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März 9, 2021

Immobilien: Was ist eine SCI?

  Gesammelt von myLIFE team myHOME November 2, 2020 104

Die Verwaltung von Immobilienvermögen kann schnell kompliziert werden, vor allem wenn mehrere Eigentümer involviert sind. In einem solchen Fall kann eine Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société Civile Immobilière – SCI) die Verwaltung, aber auch die Übertragung von Immobilien vereinfachen. myLIFE präsentiert Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Gesellschaftsform.

Die SCI ist eine Rechtsform, über die mehrere Personen eine oder mehrere Immobilie(n) erwerben und verwalten können. Eine solche Gesellschaftsform kann sich insbesondere dann als nützlich erweisen, wenn mehrere Personen gemeinsam in ein Immobilienprojekt investieren möchten. Sie vereinfacht zudem die Verwaltung von Mietwohnungen sowie die Übertragung von Immobilienvermögen.

Schauen wir uns einmal das Beispiel von François an: Er ist seit einigen Jahren Eigentümer eines Eigenheims und lebt dort allein mit seinen drei Kindern. Nun möchte er in eine Wohnung in der Hauptstadt investieren und diese vermieten. In dieser Situation kann sich die Gründung einer SCI als durchaus nützlich erweisen, insbesondere wenn es darum geht, den Nachlass zu regeln und eventuelle Streitigkeiten zwischen den Erben zu vermeiden. Doch bevor er diesen Schritt wagt, möchte François mehr darüber wissen, wie eine SCI funktioniert und was ihre Vor- und Nachteile sind.

Was sind die Vorteile der SCI?

Die Gründung einer SCI kann in vielerlei Hinsicht interessant sein. Sie kann ein Weg sein, das Immobilienvermögen flexibler zu verwalten und Problemen vorzubeugen, die bei einer Miteigentumsregelung auftreten können.

Zur Erinnerung: Miteigentum bedeutet, dass mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer eines oder mehrerer Güter sind und die gleichen Rechte daran haben. Entstehen kann dieses Miteigentum auf freiwilliger Basis, etwa im Rahmen eines gemeinsamen Kaufs, aber auch auf unfreiwilliger Basis aufgrund eines Nachlasses oder einer Scheidung.

Einfache Verwaltung von Immobilien

Eine SCI ist flexibler als ein Miteigentum, da die Regeln, denen sie unterliegt, bei ihrer Gründung in der Satzung der Gesellschaft festgelegt werden. So kann, auch wenn es in der SCI mehrere Eigentümer gibt, ein einziger Verwalter mit weitreichenden Befugnissen bestimmt werden, der die laufenden Geschäfte leitet. Insofern wird das Vermögen im Rahmen der SCI einheitlich verwaltet.

Darüber hinaus ist es möglich, besondere Bestimmungen aufzunehmen, um beispielsweise festzulegen, wie beim Ausscheiden eines Gesellschafters aus der SCI, beim Verkauf eines Gesellschaftsanteils oder bei der Übertragung eines solchen im Todesfall vorzugehen ist.

Dies wäre insbesondere dann sinnvoll, wenn François eine Partnerin fände und mit dieser in wilder Ehe leben wollte. Über die SCI könnten beide Partner sowohl im Fall einer Trennung als auch im Todesfall ihre Interessen wahren.

Und während bei einem Miteigentum Entscheidungen einstimmig oder zumindest mit der Zustimmung von zwei Dritteln der Teilhaber getroffen werden müssen, ist dies bei einer SCI nicht der Fall. Hier entscheidet die Mehrheit. Dadurch wird, sollten sich die Gesellschafter einmal nicht einig werden, eine Pattsituation vermieden und die reibungslose Verwaltung des SCI-Vermögens gesichert.

Bei der Regelung eines Nachlasses oder bei Ausscheiden eines Gesellschafters aus der SCI werden lediglich einzelne Gesellschaftsanteile übertragen oder verkauft. Das Vermögen an sich bleibt als Ganzes bestehen.

Das Immobilienvermögen bleibt als Ganzes bestehen

Durch die SCI lässt sich eine Zersplitterung des Immobilienvermögens vermeiden. Sobald das Vermögen in die Gesellschaft aufgenommen wird, werden die Teilhaber von Immobilienvermögen zu Eigentümern von Gesellschaftsanteilen. Bei der Regelung eines Nachlasses oder bei Ausscheiden eines Gesellschafters aus der SCI werden lediglich einzelne Gesellschaftsanteile übertragen oder verkauft. Das Vermögen an sich bleibt als Ganzes bestehen.

Bei einem Miteigentum hingegen kann sogar absichtlich eine Zersplitterung herbeigeführt werden, was den teilweisen oder vollständigen Verkauf des Eigentums nach sich ziehen würde. Nehmen wir an, François verstirbt und zwei seiner Kinder möchten das Eigenheim und die Wohnung in Luxemburg behalten, das dritte jedoch ist knapp bei Kasse und möchte seinen Anteil lieber bar ausgezahlt bekommen. Dann müsste bei einem Miteigentum alles verkauft werden. Mit einer SCI dagegen könnte ein Kind seinen Anteil (mit dem Einverständnis der anderen Gesellschafter) verkaufen, ohne dass hierdurch das Vermögen aufgelöst wird, da die SCI dessen Eigentümerin ist.

Die SCI muss einen privatrechtlichen und nichtkommerziellen Zweck verfolgen, um von einer transparenten Besteuerung profitieren zu können.

Was ist bei einer SCI zu beachten?

Mit der Gründung einer SCI sind rechtliche Auflagen und Kosten verbunden, die es bei einem Miteigentum nicht gibt.

Der Gesellschaftszweck will klar definiert sein

Bei der Gründung der SCI muss François den Zweck der Gesellschaft klar definieren und die Art der ausgeübten Tätigkeit genau angeben. Diese sollte einen privatrechtlichen Charakter haben, damit sie nach dem Transparenzprinzip besteuert werden kann. Gegenstand der SCI kann es somit sein, Immobilien zu verwalten, leere Wohnungen zu vermieten oder ein Immobilienvermögen aufzubauen, das letztlich verkauft werden soll.

Von steuerlicher Transparenz ist die Rede, wenn natürliche Personen – hier die Gesellschafter – der Einkommenssteuer unterliegen und nicht die Gesellschaft als solche. Die zu versteuernden Einkünfte (zum Beispiel Mieteinkünfte) werden von den Gesellschaftern direkt in ihren persönlichen Steuererklärungen angegeben.

Als kommerziell gilt der Zweck einer SCI wiederum dann, wenn damit Gewinne erwirtschaftet werden sollen, etwa bei der Vermietung möblierter Immobilien oder dem An- und Verkauf von Immobilien.

Vorschriften und Formalitäten

Eine SCI muss von mindestens zwei Personen gegründet werden. Auch wenn sie wahlweise durch notarielle oder privatschriftliche Beurkundung gegründet werden kann, müssen der Verwalter und die Gesellschafter in jedem Fall die Vorgaben für den Betrieb einer Gesellschaft beachten, d. h. die Organisation jährlicher Hauptversammlungen, die Buchhaltung, die Einhaltung der Abstimmungsvorschriften usw.

Es ist zu beachten, dass ein durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen eventuell erwirtschafteter Mehrwert zu besteuern ist, insbesondere im Falle von Immobilien im Ausland.

Der Kostenfaktor

Für die Gründung einer SCI ist kein Startkapital nötig, der Gründungsakt und die Verwaltung können jedoch Kosten mit sich bringen: Notar- oder Anwaltskosten, falls die Satzung von einem Experten aufgesetzt wird, Gebühren für den Eintrag ins Handelsregister, Buchführungsgebühren, Bankspesen usw.

Darüber hinaus fallen für die Einbringung von Immobilien in die SCI Eintragungs- und Umschreibungsgebühren an, ebenso wie bei der Abtretung von Gesellschaftsanteilen Umschreibungsgebühren bei der Grundbuch- und Domainenverwaltung sowie Mehrwertsteuern fällig werden.

Im Übrigen ist auch ein durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen der SCI eventuell erwirtschafteter Mehrwert zu besteuern, insbesondere im Falle von Immobilien im Ausland.

Wenn François zum Beispiel über seine luxemburgische SCI Eigentümer einer Wohnung in Frankreich wäre, würden für den Mehrwert, den er möglicherweise durch die Abtretung seiner Anteile erwirtschaftet, Steuern in Frankreich anfallen. Eine Verpflichtung, die seit Verabschiedung des jüngsten bilateralen Steuerabkommens zwischen Frankreich und Luxemburg gilt. Dies findet jedoch nicht überall in gleicher Weise Anwendung. Daher empfiehlt es sich, sich bei einem darauf spezialisierten Berater über die zwischen Luxemburg und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, geltenden Steuerabkommen zu informieren.

Zu guter Letzt sind die Gesellschafter einer SCI Dritten gegenüber für die Schulden der Gesellschaft haftbar. Das heißt, sie haften nicht nur bis zur Höhe des von ihnen in die Gesellschaft eingebrachten Betrags, sondern mit ihrem gesamten Privatvermögen.

François weiß jetzt alles Wichtige zum Thema SCI. Ob er sich für diese Rechtsform entscheidet, hängt jedoch in erster Linie von seinen Zielen und seiner persönlichen Situation ab. Wir würden ihm daher empfehlen, in der Angelegenheit einen Experten (Notar, Anwalt usw.) hinzuziehen und gemeinsam mit diesem zu erörtern, welche Lösung für die Verwaltung und Übertragung seines Immobilienvermögens am besten geeignet ist.