widmen, und ein paar Jahre zu warten, dann ist das VEFA-Projekt genau das Richtige für Sie. Trotz des Aufwands, des Engagements und der mit diesen Projekten verbundenen Risiken ist der Kauf einer Off-Plan-Immobilie letztendlich der beste Weg, um ein Zuhause zu gestalten, das Ihren Ansprüchen entspricht. Und das ist unbezahlbar!