Was muss man beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?

Aufgrund der hohen Grundstücks- und Hauspreise in Luxemburg ist es vermehrt üblich, Immobilien als Miteigentum zu kaufen. Ein günstigerer Kaufpreis, geteilte Fixkosten, ein Gebäudeverwalter, der sich um Wartungsarbeiten kümmert; kurz es gibt viele Vorteile, sich für eine sogenannte „Copro“ zu entscheiden, aber auch einige Einschränkungen, die man kennen sollte, bevor man kauft.

Was ist mit dem Miteigentum eines Gebäudes gemeint? Dies wird durch das luxemburgische Gesetz vom 16. Mai 1975 definiert und bezieht sich auf „jedes Gebäude oder jede Gebäudegruppe, deren Besitz auf mehrere Personen verteilt ist, in Einheiten, die jeweils eine private Einheit sowie einen Anteil an gemeinsamen Einheiten umfassen“. Wir sprechen daher von Miteigentum, sobald mindestens zwei Personen separaten, sprich privaten Raum besitzen, sowie gemeinsamen Raum in einem Gebäude teilen.

Erwägen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung? Dann informieren Sie sich in folgendem Artikel über ihre Besonderheiten und Regeln.

Miteigentumsanteile („Millièmes“)

Ein wichtiges Konzept in Bezug auf die Miteigentümerschaft ist jenes der Berechnung der Miteigentumsanteile (in Luxemburg als „Millièmes“, d.h. „Tausendstel“ bezeichnet). Jeder Miteigentümer besitzt einen Anteil an den gemeinsamen Gebäudeanteilen. Dieser Anteil wird in sogenannten „Millièmes“ gemessen. Diese dienen als Grundlage für die Berechnung Ihrer Beteiligung an allen Ausgaben für die Instandhaltung, Verwaltung und die kollektiven Dienstleistungen des Gebäudes. Sie bestimmen auch die Stimmrechte jedes Miteigentümers bei Eigentümerversammlungen.

Die Verteilung der Miteigentumsanteile wird durch die Regelung des Miteigentums festgelegt und im deskriptiven Teilungszustand angegeben. Diese Verteilung ist daher sehr schwierig zu modifizieren und ein Käufer kann die Höhe seines Anteils nicht aushandeln. Die Berechnung der Anteile basiert auf einer Gewichtung der Fläche jeder Einheit entsprechend seiner Beschaffenheit. Es wird jedoch eine Obergrenze von 50% der „Millièmes“ angewandt, um zu vermeiden, dass ein Miteigentümer die absolute Mehrheit der Stimmen hat.

Die Eigentümerversammlung

Alle Entscheidungen bezüglich des Miteigentums werden in der Hauptversammlung der Miteigentümer getroffen.

Zwei Arten von Versammlungen sind zu unterscheiden:

• • die ordentliche Generalversammlung (AGO = Assemblée Générale Ordinaire), die einmal im Jahr stattfindet und in der die normalen Entscheidungen getroffen werden, die für die Führung des Miteigentums erforderlich sind (Abstimmung des Haushaltsplans, Billigung von Rechnungen, Entscheidung über die voraussichtlichen Arbeiten usw.);
  • die außerordentliche Hauptversammlung (AGE = Assemblée Générale Extraordinaire), die im Notfall einberufen wird. Jede Gruppe an Miteigentümer, die ein Viertel der Miteigentumsanteile repräsentieren, können schriftlich eine AGE einberufen.

Jeder Miteigentümer hat eine Stimme, deren Gewicht durch seine Miteigentumsanteile ausgedrückt wird.

Die Entscheidungen über das Miteigentum werden somit zur Abstimmung gebracht. Jeder Besitzer hat eine Stimme, deren Gewicht durch seine Miteigentumsanteile ausgedrückt wird. Auch wenn die Anwesenheit eines jeden Eigentümers oder das Entsenden einer Vertretung nicht zwingend vorgeschrieben ist, muss ein bestimmtes Quorum eingehalten werden, damit die Versammlung als stimmfähig gilt. Wird dieses Quorum nicht erreicht, wird ein zweiter Termin festgelegt. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass das notwendige Quorum zwischen jeder neu einberufenen Eigentümerversammlung absinkt, um letztendlich eine Entscheidungsfindung zu erleichtern. Es genügt also nicht, an Sitzungen teilzunehmen, um eine Entscheidung zu blockieren – es ist zwingend erforderlich, anwesend zu sein, um seine Meinung zu vertreten.

Der Gebäudeverwalter („Syndic“), Schlüsselperson der Miteigentümerschaft

Nicht zu verwechseln mit dem Syndikat der Miteigentümer, also der Gesamtheit der Eigentümer, ist der „Syndic“ das von ihnen beauftragte Organ und der gesetzliche Vertreter der Miteigentümerschaft. Fakultativ kann dieser jederzeit durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung eingesetzt werden. Er wird mit absoluter Mehrheit für maximal drei Jahre gewählt. Diese Zeitspanne ist verlängerbar.

Die Hauptaufgabe des Gebäudeverwalters besteht darin, alle Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung und Aufrechterhaltung des Miteigentums zu übernehmen (die Miteigentumsordnung durchzusetzen, die Liste der Miteigentümer auf dem neuesten Stand zu halten, die Beschlüsse der Versammlung umzusetzen usw.).

Obwohl alle wichtigen Entscheidungen im Prinzip von den Miteigentümern bei den Versammlungen getroffen werden, ist der „Syndic“ für kleine Aufgaben im Zusammenhang mit der Wartung und Reparatur von Gemeinschaftsräumen verantwortlich. Wenn eine kritische Situation am oder im Gebäude entsteht und schnelle Maßnahmen für die Sicherheit aller ergriffen werden müssen, kann der Gebäudeverwalter ausnahmsweise auch Entscheidungen treffen, ohne eine Miteigentümerversammlung einzuberufen.

Passt die Miteigentümerschaft zu mir?

Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, ist es wichtig zu wissen, ob diese Art zu wohnen auch zu Ihnen passt!

Je größer das Gebäude, indem sich die Eigentumswohnung befindet, desto weniger Entscheidungsgewicht für den Einzelnen.

Möchten Sie eher selbst entscheiden oder können Sie kollegiale Entscheidungen treffen und akzeptieren? Ein großer Teil der Entscheidungen, vor allem in Bezug auf die gemeinsamen Einheiten eines Gebäudes (verwendete Materialien und Farben, Endbearbeitungsebenen …) wird vom „Syndic“ getroffen oder in der Miteigentümerversammlung beschlossen. Dies kann eine Quelle für Frustrationen sein, da Ihre Entscheidungsbefugnis in diesem Prozess auf Ihre Miteigentumsanteile begrenzt ist. Somit ist nicht garantiert, dass nach Ihrer Präferenz abgestimmt wird. Des Weiteren gilt: je größer das Miteigentum, desto geringer Ihr Entscheidungsgewicht.

Brauchen Sie absolute Ruhe oder mögen Sie die Nähe zu mehreren Nachbarn? Als Miteigentümer entscheidet man sich dafür, in Gemeinschaft zu leben. Sie müssen bereit sein, eine Miteigentumsordnung zu respektieren, die rechtlich bindend ist. Dieses Reglement bestimmt Ihre Rechte, aber auch Ihre Pflichten und legt möglicherweise einige Verbote fest, wie zum Beispiel das Verbot von Haustieren in der Eigentumswohnung.

Nachdem Sie sich mit den möglichen Nachteilen einer Miteigentümerschaft beschäftigt haben, müssen Sie sich auch die positiven Seiten einer solchen Wohnform betrachten. Aus gutem Grund gibt es große Vorteile für den kollektiven Wohnungsbau. Finanziell ist es sehr interessant, da alle Kosten und gemeinsamen Investitionen auf mehrere Personen aufgeteilt werden. Auch der Alltag wird vereinfacht, werden doch alle kleinen Aufgaben oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten vom „Syndic“ verwaltet – vorausgesetzt, die Eigentümer denken daran, diesen zu benachrichtigen!

Letztendlich ist es jedoch Ihre ganz persönliche Entscheidung, ob eine Miteigentümerschaft für Sie in Frage kommt.

Notwendige Abwägungen vor dem Kauf

Sie sind jetzt mit den positiven sowie negativen Aspekten einer Eigentumswohnung vertraut und sich sicher, dass diese etwas für Sie ist? Sehr gut! Hier sind noch einige Tipps vor dem Kauf:

Nehmen Sie sich genügend Zeit, um die Regeln der Miteigentumsordnung sowie alle früheren Sitzungsprotokolle der Eigentümerversammlung im Detail zu lesen. Sie finden wertvolle Informationen wie die Schadenshistorie (z.B. Wasserschaden), wiederkehrende Probleme im Zusammenhang mit dem Gebäude, aber auch die Abstimmungstrends. In der Regel können Sie nunmehr beurteilen, ob es sich um eine Miteigentümerschaft handelt, die sich gut um ihr Gebäude kümmert, oder ob es sich im Gegenteil um Eigentümer handelt, die ihre Kosten minimieren möchten.

Informieren Sie sich darüber, ob in naher Zukunft große Ausgaben geplant sind (Dach, Elektroinstallation, usw.). Diese Ausgaben sind in der Regel sehr hoch und können, selbst auf Ihre Miteigentumsanteile begrenzt, Ihr Budget belasten. Achten Sie auch auf die Ausgaben, die kürzlich in der Versammlung abgestimmt wurden, da sie zur Last des Käufers und nicht zu der des Verkäufers gehen können. In der Tat ist das bestimmende Datum nicht das der Abstimmung in der Versammlung, sondern jenes der Benachrichtigung bezüglich der Ausgaben durch den Gebäudeverwalter an den Eigentümer. Allenfalls müssten Sie im Kaufvertrag explizit festhalten, dass die Kosten vom Verkäufer übernommen werden.

Der Gebäudeverwalter benachrichtigt den für den Verkauf zuständigen Notar über den Restbetrag der vom Verkäufer zu bezahlenden Gebühren, welche direkt vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Sollte der Verkäufer seine Wohnungskosten für mehrere Monate nicht bezahlt haben, riskieren Sie als Käufer nichts. In der Tat benachrichtigt der „Syndic“ den für den Verkauf zuständigen Notar über den Restbetrag der ausstehenden Gebühren, welche direkt vom Verkaufserlös abgezogen werden. Ihr neues Leben in der Eigentumswohnung kann nunmehr unbeschwert beginnen!

Möchten Sie mehr über das Thema erfahren? Wir laden Sie ein, die Broschüre (auf Französisch!) der Luxemburger Verbraucherunion (ULC) zu lesen.