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23 septembre 2019

Résidence secondaire: du rêve à la réalité en 5 étapes

À la mer, à la montagne ou à la campagne, acquérir une résidence secondaire constitue parfois le rêve d’une vie. Aussi personnel soit-il, un projet immobilier demeure un investissement important qui nécessite un partenaire financier fiable et une bonne préparation. Découvrez en 5 étapes comment traiter les principaux sujets financiers liés à votre bien immobilier.

Etape 1: je définis mon projet

Voulez-vous acquérir une résidence secondaire sur le territoire luxembourgeois ou à l’étranger? À la mer, à la montagne ou à la campagne? Un appartement sur plan ou un logement existant? Un bien rien que pour vous ou également proposé à la location saisonnière?

Autant de questions auxquelles il est important de répondre avant de se lancer dans un projet d’achat d’une résidence secondaire. Sans oublier d’intégrer dans votre planification le budget à ne surtout pas dépasser, ainsi que toutes les charges courantes et moins courantes liées à la possession d’un bien immobilier.

Pour déterminer vos mensualités de remboursement, effectuez une simulation ou prenez rendez-vous avec votre banque.

Etape 2: je finance mon projet

Pour déterminer le montant que vous pouvez investir dans l’acquisition de votre résidence secondaire, il est important de prendre en compte votre apport personnel et vos crédits déjà en cours. Généralement, les mensualités de votre prêt ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus récurrents. Au niveau du prêt, vous avez le choix entre des prêts à taux variable, révisable ou fixe.

Pour s’assurer du remboursement du prêt en intérêts et en capital, votre banque demande en principe les garanties suivantes:

  • une inscription hypothécaire en 1er rang sur l’immeuble ou le terrain à financer que vous détenez ou qu’un tiers est disposé à donner en garantie, ou encore une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà et libre d’hypothèque;
  • une cession de salaire;
  • une assurance solde restant dû en faveur de votre banque peut s’avérer nécessaire, voire conseillée pour protéger votre foyer.

A défaut d’un apport personnel, votre banque pourra considérer un financement total du coût d’acquisition moyennant certaines garanties supplémentaires.

Il est important de prendre en compte les charges courantes et moins courantes qui se présenteront à vous une fois le bien acquis.

Etape 3: j’anticipe les dépenses récurrentes

Il est important de prendre en compte les charges courantes et moins courantes qui se présenteront à vous une fois le bien acquis. Surtout si vous ne comptez pas le mettre en location. Pensez notamment aux:

  • travaux de rénovation éventuels et travaux de mise aux normes;
  • frais d’aménagement et de décoration (peintures, sols, etc.);
  • achat d’équipements (appareils électroménagers, télévision, etc.);
  • charges de copropriété;
  • charges d’entretien (jardin, piscine, cheminée, etc.);
  • factures diverses (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.);
  • impôts, taxe d’habitation, taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.;
  • assurances (multirisque habitation ou autre).

Etape 4: je loue ma résidence secondaire

Pour vous aider à faire face aux charges récurrentes et rentabiliser votre investissement, vous avez la possibilité de mettre votre logement en location saisonnière, c’est-à-dire à certaines périodes de l’année (à la semaine, au mois, etc.). Si le montant du loyer est libre, veillez à vous aligner sur les loyers pratiqués dans la région où se situe votre bien. Attention, selon les pays, les démarches à entreprendre pour la location saisonnière peuvent s’avérer plus ou moins longues et pénibles. Par ailleurs, la fiscalité des revenus peut sensiblement varier.

Vous pouvez vous occuper vous-même de la location du bien, notamment via les nombreux sites d’annonces en ligne spécialisés dans la location saisonnière entre particuliers. Vous pouvez également confier la location de votre bien à un agent immobilier. Moyennant une commission sur les loyers, il prendra tout en charge: trouver des locataires, s’occuper de la caution, etc.

Si vous êtes contribuable au Luxembourg, vous ne bénéficiez pas (…) des mêmes avantages que dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale.

Etape 5: j’anticipe les aspects fiscaux

Si vous êtes contribuable au Luxembourg (résident ou non-résident), vous ne bénéficiez pas pour l’achat d’une résidence secondaire des mêmes avantages que dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale. Par exemple, les intérêts hypothécaires liés à votre résidence secondaire ne sont pas déductibles. Les taxes appliquées dépendent également du pays où se situe votre bien. Vous pouvez trouver les informations nécessaires sur le site du Ministère du Logement.  Et pour vous aider à remplir votre déclaration, rendez-vous sur www.guichet.public.lu.

Si vous possédez une résidence secondaire sur le territoire luxembourgeois, les revenus provenant de la location de votre bien sont imposés selon le montant des loyers perçus desquels vous déduisez les frais d’obtention (frais d’entretien, frais de réparation, intérêts débiteurs, etc.). Si votre résidence secondaire se situe hors du territoire luxembourgeois, les revenus provenant de la location de votre bien sont imposables dans le pays où il se situe. Vous reportez néanmoins ces revenus ainsi que les frais d’obtention dans votre déclaration d’impôt luxembourgeoise en tant que revenus exonérés.

En cas de cession du bien, la plus-value est taxable dans le pays où le bien est situé. Si le bien a été détenu plus de deux ans, la plus-value n’a pas à être intégrée dans la déclaration de revenus luxembourgeoise en tant que revenu exonéré.

Les informations délivrées ici constituent une aide pratique, mais ils ne couvrent pas de manière exhaustive tous les aspects liés à l’acquisition d’une résidence secondaire. Pour en savoir plus sur chaque étape, contactez votre banquier. Et pour bien anticiper tous les paramètres liés à votre situation personnelle, il vous est recommandé de vous faire accompagner par des experts tels qu’un architecte ou un notaire.