Kosten und Vorteile eines Zweitwohnsitzes

Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes geht es den meisten nicht um die Aussicht auf einen finanziellen Gewinn, sondern darum, an zwei Wohnorten leben zu können, die sie lieben. Dennoch sollte man sich bei einer solchen Entscheidung nicht von romantischen Vorstellungen leiten lassen. Bei einer guten Planung ist es vielleicht sogar möglich, finanziell zu profitieren und gleichzeitig den perfekten Ort zu haben, um dem Stress und den Zwängen des Alltags zu entfliehen.

Der Kauf eines Zweitwohnsitzes ist – ebenso wie der Kauf des Hauptwohnsitzes – eine finanzielle Entscheidung, die man nicht leichtfertig oder überstürzt treffen sollte. Dabei ist der Kaufpreis nur der Anfang. Hinzu kommen administrative Kosten, einschließlich Anwalts- oder Notarkosten, Grundbucheintrag und Maklergebühren sowie Steuern, die eventuell höher ausfallen, wenn es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt.

In Frankreich beispielsweise belaufen sich die Notargebühren in der Regel auf 7 bis 8% des Kaufpreises, einschließlich der Transaktionssteuer und der Grundbuchgebühren. In Spanien beträgt die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) rund 7%. In jedem Land gelten unterschiedliche Bestimmungen. Dabei können sich die Nebenkosten insgesamt auf bis zu 10% des Kaufpreises der Immobilie belaufen.

Steuern und Wechselkurseffekte

Bei Neubauten können weitere Kosten anfallen. In Spanien und Frankreich wird beim Kauf von Neubauten Mehrwertsteuer fällig, auch wenn in einigen Ländern Investitionen in Wohnimmobilien durch Steueranreize gefördert werden. Das sind mögliche Kosten, die beim Kauf einer Immobilie im Ausland ebenfalls berücksichtigt werden sollten.

Wer eine Immobilie in einem Land außerhalb der Eurozone wie Großbritannien, der Schweiz oder Dänemark ins Auge fasst, sollte sich auch über mögliche Wechselkurseffekte im Klaren sein.

Wer eine Immobilie in einem Land außerhalb der Eurozone wie Großbritannien, der Schweiz oder Dänemark ins Auge fasst, sollte sich auch über mögliche Wechselkurseffekte im Klaren sein. Für die Transaktion müssen voraussichtlich größere Beträge in die jeweilige Landeswährung umgetauscht werden, was bei starken Wechselkurschwankungen zu schmerzhaften Verlusten führen kann.

Es gibt viele Möglichkeiten des Währungsmanagements: Nach den günstigsten Konditionen für die Überweisung größerer Beträge zu suchen, ist in jedem Fall eine gute Idee. Der Abschluss eines Terminkontrakts für anstehende Währungstransaktionen, um besser planen zu können, ist ebenfalls relativ einfach möglich. Alternativ können Sie auch erst abwarten und dann Geld umtauschen, wenn Sie den Wechselkurs als günstig erachten. Dies ist allerdings ein riskanterer Ansatz.

Kreditaufnahme

Die Darlehensbedingungen für eine Zweitwohnung sind möglicherweise komplizierter als für einen Hauptwohnsitz. Deshalb kann es sich anbieten, einen Kredit mit dem Hauptwohnsitz als Sicherheit aufzunehmen, anstatt die Zweitwohnung direkt zu finanzieren. Viele größere Banken bieten jedoch Immobiliendarlehen an, die speziell auf die Bedürfnisse von Kunden zugeschnitten sind, die eine Zweitwohnung im Ausland erwerben wollen, und verfügen über spezialisierte Berater.

Die Kreditnehmer können in der Regel aus mehreren Optionen wählen. Diese sind abhängig von der Frage, ob sie die Immobilie direkt oder über eine Gesellschaft erwerben, den Schuldenvereinbarungen, dem Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital der Hausbesitzer und davon, ob die Kapitalrückzahlungen über die Laufzeit des Darlehens verteilt oder bei Fälligkeit per Einmalzahlung erfolgen sollen.

Bei einem Kauf außerhalb der Eurozone kann man die Aufnahme eines Kredits in Fremdwährung in Erwägung ziehen. Hypothekenkredite in Euro gehörten über ein Jahrzehnt lang zu den attraktivsten Krediten. Da die Zinsen seit 2022 jedoch wieder steigen, sollten Sie sich gut informieren, bevor Sie eine Entscheidung über die Währung Ihres Kredits treffen.

Sie sollten jedoch stets das Risiko beachten, das mit einer Kreditaufnahme in Fremdwährung einhergeht. Fremdwährung bedeutet in diesem Fall eine Währung, die nicht derjenigen entspricht, in der Sie Ihre Einkünfte erzielen oder auf die die etwaigen sonstigen Zahlungsmittel lauten, mit denen Sie Rückzahlungen tätigen. Aufgrund der damit verbundenen potenziellen Wechselkursschwankungen könnten Sie Verluste erleiden. Diese Tatsache wurde ausländischen Kreditnehmern schmerzhaft bewusst, die vor der Finanzkrise 2007–09 Immobilienkredite in Schweizer Franken aufgenommen hatten – eine weit verbreitete Praxis in Griechenland, Kroatien, Zypern, Ungarn, Österreich, Polen und Rumänien. Vom plötzlichen Anstieg des Franken gegenüber dem Euro wurden sie entsprechend hart getroffen. Sofern Sie jedoch mit Einkünften aus der Vermietung Ihres Zweitwohnsitzes rechnen, kann es sinnvoll sein, wenn die Miet- und Kreditzahlungen in der gleichen Währung erfolgen.

Außerdem sollte man sich informieren, ob in dem Land, in dem sich der Zweitwohnsitz befindet, ein Testament verfasst werden muss. Andernfalls kann dies je nach den geltenden Erbschaftsteuerbestimmungen nachteilige Konsequenzen haben. So gelten in Frankreich und anderen Ländern, einschließlich Luxemburg, besondere Erbschaftsregeln.

Kosten für Beaufsichtigung und Instandhaltung einplanen

Während laufende Kosten beispielsweise für Wasser, Strom, Heizung bzw. Kühlung für Inhaber eines Zweitwohnsitzes wahrscheinlich keine große finanzielle Zusatzbelastung darstellen, da sie sich entweder am Hauptwohnsitz oder am Zweitwohnsitz aufhalten, können Reparaturen und lokale Steuern stärker ins Gewicht fallen.

Eigentümer, die sich über längere Zeiträume nicht am Zweitwohnsitz aufhalten, brauchen wahrscheinlich jemanden, der sich um die Immobilie kümmert (insbesondere wenn ein Garten oder Swimmingpool vorhanden ist) und Wartungsarbeiten vornimmt. Dies war während der COVID-19-Pandemie für viele Besitzer eines Zweitwohnsitzes ein Problem und ist nach wie vor ein wichtiger Aspekt.

Die Kosten für die Möblierung sollten ebenfalls berücksichtigt werden. Hier stellt sich die Frage, ob Sie Ihren Zweitwohnsitz zwischenzeitlich vermieten wollen – dann sollte die Ausstattung eher funktional und neutral, statt extravagant oder luxuriös sein – und ob Sie dort Ihren Ruhestand verbringen wollen. Allerdings können Mieter kritisch sein und Airbnb-Kunden schnell negative Bewertungen abgeben, sodass man möglicherweise am falschen Ende spart, wenn man eine allzu schlichte Ausstattung wählt.

Die zunehmende Verbreitung von Online-Vermietungsplattformen, allen voran Airbnb, hat den Vermietern von Zweitwohnungen ein viel breiteres Spektrum an Möglichkeiten eröffnet.

Finanzierung des Zweitwohnsitzes durch Mieteinnahmen

Die zunehmende Verbreitung von Online-Vermietungsplattformen, allen voran Airbnb, hat den Vermietern von Zweitwohnungen ein viel breiteres Spektrum an Möglichkeiten eröffnet. Allerdings erheben diese auch Gebühren, was den Gewinn schmälert. Traditionelle Immobilienmakler bieten möglicherweise ebenfalls kurzfristige Vermietungsleistungen an.

Viele Inhaber eines Zweitwohnsitzes werden jedoch weiterhin auf informelle Kanäle wie Mundpropaganda und individuelle Vereinbarungen angewiesen sein, vor allem wenn es sich um eine wertvolle Immobilie handelt.

In vielen Fällen wird man Mieteinkünfte in dem Land, in dem sich der Zweitwohnsitz befindet, versteuern müssen, was auch mit administrativem Aufwand verbunden ist. Je nach den Steuerbestimmungen des betreffenden Landes werden Sie wahrscheinlich Einkünfte bis zu einer bestimmten Höhe erzielen können, ohne Steuern zahlen zu müssen, wobei Ausgaben wie Maklergebühren, Zinskosten, Versicherungsgebühren und sonstige Dienstleistungskosten steuerlich abzugsfähig sind. Sie sollten auch prüfen, ob Risiken im Zusammenhang mit der Vermietung von Ihrer Gebäudeversicherung abgedeckt sind oder Sie eine zusätzliche Police abschließen müssen.

Chance auf Wertsteigerungen

Wenn Sie die richtige Immobilie und den richtigen Standort im richtigen Land gewählt haben, können Sie beim Verkauf möglicherweise einen Gewinn erzielen. Im Grunde ist es jedoch unmöglich, die Entwicklung der Immobilienpreise auf viele Jahre vorherzusagen. In den meisten Ländern fallen beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes Kapitalsteuern an. In Luxemburg hängt die Besteuerung davon ab, wie lange Sie Eigentümer der Immobilie waren.

Wenn der Verkauf innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf der Immobilie erfolgt, wird der Gewinn als Teil Ihres Einkommens versteuert. Wenn Sie die Immobilie länger gehalten haben, gilt ein verringerter Steuersatz. Währungseffekte können bei der Berechnung der Wertsteigerung ebenfalls eine Rolle spielen. Da es sich insgesamt um eine komplexe Angelegenheit handelt, kann es sinnvoll sein, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Aus finanzieller Sicht gibt es gute Gründe für den Kauf eines Zweitwohnsitzes, von der Erzielung von Mieteinnahmen bis hin zur Diversifizierung Ihres Vermögens. Neben den Annehmlichkeiten eines Rückzugsortes oder der Möglichkeit, den Ruhestand im Ausland zu verbringen, kann Ihnen ein Zweitwohnsitz auch größere finanzielle Sicherheit verschaffen, sofern Sie die Risiken verstehen und entsprechende Vorkehrungen treffen.

Die Darlehensbedingungen für eine Zweitwohnung sind möglicherweise komplizierter als für einen Hauptwohnsitz. Deshalb kann es sich anbieten, einen Kredit mit dem Hauptwohnsitz als Sicherheit aufzunehmen, anstatt die Zweitwohnung direkt zu finanzieren.