Miteigentum bei Erbschaft oder Scheidung: Was können Sie tun?

Sie haben das Haus Ihrer Eltern zusammen mit Ihren Geschwistern geerbt. Sie haben sich gerade scheiden lassen und müssen Ihr Vermögen mit Ihrer Ex-Partnerin oder Ihrem Ex-Partner teilen. In beiden Fällen ist es möglich, dass es sich bei den Vermögenswerten um Miteigentum handelt, das heißt, Sie besitzen diese gemeinsam mit anderen Personen. Was sollten Sie darüber wissen und wie kommen Sie gegebenenfalls aus dieser Situation heraus? myLIFE hat einige Tipps für Sie.

Was bedeutet Miteigentum?

Zunächst eine Definition: Von Miteigentum spricht man aus rechtlicher Sicht, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines oder mehrerer Vermögenswerte (des oder der ungeteilten Vermögenswerte) sind.

Eine solche Situation kann zum Beispiel eintreten, wenn ein Nachlass einer Gemeinschaft aus mehreren Erben zusteht (indivision successorale) oder wenn sich Ehepaare scheiden lassen (indivision post-communautaire). Bis die Aufteilung erfolgt ist, befindet sich das Vermögen (Haus, Möbel, Bankkonten usw.) in Miteigentum. Es gehört allen Begünstigten, den sogenannten Miteigentümern (Erben oder Ex-Ehegatten), die jeweils Rechte an dem Vermögenswert besitzen.

Nehmen wir das Beispiel von Thomas. Nach dem Tod seiner Eltern hat er zusammen mit seinen beiden Brüdern ein Haus an der Mosel geerbt. Keiner der Brüder ist der alleinige Eigentümer des Hauses, sondern sie bilden eine Miteigentümergemeinschaft.

Das bedeutet, dass jeder von ihnen das Haus nutzen kann, sofern er die Rechte der anderen Miteigentümer und die Zweckbestimmung der Immobilie berücksichtigt (ein Wohnhaus darf z. B. nicht in eine Geschäftsfläche umgewandelt werden). Sie tragen gemeinsam die damit verbundenen Ausgaben (Nebenkosten, Steuern usw.), und zwar entsprechend ihrem jeweiligen Anteil am ungeteilten Vermögen.

Achtung: Wenn einer der Miteigentümer ausschließlich von dem ungeteilten Vermögenswert profitiert – wenn z. B. einer der Brüder von Thomas das Familienhaus zu seinem Hauptwohnsitz machen möchte – muss er den anderen eine Entschädigung zahlen.

Welche Bedingungen gelten für die Verwaltung einer Immobilie in Miteigentum?

Über die gesamte Zeit des Besitzes in Miteigentum müssen strenge Vorschriften eingehalten werden. Dies gilt insbesondere für Entscheidungen, die mit der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums zusammenhängen.

Sowohl „Verfügungshandlungen“ (Verkauf oder Schenkung der Immobilie an einen Dritten) als auch „Verwaltungshandlungen“ im Zusammenhang mit administrativen Belangen (Abschluss einer Hausrat- und Gebäudeversicherung, Erneuerung oder Kündigung eines Mietvertrags usw.), müssen einstimmig beschlossen werden.

Entscheidungen über „Erhaltungsmaßnahmen“ zur Sicherung des Werts der Immobilie (dringende Reparaturarbeiten, Zahlung der Nebenkosten usw.) können hingegen individuell getroffen werden, ohne dass die Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich ist. Die Mittel der Miteigentümergemeinschaft können zur Deckung der Kosten verwendet werden. Sind keine Mittel vorhanden, können die Miteigentümer verpflichtet werden, sich an den Kosten zu beteiligen.

Wenn Thomas beispielsweise das von den Eltern geerbte Haus vermieten möchte (Verwaltungshandlung) oder wenn der jüngste Bruder der Familie plant, die Immobilie zu verkaufen, müssen sie jeweils zuerst die Erlaubnis der beiden anderen Brüder einholen. Sollte einer der Brüder nicht einverstanden sein, lässt sich das Vorhaben nicht umsetzen.

Für das Miteigentum im Rahmen einer Ehe gelten dieselben Regeln. Wenn ein Paar gemeinsam ein Haus gekauft hat, sind im Falle einer Scheidung beide Partner zunächst Miteigentümer. Das Haus gehört dem ehemaligen Paar gemeinsam, und Entscheidungen müssen daher auch gemeinsam getroffen werden (bei Verfügungs- und Verwaltungshandlungen). Dies kann zu Konflikten führen, wenn sich die Ex-Partner nicht einigen können oder wenn einer der beiden die Immobilie verkaufen möchte, während der andere sie behalten möchte.

Niemand kann dazu gezwungen werden, das Miteigentum aufrecht zu erhalten, und die Aufteilung kann immer veranlasst werden (…).

Wie kann man aus dem Miteigentum aussteigen?

Gemäß Gesetz kann „niemand dazu gezwungen werden, das Miteigentum aufrecht zu erhalten, und die Aufteilung kann immer veranlasst werden, es sei denn, sie wurde per Urteil oder Vereinbarung aufgeschoben“ (Artikel 815 des luxemburgischen Zivilgesetzbuchs).

Es ist demnach jederzeit möglich, die Miteigentümerschaft zu beenden und die Aufteilung der ungeteilten Vermögenswerte zu erzwingen, sofern kein anderslautendes Urteil oder keine gegenteilige Vereinbarung vorliegt.

Die Aufteilung kann einvernehmlich (wenn die Miteigentümer eine Einigung erzielen) oder vor Gericht geschehen. Es gibt dabei mehrere Möglichkeiten.

• Die physische Aufteilung: Die Vermögenswerte werden gerecht aufgeteilt, wobei jeder Miteigentümer Anteile gemäß seinen Rechten am ungeteilten Vermögen erhält. Wenn einer von ihnen einen Anteil erhält, der weniger wert ist als ihm zusteht, kann er eine Ausgleichszahlung (einen Geldbetrag, der die ungleiche Verteilung ausgleichen soll) verlangen. In unseren beiden vorherigen Beispielen ist eine physische Teilung unmöglich, da es sich bei dem ungeteilten Vermögenswert um ein Haus handelt, das nicht aufgeteilt werden kann.
• Der Verkauf des Miteigentums: Alle Miteigentümer sind sich einig, dass sie den gemeinsamen Besitz verkaufen wollen, und haben sich über dessen Wert geeinigt. Entsprechend den Anteilen, die ihnen jeweils zustehen, teilen sie den Erlös aus dem Verkauf untereinander auf.
• Der Verkauf eines Anteils: Wenn ein einzelner Miteigentümer aus dem Miteigentum aussteigen möchte, kann er seine Anteile entweder an einen anderen Miteigentümer verkaufen oder sie an einen Dritten abtreten. Bei einem Verkauf an einen Dritten ist er verpflichtet, die anderen Miteigentümer über seine Absicht zu informieren und die Verkaufsbedingungen transparent zu machen (Angabe von Name, Vorname und Anschrift des Käufers).

Vorkaufsrecht: Jeder Miteigentümer kann den Verkauf an einen Dritten verhindern, indem er sein Vorkaufsrecht ausübt (z. B. um das Eigentum in der Familie zu behalten oder um zu vermeiden, dass er es gemeinsam mit einem Fremden verwalten muss). Die Miteigentümer haben bei einem Verkauf also Vorrang. Das Angebot eines Miteigentümers muss jedoch dem des Käufers entsprechen und der Verkauf muss innerhalb von zwei Monaten erfolgen. Wenn mehrere Miteigentümer den zum Verkauf stehenden Anteil erwerben möchten, können sie dies entsprechend ihrer jeweiligen Rechte tun (wenn sie sich untereinander nicht anders geeinigt haben).

Gut zu wissen: Abhängig von dem Land, in dem die Immobilie gelegen ist oder in dem die Eigentümer wohnen, kann die Auflösung einer Miteigentümergemeinschaft auch erhebliche steuerliche Belastungen zur Folge haben (Wertzuwachssteuer, Zahlung einer Teilungsgebühr usw.). Die Regelungen sind international sehr unterschiedlich und es ist wichtig, sich von einem Notar und/oder einem Fachanwalt für Steuerrecht beraten zu lassen.

Wenn sich die Miteigentümer nicht über die Aufteilung oder den Verkauf bzw. über die Bedingungen des Vorgangs einigen können, bedarf es einer gerichtlichen Klärung.

Umgang mit Meinungsverschiedenheiten

Wenn sich die Miteigentümer über die Aufteilung oder den Verkauf bzw. über die damit verbundenen Bedingungen nicht einigen können, bedarf es einer gerichtlichen Klärung.

Je nach Situation kann der Richter unter Umständen den Verbleib in der Miteigentümergemeinschaft für eine begrenzte Zeit fordern oder die Aufteilung durch Versteigerung (licitation) anordnen. Zu diesem Zeitpunkt haben die Miteigentümer unter bestimmten Bedingungen noch die Möglichkeit, der Versteigerung zu widersprechen und einen einvernehmlichen Verkauf (direkt an einen Käufer) zu beantragen.

Gut zu wissen: Eine Zwangsversteigerung kann auch von einem Gläubiger herbeigeführt werden, wenn der ungeteilte Vermögenswert mit Schulden belastet (Hypothek einer Bank auf das Haus des Scheidungspaares) oder ein Miteigentümer verschuldet ist (wenn beispielsweise Thomas seinem Vermieter mehrere Monatsmieten schuldet). Im letzteren Fall kann das Verfahren gestoppt werden, wenn die Schulden von den anderen Miteigentümern zurückgezahlt werden.

Eines lässt sich festhalten: Es ist immer besser, eine einvernehmliche Lösung zu finden, wenn man aus dem Miteigentum aussteigen möchte. Gerichtsverfahren sind langwierig, teuer (Kosten für Anwalt, Gerichtsvollzieher, Gutachter usw.) und können die Beziehungen zwischen den Miteigentümern belasten.

Da es sich um ein komplexes Thema handelt und sich die konkreten Bedingungen je nach Situation unterscheiden können, empfehlen wir Ihnen dringend, sich an einen Notar oder Fachanwalt zu wenden, um Ihre Interessen bestmöglich zu schützen. Diese Experten können Sie auch über die rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen Ihrer Entscheidungen informieren. Viel Glück!

Vielen Dank an Maître DEKHAR, bei Gericht zugelassene Anwältin und Partnerin in der Kanzlei SD LAW, für ihren Beitrag zu diesem Artikel.