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Dezember 13, 2019

Ist es besser, seine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten?

Auf den ersten Blick scheint das richtige Verwalten seines Immobilienvermögens einfach. Man vermietet das vor einigen Jahren gekaufte Haus sowie die von den Eltern vererbte Wohnung und profitiert von den dadurch entstehenden Mieteinkommen. Dabei ist man überzeugt, das Richtige zu tun und zieht nicht in Betracht, dass es finanziell oft interessanter ist, sein Eigentum zu verkaufen und in eine andere Immobilie zu investieren um eine verbesserte Netto-Profitabilität zu erzielen. Viele Gründe sprechen für den Verkauf einer Immobilie. Wir analysieren drei dieser Gründe:

Der Eigennutzer, der sich einen neuen Hauptwohnsitz kauft

Der Verkauf einer Immobilie im Zuge einer Hauptwohnsitzänderung schafft Eigenkapital, um den Erwerb einer größeren oder besser gelegenen Immobilie zu finanzieren. Verfügen Sie jedoch über ausreichend finanzielle Möglichkeiten, um ein neues Zuhause zu erwerben, ohne den vorherigen Hauptwohnsitz zu verkaufen, könnten Sie eine Vermietung desselben in Betracht ziehen, um sich ein Immobilienportfolio aufzubauen.

Im Zuge einer vermögensstrategisch durchdachten Vorgehensweise regen jedoch manche Überlegungen dazu an, einen bestehenden Hauptwohnsitz zu veräußern und anschließend in einen neuen zu investieren.

  • Der Veräußerungsgewinn auf den Verkauf des Hauptwohnsitzes ist steuerfrei und ermöglicht Ihnen daher einen erheblichen Kapitalgewinn. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch vermieten, wird diese als Mietinvestition betrachtet und ihr Veräußerungsgewinn im Zuge eines Verkaufs auch dementsprechend besteuert (die Hälfte der Gesamtrate des allgemeinen Einkommenssteuersatzes).
  • Falls Ihre Immobilie wie so häufig älter als sieben Jahre ist, jedoch weniger als 60 Jahre, ist lediglich eine geringe steuerliche Absetzung im Rahmen einer Vermietung möglich. Kaufen Sie im Gegensatz dazu eine neue oder über 60 Jahre alte, renovierungsbedürftige Immobilie, können Sie von einem besseren Steuerabschreibungssatz (bis zu 6% für einen Neubau) und von einer höheren Bemessungsgrundlage (Kaufpreis der neuen Immobilie im Vergleich zum ursprünglichen Anschaffungspreis Ihrer Immobilie) profitieren. So erzielen Sie in vielen Fällen Steuerersparnisse.

Aus rein finanzieller Sicht ist es daher oft interessanter sein Eigentum zu verkaufen und in eine andere Immobilie zu investieren (…).

Aus rein finanzieller Sicht ist es daher oft interessanter sein Eigentum zu verkaufen und in eine andere Immobilie zu investieren, um die stark von der Besteuerung betroffene Gesamtrendite zu verbessern.

Der Immobilieninvestor

Obwohl ein Immobilieninvestor normalerweise eine langfristige Perspektive verfolgt, kann durch Investitionskompromisse eine bessere Netto-Profitabilität erreicht werden.

Vier Schlüsselargumente sprechen für den Verkauf:

  • Das Reinvestieren in neue Immobilien oder über 60 Jahre alte, renovierungsbedürftige Liegenschaften erlaubt einen interessanten Steuerabschreibungssatz (bis zu 6% für einen Neubau) auf Basis einer größeren Bemessungsgrundlage (Kaufpreis der neuen Immobilie im Vergleich zum ursprünglichen Anschaffungspreis Ihrer Immobilie). Zur Veranschaulichung: bei einem Neubau von 500.000€ (Grundstücksanteil von 35%) profitieren Sie während der ersten sechs Jahre von einer jährlich steuerlich absetzbaren Summe von 19.500€. Für eine existierende Immobilie, die Sie vor 10 Jahren zum Preis von 500.000€ gekauft haben (bei einer jährlichen Wertsteigerung von 5% und einem Grundstücksanteil von 25%), profitieren Sie jedoch lediglich von einer jährlich steuerlich absetzbaren Summe von 4.606€. Demnach ist die jährlich absetzbare Summe im ersten Fallbeispiel viermal so hoch als im zweiten. Dieser Unterschied hat erhebliche Auswirkungen auf Ihre Besteuerung bei einem Grenzsteuersatz, der oft höher als 42,8% ist.
  • Das Verkaufen einer Immobilie nach mindestens zwei Jahren Haltedauer bringt attraktive Steuervorteile mit sich (Neubewertung des ursprünglichen Kaufpreises, alle zehn Jahre erneuerbarer Standard-Steuerabzug). Dies wiederum ermöglicht Ihnen eine sehr geringe beziehungsweise keine Besteuerung im Falle eines Verkaufs. Um Ihre persönliche Besteuerung zu berechnen, können Sie auf das Online-Tool my|GAIN zurückgreifen.
  • Ein Weiterverkauf ermöglicht Ihnen Zugriff auf den Immobilienveräußerungsgewinn und somit auf Eigenkapital, das sich für eine weitere Immobilieninvestition verwenden lässt. Dadurch kann der Anleger problemlos seine Investition durch eine stärkere Schuldinanspruchnahme stärken. Dies ermöglicht eine äußerst vorteilhafte Rendite im Verhältnis zum aufgewendeten Startkapital. Es bleibt jedoch zu bedenken, dass der Investor im Falle eines Abwärtstrends des Immobilienmarktes diesem schutzlos ausgeliefert ist.
  • Falls Ihr Mieter sie über seinen Auszug in Kenntnis setzt, sollten Sie sich die Frage stellen, ob ein Verkauf der Immobilie angebracht wäre. Eine freie Immobilie begünstigt in der Tat eine höhere Bewertung derselben im Falle eines Verkaufs, aufgrund der dem neuen Käufer zustehenden Möglichkeit, die Höhe der Miete den aktuellen Begebenheiten anzupassen oder die Immobilie ohne Verzögerung als eigenen Wohnsitz zu nutzen.

Der Hinterbliebene, der eine Immobilie durch Erbschaft erwirbt

Ein Erbe findet sich oft als Eigentümer oder Miteigentümer einer oder mehrerer Immobilien seiner Eltern wieder.

Stellt die geerbte Immobilie den letzten Wohnsitz seiner Eltern dar, kann der Erbe von einem zusätzlichen Steuerabzug in Höhe von 75.000€ profitieren, der sich durch die geltenden Bestimmungen zur Besteuerungen auf den Veräußerungsgewinn von Immobilien ergibt. Dank der Aufwertungsfaktoren und der Möglichkeit, die Steuerabzüge zu akkumulieren (50.000€ bei Einzelbesteuerung beziehungsweise 100.000€ bei gemeinsamer Besteuerung sowie den eben genannten 75.000€) liegt die Besteuerung auf den Verkauf oft bei null.

Alle oben beschriebenen Vorteile eines Immobilieninvestors gelten auch für Erben von Immobilien.

Abschließend bleibt zu bedenken, dass der Verkauf einer Immobilie neue Investitionsmöglichkeiten eröffnet. Sei es in Bezug auf eine Liegenschaft, die ein höheres Mieteinkommen erlaubt oder hinsichtlich einer höheren Wiederbewertung einer Immobilie im Falle eines Verkaufs.

Abschließend bleibt zu bedenken, dass der Verkauf einer Immobilie neue Investitionsmöglichkeiten eröffnet. Sei es in Bezug auf eine Liegenschaft, die ein höheres Mieteinkommen erlaubt oder hinsichtlich einer höheren Wiederbewertung einer Immobilie im Falle eines Verkaufs. Wir empfehlen Ihnen sich in diesem Falle vor allem in Richtung Ein- oder Zweizimmerwohnungen zu orientieren.

Immobilienexperten können Ihnen mit Unterstützung von Finanzexperten helfen, Ihre persönliche Situation zu analysieren und präsentieren Ihnen die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Verkaufsszenarien. Die eingebundenen Expertisen sollen Ihnen letztlich helfen, die richtige Wahl bei Ihrem Immobilienprojekt zu treffen.

Eine brillante Investition gelingt nur mit einer wohl durchdachten Wahl!