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26 novembre 2020

Confiez l’évaluation de votre bien immobilier à un professionnel !

Envie de revendre votre appartement ou votre maison pour un bien plus grand ou mieux situé ? Comment être certain de fixer un prix de revente juste et cohérent ? Delphine Romano, Head of Residential agencies chez INOWAI, explique l’intérêt de procéder à une évaluation sur base de critères précis pour se faire une idée de la valeur de son bien en vue de lui trouver un acquéreur.

Madame Romano, dans quels cas de figure est-il recommandé de faire évaluer un bien immobilier ?

Il est recommandé de procéder à l’évaluation d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente. Si le propriétaire a pour projet de se défaire de son bien, il est conseillé de recourir à l’avis d’un expert du marché pour qu’il détermine le prix de celui-ci. Déterminer est toutefois un grand mot, car c’est au vendeur que revient la décision finale du montant. L’expert lui donne une indication de ce qu’il estime être un prix juste et cohérent.

Quel est donc l’intérêt de cette démarche pour un propriétaire ?

Cette démarche permet au propriétaire de connaître la valeur de son logement par rapport à toute une série de critères, que ce soit au niveau du bien en lui-même mais aussi des autres biens vendus dans le quartier. L’agent pourra également donner une indication sur la liquidité du bien et avoir une idée du temps nécessaire à la réalisation du projet du vendeur.

Si je souhaite faire évaluer mon bien, à qui dois-je m’adresser ?

Il est important de s’adresser à un professionnel du secteur, et principalement à une agence locale. Si vous vendez par exemple un appartement à Mersch, il est recommandé de choisir un expert qui a l’habitude du marché et qui travaille dans le secteur où se situe le bien. Toutes les agences réalisent aujourd’hui des estimations via un agent immobilier.

Delphine Romano – Head of Residential agencies chez INOWAI

Il est important de distinguer une expertise immobilière, une évaluation et un avis de valeur.

Quel montant devrai-je débourser ?

Tout dépend de l’agence. Mais, en règle générale, les évaluations sont offertes pour un propriétaire qui a un intérêt pour la vente de son bien. Certaines agences peuvent toutefois faire payer. Il est important de distinguer une expertise immobilière, une évaluation et un avis de valeur. L’agent immobilier va ainsi remettre un avis, tandis qu’une évaluation est par exemple réalisée par un expert dans le cadre d’une hypothèque, d’un héritage ou d’une appréciation du patrimoine.

Sur quels éléments se basent les agents pour réaliser une bonne estimation ?

Nous nous basons sur le bien, mais également sur les alentours de celui-ci. Nous cherchons à savoir dans quel quartier ou même quelle rue il se situe. Parmi les critères d’appréciation du bien, nous retrouvons l’année de construction, les finitions, le nombre de pièces ou encore les annexes attenantes. Nous privilégions des éléments qualitatifs.

Est-il conseillé de procéder à plusieurs évaluations ?

Il est possible de se fier à une évaluation. Il faut toutefois se méfier des agences qui fournissent un prix particulièrement élevé. L’objectif n’est pas de plaire au client et d’inscrire sur une estimation le prix que celui-ci attend, mais de prendre en considération la juste valeur du bien. Une estimation peut suffire, mais souvent, les propriétaires effectuent une comparaison. Mon conseil est de ne pas forcément choisir, parmi les agences, celle indiquant le prix le plus élevé. Mettre en parallèle plusieurs avis est intéressant. Par contre, il ne faudra sélectionner qu’une seule agence. En choisir plusieurs pour vendre un appartement ou une maison n’est pas productif et ne donne pas une bonne image du bien.

Je souhaite faire une estimation en ligne. Puis-je me fier aux chiffres obtenus ?

Aujourd’hui, les systèmes d’évaluation en ligne sont plutôt poussés, grâce à des algorithmes, par rapport à des data enregistrées et sur base des ventes réalisées dans les alentours. Cela reste toutefois une appréciation du bien par le propriétaire lui-même. Une estimation en ligne sera réalisée en fonction des critères qu’il a entrés et de la manière dont il voit son bien. Il est donc important de faire valider les résultats par un agent immobilier pour s’assurer que l’estimation en ligne a bien été menée et que les critères ont été correctement remplis. Cette démarche reste assez subjective. Les systèmes d’évaluation automatisés sont aussi moins précis pour les biens immobiliers qui sortent de la norme par leur caractéristique ou leur localisation.

Comment éviter les pièges et m’assurer que le prix proposé par l’agent est correct ?

Il est important de réaliser une comparaison avec plusieurs agences, et ensuite de faire un choix. Ce que recherche le client aujourd’hui, c’est un conseiller plutôt qu’un vendeur. Il va donc choisir l’agent dans lequel il aura le plus confiance et voir ce qui est proposé pour mettre en valeur son bien. Plus que des paroles, ce sont des actions concrètes qui permettront cette valorisation. Un professionnel qui remet un dossier au propriétaire prouvant un travail en amont, qui prend le temps de voir le bien, de réfléchir sur la valeur de ce dernier, c’est toujours un gage de qualité.

Il faut se méfier d’une agence qui évalue le bien sans l’avoir visité.

Une visite du bien est-elle systématique ?

La visite doit, de préférence, être systématique. Sans voir le bien, il est en effet plus compliqué d’en estimer le prix. On peut observer les alentours, mais on ne peut pas voir l’état des communs et se rendre compte des travaux à prévoir. Il faut donc se méfier d’une agence qui évalue le bien sans l’avoir visité.

En tant que propriétaire, puis-je faire grimper le prix de mon bien en vue de sa revente ?

Pour les appartements, c’est surtout une question de décoration et de home staging. Il n’est toutefois pas conseillé d’effectuer de gros travaux avant la vente, car il n’est pas toujours possible de récupérer le montant investi. Dans ce cas, il est préférable de conserver le bien en état et de laisser le nouveau propriétaire réaliser les travaux qu’il souhaite. Au final, c’est une question de goût. Dans le cas de petits travaux qui ne coûtent pas grand-chose, comme un coup de peinture, cela peut par contre donner un autre aspect au bien. Cela ne permettra pas pour autant de faire grimper son prix de 50.000€.