Seine(n) Mieter richtig auswählen

Sie sind Eigentümer und möchten Ihre Immobilie vermieten, wissen aber nicht, welchem Mieter Sie vertrauen können? Die Furcht vor nicht bezahlter Miete und die darauf folgenden Gerichtsverfahren halten Sie davon ab? Haben Sie kein schlechtes Gewissen, das ist eine ganz normale Reaktion. Sie sollten jedoch wissen, dass Rechtsstreitigkeiten dieser Art in Luxemburg recht selten sind und dass es mehrere Möglichkeiten gibt, um sicherzustellen, dass Ihr künftiger Mieter bestimmte Sicherheiten bietet.

Gleichbehandlung

Ganz zu Anfang wollen wir darauf hinweisen, dass Diskriminierung bei Wohnraum durch das Gesetz vom 28. November 2006 verboten ist und bestraft wird. Kein Kriterium bezüglich der Herkunft, der Religion, des Alters, der sexuellen Orientierung oder der ethnischen Herkunft darf gemäß dem Gleichbehandlungsgesetz bei der Auswahl eines Mieters berücksichtigt werden. Dasselbe gilt für Personen mit Behinderungen. Außerdem ist es natürlich rechtswidrig, Personen aufgrund ihres Geschlechts zu diskriminieren.

Es dürfen nur objektive Kriterien wie die Zahlungsfähigkeit eines Interessenten bei der Entscheidung eines Eigentümers, seine Immobilie an die ein oder andere Person zu vermieten oder eben auch nicht zu vermieten, herangezogen werden. Die Luxemburger Regierung hat einen praktischen Leitfaden herausgegeben, der sich in dieser Angelegenheit an Eigentümer wendet.

Das Dossier

Es ist gängige Praxis, dass der Eigentümer einer Immobilie von jedem Interessenten offizielle Dokumente verlangt. Denn einige Dokumente liefern hilfreiche Informationen über den möglichen künftigen Mieter Ihrer Immobilie.

• Eine Kopie eines Identitätsnachweises. Dessen Nutzen steht außer Frage. Sie müssen aus formellen und administrativen Gründen wissen, mit wem Sie es zu tun haben.
• Eine Meldebescheinigung zum letzten Wohnsitz. Die Meldebescheinigung zum letzten Wohnsitz ermöglicht Ihnen, auf Wunsch den Eigentümer oder die mit der Verwaltung der zuletzt von Ihrem künftigen Mieter bewohnten Wohnung beauftragte Agentur zu kontaktieren. Diese können Ihnen bestätigen, ob das vorherige Mietverhältnis gut war, was für Sie eine wichtige und beruhigende Auskunft sein kann.
• Eine Kopie des Arbeitsvertrags und die jüngsten Gehaltsabrechnungen. Diese bieten Ihnen eine gewisse Garantie bezüglich der Bonität des Interessenten und seiner Fähigkeit, die Miete zu zahlen. Der Arbeitsvertrag bestätigt, dass Ihr Interessent über ein regelmäßiges Einkommen verfügt, was für die monatliche Zahlung der Miete unerlässlich ist. Seine Gehaltsabrechnungen zeigen, ob das Einkommen ausreicht, um die Miete zu zahlen.

Mietern wird ausdrücklich empfohlen, dass sie nicht mehr als 33% ihres regelmäßigen Einkommens für die Zahlung der Miete aufwenden sollten.

Doch was bedeutet ein „ausreichendes“ Einkommen beim Mieten einer Immobilie? Wenn die Mathematik einen Vorteil hat, dann vor allem den, dass sie objektiv ist, wenn es um die Feststellung der Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters geht. Auf der Grundlage der halbamtlichen Regel, dass man ein Einkommen haben sollte, das mindestens dem Dreifachen der Miete entspricht, fällt es nicht schwer, anhand der vorgelegten Gehaltsabrechnungen festzustellen, ob der Mieter über ausreichende Mittel verfügt, um die Miete zahlen zu können. Es steht Ihnen natürlich frei, Ihre Toleranzschwelle anzupassen, aber es wird ausdrücklich empfohlen, dass Mieter nicht mehr als 33% ihres regelmäßigen Einkommens für die Zahlung der Miete aufwenden sollten.

Die Kaution

Die Mietkaution oder Mietgarantie ist eine finanzielle Sicherheit, die jeder Vermieter von seinem Mieter fordern darf. Sie dient dazu, die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag abzusichern. Dieses vom Mieter eingezahlte oder von einer Bank garantierte Geld kann vom Eigentümer verwendet werden, wenn sich der Zustand seiner Wohnung verschlechtert oder wenn Mieten oder Nebenkosten nicht gezahlt werden.

Sie kann bis zu drei im Voraus gezahlte Monatsmieten betragen, und der Mieter kann sie aus unterschiedlichen Quellen bestreiten, aber das ist seine Sache. Für Sie ist es eine finanzielle Garantie und ein Kapital, das als Bürgschaft für die Seriosität des Vermieters dient. Es sei darauf hingewiesen, dass diese Garantie nur unter der obligatorischen Voraussetzung gefordert werden darf, dass vor der Schlüsselübergabe an den Mieter ein Übergabeprotokoll in Schriftform und in Gegenwart der Parteien angefertigt wird.

Wer kann Ihnen helfen?

Wenn Sie nicht selbst einen Mieter suchen wollen, können Sie diese Aufgabe einer Immobilienagentur anvertrauen. Diese ist mit diesen Schritten und den damit verbundenen administrativen Verfahren vertraut. Sie vergewissert sich über die Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters und kommuniziert direkt mit diesem, ohne dass Sie etwas tun müssen. Dieses Vorgehen wird von den meisten Eigentümern bevorzugt, weil es für eine gewisse Unbekümmertheit sorgt.

Bestimmte Wohngebäudeversicherungen decken das Risiko nicht gezahlter Mieten ab.

Bei Streitigkeiten können Sie ein Verfahren vor dem Friedensgericht einleiten.

Darüber hinaus sollten Sie noch wissen, dass bestimmte Wohngebäudeversicherungen das Risiko nicht gezahlter Mieten abdecken. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Versicherungsgesellschaft.

Sie sind der Eigentümer

Letztendlich ist es Ihre Immobilie, die Sie zur Miete anbieten. Sie entscheiden, welchem Mieter Sie sie anvertrauen, gelegentlich unabhängig von den Qualitätskriterien seines administrativen oder finanziellen Dossiers. Seien wir ehrlich, bei der Auswahl des Mieters spielt auch das eigene Bauchgefühl eine Rolle. Sie finden es richtiger, an diese kleine sympathische Familie zu vermieten, statt an jemand anderen, obwohl der ein besseres Dossier vorlegt? Das ist Ihr gutes Recht. Auch wenn es formale Bedingungen gibt, die ein Interessent erfüllen muss, gibt es auch eine Gefühlskomponente, die ein Eigentümer bei seiner Auswahl nicht ignorieren kann. Doch wir wollen noch einmal daran erinnern, dass man nicht gegen das oben erwähnte Gesetz verstoßen darf, da sonst ein gelegentlich gesalzenes Bußgeld oder – rein theoretisch zumindest – sogar Gefängnis drohen.

Zu guter Letzt kann man sagen, dass die Auswahl eines Mieters ein wohl überlegter Kompromiss zwischen den objektiven, zu erfüllenden Kriterien und den subjektiven Vorlieben ist. Aus diesem Grund ist die Auswahl eines Mieters für den Eigentümer keine leichte Sache. Die Informationen dieses Artikels dürften Ihnen in jedem Fall dabei helfen, vorschriftsmäßig, auf der Grundlage objektiver Kriterien und aller möglichen Garantien vorzugehen. Sollten Sie es sich dennoch nicht zutrauen, überlassen Sie diese Schritte einer Immobilienagentur, die mit diesen Aufgaben bestens vertraut ist. Die Lage am Luxemburger Mietmarkt ist gut. Es wäre bedauerlich, auf finanzielle Erträge zu verzichten, die Ihnen die Vermietung Ihrer Wohnung einbringen könnte.