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25 juin 2022

Projets immobiliers : toujours se fixer des objectifs clairs

Une bonne préparation est indispensable pour que la construction ou l’achat d’un bien immobilier se passe bien.

Qu’est-ce qui détermine la valeur d’un bien immobilier et à quoi faut-il faire attention lorsqu’on envisage de se lancer dans un projet immobilier ? Ces questions doivent être soigneusement examinées avant d’investir une somme conséquente et de s’engager sur le long terme, contractuellement et financièrement. Une transaction immobilière ne doit pas être prise à la légère.

Clarifier la question du financement

La première question consiste à savoir de combien d’argent vous disposez. Avez-vous les ressources nécessaires en termes de capital disponible et de capacité de remboursement ? Si vos capacités financières ne sont pas claires, il est inutile de poursuivre la planification. L’achat d’un bien immobilier ne peut en effet reposer sur des estimations approximatives. Le crédit hypothécaire, le cas échéant, doit être déterminé avec précision sur la base du capital disponible et des revenus respectifs. Il est utile de rappeler à cet égard que le remboursement mensuel du prêt ne doit pas dépasser 33 % du revenu mensuel total.

De manière générale, il convient également de s’informer sur les aides fournies par l’État, qui propose toute une série de formules très intéressantes. Il est en outre utile de connaître les grandes lignes de votre projet de vie afin de s’assurer que les choix à poser soient bien en phase avec celui-ci.

Trouver le bien idéal

Une fois le cadre financier défini, la recherche peut commencer. Les acheteurs potentiels se concentrent souvent sur le bien en lui-même. Pourtant, l’environnement immédiat et le potentiel d’évolution du secteur constituent également des critères particulièrement importants. Une situation idéale, des infrastructures de qualité et accessibles ainsi qu’un voisinage agréable rehaussent la valeur d’un bien. Il est par conséquent judicieux d’examiner avec soin l’environnement et ses perspectives d’évolution.

Des informations sur les dépenses mensuelles et annuelles de chauffage, de gaz et d’électricité sont également utiles. Si des éclaircissements sont nécessaires, il est parfaitement légitime de revenir vers le vendeur ou l’agent immobilier.

Pour plus de sécurité, il est possible de se faire accompagner par un expert immobilier lors d’une visite.

Pour plus de sécurité, il est possible de se faire accompagner par un expert immobilier lors d’une visite. Celui-ci constitue une aide précieuse pour identifier les éventuels problèmes ou vices cachés. Un impératif : obtenir le plus d’informations possibles et de ne laisser aucune question en suspens. Pour ce faire, il est judicieux d’établir une liste de contrôle détaillée reprenant les principales questions et d’y noter les réponses obtenues, afin d’éviter les mauvaises surprises après l’achat.

Pour une maison, il convient par ailleurs de s’assurer que les autorisations administratives nécessaires ont été obtenues en ce qui concerne les annexes (garage, véranda, piscine, extensions, etc.), preuves à l’appui là encore. Ne vous contentez pas de promesses orales. Il y a également lieu de se renseigner pour savoir si et dans quelle mesure des travaux peuvent être entrepris dans le futur foyer ou sur le terrain. En effet, il serait dommage d’acheter une maison avec un grand terrain et de ne pas pouvoir y construire la piscine dont on a toujours rêvé. Dans le cas d’une maison individuelle, ces informations peuvent être obtenues directement auprès de la mairie.

Avant l’achat, il convient de demander auprès des services municipaux si des projets d’urbanisme (constructions et aménagements) sont prévus dans le quartier et/ou la commune. Selon la nature des projets, un bien peut perdre ou gagner de la valeur. Par exemple, la construction d’une autoroute ou d’un immeuble de grande hauteur à proximité immédiate a des répercussions sur la qualité de vie et, par conséquent, sur la valeur du bien. Il en va de même pour les risques naturels (inondation, glissement de terrain, etc.) ou les nuisances particulières (bruit ou odeur).

Où se trouvent les limites exactes de votre propriété selon le cadastre ? À qui appartient le mur qui sépare votre terrain de celui de votre voisin ? Existe-t-il une servitude (droit de passage d’un voisin, servitude de vue, etc.) ? Toutes ces questions doivent être posées avant l’achat.

Connaître ses propres besoins

L’achat d’une maison ou d’un appartement suppose de bien connaître ses propres besoins. Il est utile à cet égard de se renseigner sur les connexions au réseau de transport public, ainsi que sur les commerces, écoles, espaces verts et possibilités de stationnement à proximité.

Ces considérations couvrent également l’aspect extérieur (toiture, parties communes, terrain, etc.) comme intérieur (sols, plafonds, murs, fenêtres, tuyauterie, isolation thermique et acoustique, humidité, orientation, etc.) du bâtiment. Il est indispensable d’inspecter également la cave, le grenier et le garage, qui recèlent souvent des vices cachés.

La nature et le montant des impôts à acquitter peuvent varier d’une commune à l’autre. L’impôt foncier et les taxes municipales (au titre du traitement des eaux usées et de la collecte des déchets, notamment) sont autant de facteurs à prendre en compte.

Il est temps à présent de s’intéresser au bien lui-même. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, plusieurs informations sont indispensables pour pouvoir s’assurer de son état. L’idéal est de visiter le bien à différentes heures de la journée, car c’est le seul moyen d’obtenir une vision globale. Cela permet d’en évaluer plus facilement les avantages et les inconvénients (en se concentrant sur l’isolation acoustique et l’intensité de la circulation), mais aussi d’en savoir plus sur le voisinage.

La visite peut permettre d’obtenir divers renseignements utiles. Il convient à cet égard de s’enquérir auprès du vendeur de la date de construction, des rénovations effectuées ultérieurement (p.ex. toiture, fenêtres ou chaudière), des contrats d’entretien (fosse septique) et des dommages particuliers éventuellement subis, en prenant soin de demander les factures ou autres documents justificatifs afférents. Il est tout à fait admis de demander des justificatifs probants et vérifiables dans le cadre d’un achat immobilier.

Dans le cas d’un appartement, il est indispensable d’obtenir des informations sur la copropriété !

Dans le cas d’un appartement, il est indispensable d’obtenir des informations sur la copropriété ! Pour ce faire, il convient de contacter le gérant de celle-ci afin de demander à consulter les procès-verbaux des assemblées (si possible des trois dernières années), ce qui fournira des renseignements précis sur les travaux déjà effectués, mais aussi, et surtout, sur ceux restant à engager.

Naturellement, la première chose à contrôler lors d’une visite est l’état général du bien. Au Luxembourg, en Allemagne, en Belgique et en France, le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur un certificat énergétique, qui indique la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment. Ce document contient des indications précieuses sur la nature et l’âge des matériaux utilisés et, par conséquent, sur les travaux à prévoir.

Adopter la bonne tactique de négociation

Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous convient, le prix d’achat doit être négocié. Quel que soit le type de bien et son emplacement, il est important de garder à l’esprit que la marge de négociation est limitée et correspond à l’écart entre le prix annoncé et la valeur de marché réelle du bien. La demande est nettement inférieure pour les biens surévalués, ce qui contraint le vendeur à revoir le prix à la baisse avec le temps. Il convient donc de demander depuis combien de temps un bien immobilier est sur le marché.

Connaître la dynamique du marché et étudier régulièrement les annonces immobilières est tout aussi essentiel afin de faire une offre d’achat réaliste au bon moment. Les négociations sans fin ne sont jamais une bonne option. Il est parfois préférable de faire une offre d’achat au prix demandé plutôt que d’entamer des négociations qui ont peu de chances d’aboutir. En outre, vous risquez de vous disqualifier aux yeux du vendeur.

Taux variable ou taux fixe ? Deux types de prêts avec leurs règles spécifiques

Les futurs propriétaires sont nombreux à se demander ce qui est le plus avantageux entre un prêt immobilier à taux fixe ou à taux variable. Pour déterminer l’option qui vous convient le mieux, vous devez non seulement examiner la courbe des taux, mais aussi tenir compte de votre situation personnelle, de vos projets et de votre caractère.

Comme son nom l’indique, un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux d’intérêt est indépendant de l’évolution des marchés financiers. Pour l’emprunteur, cela signifie que :

    • le coût total du prêt, c’est-à-dire la somme des intérêts à payer à la banque et du remboursement de la totalité du montant emprunté, est connu à l’avance.
    • le montant des remboursements (généralement mensuels) reste stable pendant toute la durée du prêt.
    • la durée exacte de la période de remboursement est connue lors de la signature du contrat de prêt.

Le principal avantage des prêts à taux fixe saute aux yeux : l’emprunteur est à l’abri des mauvaises surprises lorsque les taux d’intérêt augmentent et bénéficie ainsi d’un plus grand confort et d’une sécurité maximale.

Autre avantage : l’emprunteur garde le contrôle de la situation, tout en ayant l’assurance que le remboursement du prêt n’handicapera pas ses autres projets futurs. La transparence de cette option permet donc de planifier l’avenir sans risque. En contrepartie de cette sécurité, le taux d’intérêt fixe est en principe supérieur au taux d’intérêt variable, ce qui se traduit non seulement par des versements mensuels un peu plus élevés (du moins au début), mais aussi par une ligne de crédit légèrement inférieure pour le même montant de dette.

Un autre inconvénient des prêts à taux fixe est que vous devez payer une indemnité financière non négligeable en cas de remboursement anticipé partiel ou total, qui couvre les frais de marché encourus par la banque. Il convient donc de réfléchir très sérieusement avant d’opter pour un remboursement anticipé.

Dans le cas d’un prêt à taux variable, les intérêts du prêt dépendent d’un indice de référence spécifique. Les fluctuations de taux d’intérêt sur les marchés financiers se traduisent donc par des remboursements mensuels plus ou moins élevés.

Il existe un risque important que le montant total à rembourser fluctue pendant la durée du prêt. Compte tenu des conditions de marché actuelles, il est même fort probable que le montant total s’avère au final plus élevé que dans le cadre d’un prêt à taux fixe.

Dans le cas des prêts à taux variable :

    • le coût total du prêt, c’est-à-dire la somme des intérêts à payer à la banque et du remboursement de la totalité du montant emprunté, n’est pas connu à l’avance.
    • le montant des remboursements varie en fonction de la hausse ou de la baisse des taux d’intérêt.

Si vous êtes vous-même le maître d’ouvrage, vous pouvez également obtenir un paiement échelonné du montant du prêt dans le cas d’un prêt à taux variable. Cela signifie que la banque débloquera progressivement les fonds nécessaires au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cette option présente l’avantage que les intérêts ne courent que sur la partie du prêt utilisée et non sur la totalité du montant du prêt, comme c’est le cas avec un prêt à taux fixe.

Vous n’arrivez pas à vous décider entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable ? Et pourquoi pas un compromis entre les deux ? C’est exactement le principe d’un prêt à taux révisable. En effet, un taux d’intérêt fixe s’applique alors au début du remboursement pour une période convenue contractuellement (généralement 3, 5 ou 10 ans). À l’issue de cette période, vous pouvez soit passer à un taux variable, soit opter pour une nouvelle période avec un taux fixe.

Vous avez enfin trouvé la propriété de vos rêves. Il est à présent temps d’effectuer les formalités administratives, dont voici les plus importantes :

    • Offre d’achat. Ce document, qui n’est pas obligatoire au Luxembourg et n’est pas particulièrement répandu, résume l’offre pour le bien décrit avec précision. Attention : si le propriétaire envoie une réponse écrite positive à une offre d’achat, la vente est théoriquement conclue.
    • Contrat d’achat. Ce contrat, s’il est signé par les deux parties (acheteur et vendeur), est contraignant et est ensuite authentifié par un notaire.
    • Offre de crédit. Après avoir présenté plusieurs documents (fiches de paie, contrats de travail, certificats d’impôt, etc.), un accord de principe est conclu, que la banque confirmera (ou non) dans les semaines suivantes.
    • Contrat d’achat notarié. Ce document, qui est signé par les deux parties devant un notaire, règle de manière exhaustive les conditions de l’achat immobilier ainsi que le moment du transfert de la propriété.

Changer d’avis en raison de la pandémie ?

Le confinement a amené de nombreuses personnes à réfléchir à leurs conditions de logement. L’accès à un jardin ou à un espace vert partagé revêt ainsi une importance croissante. Les longs trajets vers les grandes villes et les centres d’affaires sont de moins en moins populaires. Les stratégies de développement durable prévoyant la préservation et l’amélioration de la biodiversité, la planification d’espaces verts et l’approvisionnement en énergies exclusivement renouvelables constituent des arguments de poids. Tous ces éléments devraient faire évoluer les offres afin de mieux répondre aux besoins des acheteurs et/ou locataires potentiels.