Coûts et opportunités d’une résidence secondaire

Les gens achètent généralement une résidence secondaire non pas pour en tirer un bénéfice financier, mais plutôt pour profiter d’un pied-à-terre dans un endroit qu’ils affectionnent. Si l’idée a un petit côté romantique, il ne faudrait pas pour autant perdre de vue les aspects économiques. Et avec une bonne planification, il pourrait même être possible de tirer de ce petit coin de paradis une rentrée financière, tout en échappant aux contraintes et au stress de la vie quotidienne.

L’acquisition d’un bien secondaire, tout comme l’achat de sa résidence principale d’ailleurs, n’est pas une décision financière à prendre à la légère ou à la hâte. Le prix de vente n’est jamais qu’un point de départ. À cela s’ajoutent les frais administratifs, et notamment les frais d’avocat, de notaire ou d’agence, mais aussi les impôts, qui peuvent être plus élevés que dans le cas d’une résidence principale.

En France, par exemple, les frais de notaire représentent généralement entre 7 et 8% du prix d’achat, et incluent les frais de transaction et les droits d’enregistrement. En Espagne, l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales avoisine les 7%. Si les frais varient d’un pays à l’autre, ils peuvent représenter au total un surcoût de 10% par rapport au prix d’achat.

Implications en matière de fiscalité et de change

Les nouvelles constructions peuvent impliquer des coûts supplémentaires. En Espagne et en France, la TVA est appliquée, alors que dans certains pays, les pouvoirs publics offrent des incitants fiscaux pour stimuler la construction de logements. Cela représente toutefois une autre dépense dont il faudra tenir compte avant de se lancer dans l’aventure.

Des considérations de change entrent en jeu également pour ceux qui envisagent un achat en dehors de la zone euro, par exemple au Royaume-Uni, en Suisse ou au Danemark.

Des considérations de change entrent en jeu également pour ceux qui envisagent un achat en dehors de la zone euro, par exemple au Royaume-Uni, en Suisse ou au Danemark. La transaction nécessitera probablement de convertir d’importantes sommes d’argent, ce qui risque de causer de lourdes pertes en cas de turbulences monétaires.

Il existe de nombreuses façons de gérer les devises : rechercher les meilleurs taux de transfert en gros est toujours une bonne idée, mais il est relativement simple de conclure des contrats à terme sur les transactions en devises envisagées afin de bénéficier d’une certaine prévisibilité. Il est bien entendu également possible d’acheter lorsque le taux de change est favorable. L’approche est plus opportuniste, mais aussi plus risquée.

Où et comment emprunter

Par rapport aux résidences principales, les conditions des prêts hypothécaires peuvent s’avérer plus complexes pour les biens secondaires. Il peut être intéressant de garantir le nouvel emprunt au moyen de la résidence principale plutôt que de financer la résidence secondaire directement. Toutefois, plusieurs grandes banques proposent des solutions de prêts hypothécaires internationaux adaptées aux besoins particuliers des propriétaires de résidences secondaires, et font appel à des conseillers spécialisés.

Elles sont en mesure d’offrir aux emprunteurs un large éventail d’options, en fonction notamment des modalités d’endettement définies ou du rapport entre fonds propres apportés et montant emprunté, ou selon que le bien est détenu en direct ou par le biais d’une structure d’entreprise ou que les remboursements du capital sont étalés sur la durée du prêt ou consistent en un paiement unique à l’échéance.

Si vous envisagez d’acheter en dehors de la zone euro, il sera peut-être préférable de contracter un prêt dans une autre devise. Les crédits hypothécaires en euros ont été parmi les plus intéressants pendant plus d’une décennie. Cela étant, la remontée des taux depuis 2022 a fait évoluer les choses et il est essentiel de bien se renseigner avant de prendre une décision sur la question de la devise du prêt.

Gardez toujours à l’esprit cela dit qu’il existe un risque à vous endetter dans une devise différente de celle dans laquelle sont libellés vos revenus ou vos autres moyens de remboursement, car les fluctuations des taux de change peuvent entraîner des pertes. Cette leçon s’est brutalement rappelée aux emprunteurs étrangers qui avaient contracté des prêts domestiques en francs suisses avant la crise de 2007-2009 (et ils étaient nombreux en Grèce, en Croatie, à Chypre, en Hongrie, en Autriche, en Pologne et en Roumanie) lorsque la monnaie helvétique s’est subitement appréciée face à l’euro. Si vous prévoyez de tirer un revenu locatif de votre seconde résidence, il sera peut-être judicieux que le loyer et le remboursement du prêt soient dans la même devise.

Vous devrez également vous interroger sur la nécessité ou non de faire rédiger un testament dans le pays où vous avez votre résidence secondaire. À défaut, vous risquez de faire les frais de certaines dispositions locales peu favorables en matière de droits de succession et, en France et ailleurs, et notamment au Luxembourg, d’être soumis aux règles de la réserve héréditaire.

Prévoir un budget pour la surveillance et l’entretien du bien

Si les dépenses quotidiennes telles que l’eau, l’électricité, le chauffage et/ou la climatisation peuvent ne pas représenter un coût financier supplémentaire important pour les propriétaires de résidences secondaires, dès lors qu’ils n’occupent pas leur résidence principale en même temps, les réparations et les impôts locaux peuvent s’avérer plus problématiques.

Les propriétaires susceptibles de s’absenter de leur résidence secondaire sur de longues périodes auront probablement besoin de quelqu’un pour s’occuper de la propriété (et surtout du jardin ou de la piscine) et pour effectuer les travaux d’entretien élémentaires. C’est ce dont bien des propriétaires de résidences secondaires se sont rendu compte avec la pandémie de Covid-19, et cela vaut toujours aujourd’hui.

Sachez qu’il vous faudra également financer l’ameublement de votre bien secondaire. Bien sûr, le coût dépendra de l’utilisation prévue. Si vous envisagez de le mettre en location, vous préférerez sans doute un aménagement fonctionnel et une décoration neutre. Vous chercherez en revanche quelque chose de plus luxueux ou esthétique si votre intention est d’y passer votre retraite. Évitez toutefois de penser qu’un logement dépouillé sera forcément synonyme d’économies: les locataires sont parfois exigeants et les clients Airbnb assez critiques.

Le succès grandissant des plateformes de location en ligne, Airbnb en tête, offre aux propriétaires de nouvelles possibilités pour louer leur résidence secondaire

Autofinancer sa résidence secondaire

Le succès grandissant des plateformes de location en ligne, Airbnb en tête, offre aux propriétaires de nouvelles possibilités pour louer leur résidence secondaire, même si les frais d’utilisation grignotent les bénéfices. Les agents immobiliers classiques sont également en mesure de fournir des services de location à court terme.

De nombreux propriétaires de résidences secondaires préféreront toujours les moyens informels pour louer leur propriété, notamment le bouche-à-oreille et les accords de gré à gré. C’est souvent le cas pour les biens de grande valeur.

Si vous louez votre bien, vous ne pourrez sans doute pas échapper à l’impôt sur le revenu dans le pays où il est situé, et là, bonjour le casse-tête administratif. En fonction des règles en vigueur dans le pays en question, l’impôt ne sera dû que si vous atteignez un certain niveau de revenus, et il vous sera peut-être également possible de déduire certaines dépenses telles que les frais d’agence, les intérêts, les primes d’assurance et autres frais de service. Dans tous les cas, vérifiez que votre assurance immobilière couvre bien la location et souscrivez une police distincte si besoin.

Plus-value à la clé

Si vous achetez intelligemment, dans le bon pays et la bonne région, vous pourrez peut-être réaliser une plus-value au moment de revendre le bien, même s’il est vain de vouloir prédire l’évolution des prix immobiliers plusieurs années à l’avance. Dans la plupart des pays, les résidences secondaires sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Au Luxembourg, le montant imposable dépend de la durée de détention du bien.

Si la vente a lieu dans les deux ans suivant l’achat du bien, la plus-value sera imposée dans le cadre de vos revenus. Vous profiterez en revanche d’un taux réduit si vous avez détenu le bien plus longtemps. L’application d’un taux de change éventuel entrera également en compte dans le calcul des plus-values. Le processus s’annonce pour le moins complexe, et il peut être utile de recourir aux services d’un professionnel.

Du point de vue financier, il existe bien des raisons de faire l’acquisition d’une résidence secondaire, que ce soit pour percevoir un revenu locatif, ou pour diversifier son portefeuille immobilier. L’idée a en effet de quoi séduire, ne serait-ce que pour envisager une retraite idyllique, mais elle peut aussi vous permettre de renforcer votre sécurité financière, pour autant que vous sachiez en éviter les pièges et en peser tous les aspects financiers.

Par rapport aux résidences principales, les conditions des prêts hypothécaires peuvent s’avérer plus complexes pour les biens secondaires. Il peut être intéressant de garantir le nouvel emprunt au moyen de la résidence principale plutôt que de financer la résidence secondaire directement.