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22 février 2024

Focus sur les résidences secondaires: l’Espagne

Il y a plus d’une décennie, le marché immobilier espagnol s’est littéralement effondré, laissant les acheteurs sans le sou, tandis que les prêteurs luttaient pour leur survie et que des milliers d’appartements étaient vides à travers le pays. Si des pièges subsistent pour les acheteurs potentiels qui manquent de prudence, l’Espagne reste une destination prisée pour les résidences de vacances, grâce à l’association de la mer, du soleil et d’un style de vie détendu qui attire les acheteurs de toute l’Europe et au-delà.

Le marché immobilier espagnol avait acquis une réputation de « Far West » au moment où il s’est effondré pendant la crise financière mondiale. Les prix des maisons ont chuté de pas moins de 30%, l’ampleur de la surconstruction – en particulier dans les zones côtières – est devenue évidente et de nombreux acheteurs se sont retrouvés avec une dette supérieure à la valeur de leur bien.

La crise a mis à genoux de nombreuses banques du pays qui avaient accordé des prêts excessifs à des promoteurs spéculatifs. Les prix ont toutefois augmenté régulièrement au cours de la décennie écoulée, qui a mis fin aux pires excès du secteur, bien que cette hausse ait été ralentie par la pandémie de Covid-19 en 2020.

Impact du Brexit

Impliqués dans près de 10% des transactions immobilières, les acheteurs internationaux ont historiquement influencé les prix en Espagne, en particulier dans des régions telles que les îles Baléares et les stations balnéaires méditerranéennes. Les limitations de déplacement imposées pour lutter contre la pandémie et, plus encore, l’impact du Brexit ont découragé les acquéreurs britanniques qui avaient toujours constitué un important vivier de demande. Leur part est passée de 30% des acheteurs étrangers en 2009 à seulement 10% en 2021. Mais d’autres investisseurs européens sont venus les remplacer.

Selon Catherine Bastien, Head of WM Credit Structuring à la BIL, l’activité de financement de la banque est axée sur les marchés des biens de luxe: « Nous nous concentrons sur les îles Baléares et Marbella, où les prix sont restés stables pendant la crise. Les zones privilégiées se trouvent dans le « triangle d’or » (Marbella, Nieva Andalucia, Sierra Blanca, Ojèn, Benahavis). Le marché immobilier de Marbella a fait preuve de résilience. De plus, il convient de mentionner que les propriétés de très haut niveau n’existaient pas avant la dernière crise et que nous pourrions assister à une pénurie temporaire ». Elle reconnaît toutefois que l’Espagne peut être un marché difficile: « Les constructions illégales, sans permis de construire, ont toujours été un problème. » En général, les acheteurs auront du mal à trouver des financements pour acquérir un bien immobilier si sa légalité n’est pas clairement établie.

Mme Bastien affirme par ailleurs que la baisse de la demande des résidents britanniques a un réel impact: « Les ressortissants britanniques qui possédaient déjà des biens immobiliers en Espagne ont ainsi davantage de mal à s’y rendre depuis le Brexit. Ils s’inquiètent également de leur capacité à transmettre une résidence secondaire à leurs héritiers, maintenant que le Royaume-Uni n’est plus soumis aux règles de l’UE. Les dispositions fiscales auxquelles ils sont soumis peuvent par ailleurs diverger de celles imposées aux citoyens de l’UE. »

Règles pour les immeubles de placement*

L’Espagne a malgré tout conservé son attrait en tant que destination pour acquérir une résidence secondaire. Pour information, 2022 a été une année chargée pour le marché immobilier de la Costa del Sol. En fait, il s’agit de l’année ayant connu la plus forte activité depuis 2007. En général, le pays est considéré comme relativement ouvert aux étrangers qui cherchent à acheter une propriété. Il propose par exemple un système de « visa doré » pour les propriétaires immobiliers étrangers, qui peuvent obtenir un visa de résidence s’ils investissent plus de 500.000€ dans l’immobilier espagnol.

Ces visas s’adressent principalement aux retraités et aux acheteurs de maisons de vacances, mais ils sont également très prisés par les citoyens non européens qui cherchent à prendre pied dans un État membre de l’Union européenne et ainsi accéder à l’espace Schengen. Toutefois, face aux pressions croissantes exercées par la Commission européenne pour décourager les programmes de résidence par l’investissement, le gouvernement espagnol a indiqué qu’il envisageait de mettre fin à ce régime ou de doubler l’investissement minimum à 1 million d’euros.

En ce qui concerne les acheteurs en quête d’un immeuble de placement plutôt qu’une résidence secondaire, les règles sont un peu plus compliquées. Dans certains cas, les gouvernements régionaux ont introduit des réglementations plus strictes sur les locations de vacances, en particulier celles proposées par les plateformes d’hébergement de courte durée telles que Airbnb, pour tenter de freiner la hausse des prix dans les zones touristiques très prisées.

Chacune des 17 communautés autonomes du pays peut fixer ses propres règles en matière d’investissement étranger dans des biens immobiliers à vocation locative, les exigences les plus strictes étant imposées dans les îles Baléares et à Madrid. Les investisseurs potentiels doivent par conséquent se renseigner sur les exigences locales. Les revenus locatifs des non-résidents sont imposés au taux de 19% ou de 24,75% selon que le propriétaire réside dans l’UE/l’EEE ou dans un autre pays. Une réduction de 50% est accordée aux propriétaires résidents, qui doivent inclure dans leur déclaration d’impôts annuelle espagnole leurs revenus locatifs ainsi que tous leurs autres revenus.

Tous les acheteurs ont besoin d’un numéro financier, qui peut être obtenu en se rendant dans un commissariat de police avec votre passeport. Pour les ressortissants de l’UE, la procédure est rapide et ne prend généralement qu’un jour ou deux. Elle sera en revanche plus longue pour les citoyens non européens, ce dont les acheteurs doivent tenir compte dans leur planification.

Impôt sur les plus-values, impôt sur la fortune et impôt foncier*

En cas de cession d’un bien immobilier en Espagne, l’impôt sur les plus-values applicable aux résidents espagnols et aux non-résidents issus des pays de l’UE ou de l’EEE est fixé à 19% pour la première tranche de 6.000€, à 21% entre 6.000€ et 50.000€, à 23% entre 50.000€ et 200.000€, à 27% entre 200.000€ et 300.000€ et 28% au-dessus de 300.000€. Pour les non-résidents qui sont ressortissants d’autres pays, le taux d’imposition démarre à 24%.

L’Espagne prélève également un impôt sur la fortune qui s’applique généralement aux biens d’une valeur égale ou supérieure à 700.000€, déduction faite des emprunts hypothécaires. Madrid et l’Andalousie n’appliquent pas d’impôt sur la fortune. D’autres régions appliquent des taux compris entre 0,25% et 3,75% pour les biens de très grande valeur (jusqu’à 10 millions d’euros). Les acquéreurs non-résidents doivent également se méfier de ce que l’on appelle l’impôt sur le revenu imputé, prélevé sur les propriétés non louées dans les zones urbaines espagnoles et fixé à 2% de la valor catastral, la valeur cadastrale, telle qu’évaluée par l’autorité fiscale locale.

La valeur cadastrale est également utilisée pour calculer l’impôt municipal annuel sur les biens (impuesto sobre bienes inmuebles ou IBI), dont le taux se situe généralement entre 0,4% et 1,1% par an de la valor catastral, selon la communauté autonome. Il convient de noter que cette valeur est généralement nettement inférieure au prix du marché.

Coûts des achats immobiliers*

Le coût de l’achat d’une propriété en Espagne peut varier considérablement d’une région à l’autre et les frais sont souvent négociables. Les acquéreurs paient la majorité des frais et commissions, mais contrairement à la France, il n’existe pas de barème fixe pour les avocats ou les agents immobiliers.

Les frais de notaire, qui comprennent la taxe sur les actes de propriété et les frais d’enregistrement, représentent généralement entre 1% et 2,5% de la valeur du bien. Les frais juridiques s’élèvent quant à eux à 1-2%, tandis que les commissions des agents immobiliers se montent généralement à environ 3% du prix du bien. La taxe de transfert de propriété est comprise entre 6 et 10% pour les biens existants et atteint 10% pour les nouvelles constructions.

Les acheteurs qui ciblent l’Espagne doivent continuer de se méfier des spéculateurs. En effet, si le krach financier a favorisé un certain écrémage, un examen minutieux des références des promoteurs demeure indispensable. La réputation du secteur immobilier s’est cependant nettement améliorée et l’attrait des paysages et du mode de vie du pays est plus fort que jamais.

Les acheteurs internationaux, qui sont impliqués dans près de 10% des transactions immobilières, ont historiquement influencé les prix en Espagne, en particulier dans des régions telles que les îles Baléares et les stations balnéaires méditerranéennes.

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