Locataire, lisez bien votre contrat de bail avant de signer!

Juste le bail à signer et vous serez locataire de votre logement? Cool! Attention, il s’agit en fait véritablement d’un contrat qui établit les conditions de la location de votre logement. Il lie tant le propriétaire que le locataire. La forme et le contenu de cet engagement peuvent varier selon les situations. Mais une fois conclu, il vous engage ! Ne le considérez pas à la légère.

Le contrat de bail reprend les modalités principales de la location. S’il peut être conclu oralement et pour une durée présumée indéterminée, il est toujours préférable de le fixer dans un écrit le plus exhaustif possible et signé par toutes les parties concernées. Voici les principales dispositions que l’on y retrouve habituellement.

La durée du bail

Celle-ci est fixée librement entre les parties et la reconduction est tacite au terme du bail. Le propriétaire ou le locataire qui ne souhaite pas prolonger le bail, ou qui veut y mettre fin anticipativement, doit donc en informer expressément tous les cocontractants dans le respect du préavis également fixé dans le contrat.

Le montant du loyer

Le propriétaire fixe librement le loyer de son logement. Le montant maximal du loyer ne peut toutefois dépasser annuellement 5% du capital que le propriétaire a investi dans son bien immobilier (prix du terrain, de la construction et des éventuelles rénovations et transformations). Cette limite ne s’applique pas aux logements sociaux et de luxe au sens de la loi.

Le loyer est explicitement mentionné dans le contrat de bail et son montant ne peut être adapté que tous les deux ans. Il est habituellement payable sur base mensuelle.

Les charges locatives

En plus du loyer, le propriétaire peut exiger le paiement de différentes charges par son locataire. Elles sont à payer sur base forfaitaire ou d’acomptes sur charges à réévaluer lors du décompte annuel des charges. Ce dernier doit être adressé au locataire avec présentation des factures relatives aux dépenses avancées par le propriétaire.

Parmi les charges locatives, on retrouve notamment les frais pour la consommation d’énergie, l’entretien et les petites réparations des parties communes ou les taxes liées à l’usage du logement (poubelle, égouts…). L’impôt foncier et toutes les taxes relatives à la propriété demeurent par contre à charge du propriétaire.

Depuis le 1^er juillet 2012, le propriétaire est obligé de fournir une copie certifiée conforme de ce certificat à tout nouveau locataire de son bien.

Le certificat de performance énergétique

Depuis le 1^er juillet 2012, le propriétaire est obligé de fournir une copie certifiée conforme de ce certificat à tout nouveau locataire de son bien.

La garantie locative

Lorsque vous louez un logement, le propriétaire exige presque systématiquement une garantie locative ou «caution» destinée à couvrir les obligations découlant du bail (paiement du loyer, des charges locatives ou des dégradations éventuelles du bien). Pouvant représenter jusqu’à maximum trois mois de loyer, cette garantie ne peut être exigée qu’à la condition obligatoire d’effectuer un état des lieux écrit et contradictoire avant la remise des clés au locataire.

En l’absence d’un état des lieux, le locataire qui signe cette clause ne peut contester les dégradations constatées lorsqu’il quitte les lieux et devra les payer d’office.

L’état des lieux

Uniquement obligatoire lorsque le propriétaire exige une garantie locative (ce qui est presque toujours le cas), ce document est fortement conseillé pour permettre d’arbitrer d’éventuels litiges lorsque le locataire quittera les lieux. Il doit être daté et signé par toutes les parties concernées.

A défaut d’un tel document, la loi estime que:

• le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état locatif (sauf s’il peut prouver le contraire) et doit pouvoir le rendre comme tel;
• le propriétaire ne peut utiliser la garantie locative pour rembourser les dégradations locatives éventuellement occasionnées à son bien.

Attention, les contrats de bail incluent souvent une clause stipulant que le locataire reconnaît avoir pris les lieux en bon état. En l’absence d’un état des lieux, le locataire qui signe cette clause ne peut contester les dégradations constatées lorsqu’il quitte les lieux et devra les payer d’office.

 Autres dispositions

Votre contrat de bail peut également comprendre plusieurs clauses supplémentaires telles que:

• les transformations éventuelles autorisées pendant la durée du bail;
• des restrictions (interdiction de sous-location, d’animaux domestiques, etc.);
• des règles de vie en commun lié à une copropriété (immeuble ou maison à habitations multiples);
• …

Etant à présent bien armé pour comprendre ce que vous signez, allez-y le cœur léger!

Cet article fait partie du dossier Dossier « Location : le point de vue du locataire »