Fokus Zweitwohnsitz: Spanien

Vor mehr als zehn Jahren erlebte der spanische Immobilienmarkt eine schwere Krise – Käufer wurden zahlungsunfähig, Kreditgeber mussten ums Überleben kämpfen und unzählige Wohnungen im gesamten Land standen leer. Für unbedarfte Kaufinteressenten hat Spanien auch heute noch seine Tücken, doch dank Meer, Sonne und entspanntem Lebensstil bleibt das Land ein beliebter Standort für Ferienimmobilien, der Käufer aus ganz Europa und darüber hinaus anzieht.

Der spanische Immobilienmarkt hatte bis zu seinem Zusammenbruch während der globalen Finanzkrise den Ruf, dass es dort wie im Wilden Westen zugeht. Dann brachen die Hauspreise um bis zu 30% ein und das Ausmaß der übermäßigen Bautätigkeit – vor allem in den Küstengebieten – wurde deutlich. Plötzlich überstiegen die Schulden vieler Käufer den Wert ihrer Immobilie.

Der Zusammenbruch des Marktes zwang viele spanische Banken in die Knie, die zu viele Kredite an spekulativ tätige Bauträger vergeben hatten. Den schlimmsten Exzessen in der Branche wurde jedoch ein Ende gemacht und in den letzten 10 Jahren sind die Preise stetig gestiegen, auch wenn die COVID-19-Pandemie 2020 zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führte.

Auswirkungen des Brexits

Internationale Käufer beeinflussen seit jeher die Preise in Spanien, vor allem auf den Balearen und in den Seebädern an der Mittelmeerküste, wo insgesamt knapp 10% der Immobiliengeschäfte auf sie entfallen. Die Reisebeschränkungen aufgrund der Pandemie und darüber hinaus insbesondere die Auswirkungen des Brexits haben die britischen Käufer verschreckt, die immer für einen bedeutenden Teil der Nachfrage verantwortlich waren. Der Anteil der Einwohner Großbritanniens an den ausländischen Käufern ist von 30% im Jahr 2009 auf nur noch 10% im Jahr 2021 gesunken. Allerdings wurde die entstandene Lücke von anderen europäischen Anlegern gefüllt.

Laut Catherine Bastien, Head of WM Credit Structuring bei der BIL, konzentriert sich die Finanzierungstätigkeit der Bank auf die Luxusmärkte: „Wir konzentrieren uns auf die Balearen und Marbella, wo die Preise während der erwähnten Krise recht stabil geblieben sind. Die besten Gebiete liegen im „Goldenen Dreieck“ (Marbella, Nieva Andalucia, Sierra Blanca, Ojèn, Benahavis). Der Immobilienmarkt von Marbella hat sich als widerstandsfähig erwiesen. Darüber hinaus ist es erwähnenswert, dass es vor der letzten Krise keine Immobilien auf einem sehr hohen Niveau gab und wir eine vorübergehende Knappheit erleben könnten“. Sie räumt jedoch ein, dass Spanien ein schwieriger Markt sein kann: „Illegale Bauten ohne Baugenehmigung sind ein Problem.“ Käufer werden grundsätzlich Schwierigkeiten haben, Finanzmittel für den Erwerb von Immobilien aufzunehmen, solange diese nicht nachweislich legal erbaut wurden.

Catherine Bastien zufolge hat die rückläufige Nachfrage aus Großbritannien Auswirkungen auf den Markt: „Für britische Staatsbürger, die bereits Immobilieneigentum in Spanien besaßen, könnte es beispielsweise schwieriger werden, dorthin zu reisen. Vor allem jetzt, da Großbritannien nicht mehr zur EU gehört. Es gibt auch Bedenken hinsichtlich ihrer Möglichkeiten, einen Zweitwohnsitz zu vererben, nachdem in Großbritannien jetzt keine EU-Vorschriften mehr gelten. Außerdem unterliegen sie unter Umständen anderen steuerlichen Regelungen als EU-Bürger.“

Regelungen für Anlageimmobilien*

Trotz dieser Faktoren ist Spanien nach wie vor ein beliebtes Zweitwohnsitzland. Das Jahr 2022 war für den Immobilienmarkt an der Costa del Sol ein arbeitsreiches Jahr. In der Tat, das geschäftigste Jahr seit 2007. Es gilt im Allgemeinen als recht offen für Ausländer, die Immobilien erwerben möchten. Beispielsweise gibt es dort sogenannte „goldene Visa“ für ausländische Immobilienbesitzer; Ausländer, die mehr als 500.000 Euro in spanische Immobilien investieren, haben die Möglichkeit, einen Aufenthaltstitel zu erhalten.

Diese Visa sind vor allem für Rentner und für Käufer von Ferienimmobilien interessant, aber sie sind auch bei Nicht-EU-Bürgern gefragt, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union Fuß fassen und im Schengen-Raum reisen möchten. Da die Europäische Kommission jedoch immer mehr Druck auf die Länder ausübt, investitionsbasierte Visaregelungen zu beenden, hat die spanische Regierung eingeräumt, dass sie erwägt, die Regelung abzuschaffen oder den Mindestanlagebetrag auf 1 Million Euro zu verdoppeln.

Für Kaufinteressenten, die eine Anlageimmobilie anstatt eines Zweitwohnsitzes suchen, gelten etwas komplexere Vorschriften. In einigen Fällen haben die Regionalregierungen strengere Regelungen für die Urlaubsvermietung und insbesondere Plattformen für kurzfristige Vermietungen wie Airbnb eingeführt, um dem Preisanstieg in beliebten Touristengebieten Einhalt zu gebieten.

Jede der 17 Regionen des Landes darf ihre eigenen Regeln für Vermietungsobjekte im Besitz von Ausländern erlassen, wobei die strengsten Vorschriften auf den Balearen und in Madrid gelten. Potenzielle Anleger sollten sich daher mit den lokalen Vorschriften vertraut machen. Nicht-Gebietsansässige aus EU- oder EWR-Ländern müssen 19% Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zahlen, in anderen Ländern ansässige Personen 24,75%. Gebietsansässige Eigentümer, die ihre Mieteinnahmen zusammen mit anderen Einkünften in ihrer jährlichen spanischen Steuererklärung angeben müssen, erhalten einen Nachlass von 50%.

Alle Käufer benötigen eine Steuernummer, die unter Vorlage des Reisepasses bei einer Polizeidienststelle beantragt werden kann. Bei EU-Bürgern geht dieses Verfahren sehr schnell und ist schon nach rund einem Tag abgeschlossen. Bei Nicht-EU-Bürgern dauert es etwas länger, d.h. die Käufer sollten diese Anforderung bei ihrer Zeitplanung berücksichtigen.

Kapitalertrag-, Vermögen- und Grundsteuer*

Bei Verkauf der Immobilie beträgt die Kapitalertragsteuer für in Spanien ansässige Personen und Nicht-Gebietsansässige aus EU- und EWR-Ländern 19% für Gewinne von bis zu 6.000 Euro, 21% für Gewinne zwischen 6.000 Euro und 50.000 Euro, 23% für Gewinne zwischen 50.000 Euro und 200.000 Euro, 27% für Gewinne zwischen 200.000 Euro und 300.000 Euro und 28% über 300.000 Euro. Nicht-Gebietsansässige, die Staatsangehörige anderer Länder sind, müssen mindestens 24% zahlen.

Darüber hinaus erhebt Spanien eine Vermögensteuer, die in der Regel auf Immobilien im Wert von mindestens 700.000 Euro unter Abzug des Hypothekarkredits. Madrid und Andalusien erheben keine Vermögenssteuer. Andere Regionen erheben Steuersätze zwischen 0,25% und 3,75% für besonders wertvolle Immobilien (bis zu 10 Mio. €). Nicht in Spanien ansässige Käufer sollten auch die sogenannte „fiktive Einkommensteuer“ nicht vergessen, die auf nicht vermietete Immobilien in spanischen Stadtregionen erhoben wird. Sie beläuft sich auf 2% des im Grundbuch eingetragenen Werts (valor catastral), der von den örtlichen Steuerbehörden ermittelt wird.

Der im Grundbuch eingetragene Wert wird auch zur Berechnung der jährlichen kommunalen Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles oder IBI) verwendet, die je nach Region jährlich meistens zwischen 0,4% und 1,1% des valor catastral beträgt. Käufer sollten berücksichtigen, dass dieser Wert in der Regel deutlich unter dem Marktpreis liegt.

Kosten des Immobilienkaufs*

Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien können je nach Region sehr unterschiedlich ausfallen, und die Entgelte sind häufig verhandelbar. Die Käufer zahlen einen Großteil der Gebühren und Provisionen, aber im Gegensatz zu Frankreich gibt es keine feste Gebührenordnung für Anwälte oder Immobilienmakler.

Die Notarkosten, zu denen die Stempelsteuer und die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch zählen, belaufen sich üblicherweise auf 1% bis 2,5% des Immobilienwerts. Hinzu kommen noch die Anwaltskosten in Höhe von 1% bis 2% und die Maklergebühren, die in der Regel mit rund 3% des Immobilienpreises zu Buche schlagen. Die Grunderwerbsteuer liegt für Bestandsimmobilien zwischen 6% und 10% und für Neubauten bei 10%.

Käufer in Spanien sollten sich auch heute noch vor Spekulanten hüten. Durch die Finanzkrise haben sich die Reihen der unseriösen Akteure vielleicht gelichtet, doch es ist immer noch ratsam, die Referenzen von Bauträgern sorgfältig zu prüfen. Der Ruf des Immobiliensektors hat sich allerdings stark verbessert, und die spanischen Landschaften wie auch der spanische Lebensstil haben nichts von ihrem Reiz verloren.

Internationale Käufer beeinflussen seit jeher die Preise in Spanien, vor allem auf den Balearen und in den Seebädern an der Mittelmeerküste, wo insgesamt knapp 10% der Immobiliengeschäfte auf sie entfallen.

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