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22 janvier 2019

Bien choisir son (ses) locataire(s)

Vous êtes propriétaire sur le point de louer votre bien, mais ne savez pas à quel locataire vous fier? La crainte du loyer impayé et des procédures judiciaires qui s’ensuivent vous freinent? Ne culpabilisez pas, c’est une réaction normale. En revanche, sachez que les litiges de ce type sont peu fréquents au Luxembourg et il existe plusieurs façons de s’assurer que votre futur locataire présente certaines garanties.

Égalité de traitement

Avant de commencer, nous rappelons que la discrimination au logement est interdite et punie par la loi du 28 novembre 2006. Aucun critère relatif aux origines, à la religion, à l’âge, à l’orientation sexuelle ou l’origine ethnique ne saurait entrer en compte dans le choix d’un locataire selon la loi «égalité de traitement». Il en va de même concernant les personnes en situation de handicap. Et bien entendu, il est illégal de discriminer sur base du sexe de la personne.

Seuls des critères objectifs tels que celui de solvabilité financière d’un candidat peuvent motiver la décision d’un propriétaire de louer ou non son bien immobilier à telle ou telle personne. Le gouvernement luxembourgeois a édité un guide pratique qui s’adresse aux propriétaires à ce sujet.

Le dossier

À chaque candidat postulant pour votre appartement, il est accepté dans les usages que le propriétaire demande quelques documents officiels. Certains documents fournissent en effet des informations bien utiles relatives au potentiel futur locataire de votre bien.

  • Une copie d’une pièce d’identité. Pas besoin de vous faire un dessin sur son utilité. Vous devez savoir de manière formelle et administrative à qui vous avez affaire.
  • Un certificat de résidence du dernier domicile. Le certificat de résidence du dernier domicile vous permettra si vous le souhaitez de contacter le propriétaire ou l’agence en charge du logement précédemment occupé par votre futur locataire. Ils pourront vous confirmer que la précédente location s’est bien passée, ce qui est plutôt rassurant pour vous.
  • Une copie du contrat de travail et dernières fiches de salaire. Ceux-ci vous fournissent certaines garanties sur la solvabilité du candidat et de sa capacité à régler le loyer. Le contrat de travail, quant à lui, atteste que votre candidat dispose d’un revenu régulier, élément indispensable pour assurer le règlement des loyers chaque mois. Ses fiches de salaire attesteront enfin que ce revenu est suffisant pour assurer le paiement dudit loyer.

Il est fortement conseillé pour un locataire de ne pas dédier au paiement du loyer davantage que 33% de ses revenus récurrents.

Mais que signifie concrètement un revenu «suffisant» dans le cas d’une location d’un bien immobilier? Si les mathématiques ont un mérite, c’est entre autres celui d’être objectives au moment de trancher sur la solvabilité de votre locataire. Sur base de la règle officieuse préconisant d’avoir un revenu au moins trois fois supérieur au loyer, il est facile pour vous de déterminer à partir des fiches de salaire présentées si le locataire a les ressources suffisantes pour assurer le paiement du loyer. Vous êtes naturellement libre d’ajuster votre seuil de tolérance, mais il est fortement conseillé pour un locataire de ne pas dédier au paiement du loyer davantage que 33% de ses revenus récurrents.

La caution

La caution ou garantie locative est une garantie financière que tout propriétaire est en droit d’exiger de la part de son locataire. Elle est destinée à couvrir les obligations découlant du bail. Cet argent versé par le locataire ou garanti par une banque peut donc être utilisé par le propriétaire en cas de dégradations de son logement ou de loyers ou charges impayés.

Elle peut s’élever jusqu’à trois mois de loyers payés en avance et provenir de différentes sources pour un locataire, mais ça, c’est son affaire! En ce qui vous concerne, c’est une assurance financière et un capital, gage du sérieux de votre locataire. A signaler que cette garantie ne peut être exigée qu’à la condition obligatoire d’effectuer un état des lieux écrit et contradictoire avant la remise des clés au locataire.

Qui peut vous aider?

Si vous ne souhaitez pas trouver votre locataire par vos propres moyens, vous pouvez confier cette mission à une agence immobilière. Cette dernière est habituée à ces démarches et aux procédures administratives afférentes. Elle s’assurera de la solvabilité de votre locataire et communiquera directement avec lui sans que vous n’ayez à intervenir. Cette formule est plébiscitée par la majorité des propriétaires pour la tranquillité d’esprit qu’elle offre.

Certaines assurances immobilières vous couvrent en cas de loyers impayés.

En cas de litige, vous pouvez engager une procédure en justice auprès d’un juge de paix.

Sachez enfin que, outre la garantie locative, certaines assurances immobilières vous couvrent en cas de loyers impayés. Renseignez-vous auprès de votre compagnie d’assurance.

C’est vous le proprio

Finalement, c’est votre bien immobilier que vous offrez en location. C’est à vous de décider à quel locataire vous allez le confier, parfois au-delà des critères de qualité de son dossier administratif ou financier. Soyons honnêtes, choisir un locataire, c’est aussi laisser parler son «feeling». Vous trouvez plus juste de louer à cette petite famille sympathique plutôt qu’à tel autre qui présente pourtant un meilleur dossier? C’est votre droit. S’il existe des conditions formelles qu’un candidat doit remplir, il y a une dimension «affective» qu’un propriétaire ne peut ignorer dans le choix qu’il va faire. Mais rappelons ici encore qu’il est indispensable de ne pas enfreindre la loi déjà évoquée sous peine d’amende parfois salée, voire, en théorie au moins, de période d’emprisonnement.

Alors au final, disons que choisir un locataire est un subtil compromis entre objectivité des critères à remplir et préférence subjective. Dans ces conditions, choisir un locataire lorsqu’on est propriétaire n’est pas chose aisée. Les éléments de cet article devraient en tout cas vous aider à procéder dans l’ordre, sur base de critères objectifs et avec toutes les garanties possibles. Si vous ne parvenez cependant pas à franchir le pas, confiez ces démarches à une agence immobilière rompue à cet exercice. Le marché locatif luxembourgeois se porte bien, il serait dommage de renoncer au bénéfice financier que vous apporterait la location de votre logement.