Immobiliendarlehen: fester oder variabler Zinssatz?

Wie viele angehende Immobilienbesitzer stellen Sie sich höchstwahrscheinlich die Frage, ob ein Immobiliendarlehen mit festem Zinssatz oder ein Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz günstiger ist. myLIFE kann diese Frage zwar nicht endgültig beantworten, dennoch möchten wir Ihnen einen Überblick über die Vorteile der beiden Varianten geben und anschließend eine dritte Darlehensform vorstellen.

Wenngleich die Diskussion zwischen den Verfechtern von festverzinslichen Darlehen und den Verfechtern der variabel verzinslichen Alternative wohl endlos ist, so schwankt die Zahl der Anhänger der beiden Lager doch im Laufe der Zeit erheblich. Während in Luxemburg zu Beginn der Nullerjahre variabel verzinsliche Darlehen sehr beliebt waren, so wählen seit dem Einbruch der Zinssätze infolge der Finanzkrise von 2008 die meisten Immobilienkäufer das festverzinsliche Darlehen. Die Situation änderte sich jedoch im Jahr 2022 mit einem deutlichen Anstieg der Zinssätze, der das Verhalten einiger Menschen veränderte.

Bei der Entscheidung für eine der beiden Varianten sollte man allerdings nicht ausschließlich auf die Zinskurve achten, sondern auch seine persönliche Situation, seine Projekte und seinen Charakter berücksichtigen. Im Folgenden möchten wir einen näheren Blick auf das Thema werfen.

Darlehen mit festem Zinssatz

Wie der Name bereits sagt, handelt es sich bei einem festverzinslichen Darlehen um einen Kredit, dessen Zinssatz unabhängig von den Schwankungen der Finanzmärkte ist. Für Sie als Darlehensnehmer bedeutet dies:

• • Die Gesamtkosten des Kredits, d.h. die Summe aus den Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind, und der Rückzahlung des geliehenen Gesamtbetrages, sind im Voraus bekannt.
  • Die Höhe der (in der Regel monatlichen) Rückzahlungen bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens stabil.
  • Die genaue Dauer des Rückzahlungszeitraums ist bei Unterzeichnung des Darlehensvertrags bekannt.

Der größte Vorteil festverzinslicher Darlehen liegt auf der Hand: Es gibt keine bösen Überraschungen bei Zinserhöhungen, was für den Darlehensnehmer Komfort und maximale Sicherheit bedeutet. Diese Variante eignet sich daher besonders, wenn die Zinsen niedrig sind, in den darauffolgenden Jahren jedoch wieder steigen dürften. Die Situation hat sich seit Anfang 2022 stark verändert, wobei die festen Zinssätze stetig gestiegen sind, bevor sie sich im ersten Quartal 2024 auf einem Niveau unterhalb der variablen Zinssätze stabilisiert haben. Der Abstand zum variablen Zinssatz dürfte sich jedoch mit den erwarteten Bewegungen des EZB-Leitzinses, der ein wesentlicher Indikator für die Entwicklung der variablen Zinssätze ist, verringern.

Ein weiterer Vorteil für Sie als Darlehensnehmer liegt darin, dass Sie Herr der Lage bleiben und sichergestellt ist, dass die Rückzahlung des Darlehens in Zukunft keine Belastung für Ihre anderen Projekte darstellen wird. Die Transparenz dieser Variante ermöglicht Ihnen also eine risikofreie Zukunftsplanung.

Obwohl dies unter den derzeitigen Marktbedingungen (Mai 2024) nicht der Fall ist, besteht die Gegenleistung für diese Sicherheit in der Regel in einem höheren Zinssatz als der variable Zinssatz. Das bedeutet dann nicht nur höhere Monatsraten (zumindest zu Beginn), sondern bei gleicher Verschuldung auch einen leicht geringeren Kreditrahmen.

Ein weiterer Nachteil von festverzinslichen Darlehen liegt darin, dass Sie bei einer teilweisen oder vollständigen vorzeitigen Rückzahlung eine nicht unerhebliche finanzielle Entschädigung zahlen müssen.

Ein weiterer Nachteil von festverzinslichen Darlehen liegt darin, dass Sie bei einer teilweisen oder vollständigen vorzeitigen Rückzahlung eine nicht unerhebliche finanzielle Entschädigung zahlen müssen. Diese Entschädigung deckt die der Bank entstehenden Marktkosten ab und bedeutet, dass Sie sich eine vorzeitige Rückzahlung sehr genau überlegen sollten.

Darlehen mit variablem Zinssatz

Wenn Sie sich für ein Darlehen mit variablem Zinssatz entscheiden, bedeutet dies, dass sich der Zinssatz Ihres Kredits in Abhängigkeit von den Zinssätzen auf dem Finanzmarkt entwickelt, darunter insbesondere der Leitzins MRO der Europäischen Zentralbank. So wirken sich die Schwankungen der Zinssätze auf den Finanzmärkten nach unten oder oben auf Ihre monatlichen Rückzahlungen aus.

Der Gesamtbetrag Ihrer Rückzahlung kann sich während der Laufzeit Ihres Darlehens stark verändern, zu Ihrem Vorteil oder zu Ihrem Nachteil. Unter den derzeitigen Marktbedingungen (Mai 2024) ist es durchaus möglich, dass dieser Betrag letztendlich niedriger ausfällt als bei einem Darlehen mit festem Zinssatz. Wenn Ihr Zinssatz zu Beginn des Darlehens höher ist, könnte er im Laufe der Zeit sinken und schließlich unter den festen Zinssatz fallen. Bei Darlehen mit variablem Zinssatz gilt:

• • Die Gesamtkosten des Kredits, d.h. die Summe aus den Zinsen, die an die Bank zu zahlen sind, und der Rückzahlung des geliehenen Gesamtbetrages, sind nicht im Voraus bekannt.
  • Die Höhe der Rückzahlungen verändert sich bei steigenden oder sinkenden Zinsen.

Einer der großen Vorteile eines Darlehens mit variablem Zinssatz ist seine Flexibilität. Bei einer teilweisen oder vollständigen vorzeitigen Rückzahlung wird im Gegensatz zu festverzinslichen Darlehen keine finanzielle Entschädigung fällig. Wenn Sie dies wünschen bzw. über die entsprechenden Mittel verfügen, können Sie daher die Laufzeit des Darlehens oder die monatliche Rückzahlungsrate anpassen. Bei einem unregelmäßigen Einkommen, wie dies etwa bei Freiberuflern der Fall sei kann, ist das unter Umständen ein großer Vorteil.

Wenn Sie selbst Bauherr sind, können Sie sich bei einem variabel verzinslichen Darlehen den Darlehensbetrag zudem schrittweise auszahlen lassen. Das bedeutet, dass Ihre Bank die nötigen Mittel mit dem Baufortschritt nach und nach freigibt. Das hat für Sie den Vorteil, dass lediglich für den genutzten Teil des Darlehens Zinsen anfallen und nicht für den gesamten Darlehensbetrag, wie dies bei einem festverzinslichen Darlehen der Fall ist.

Je länger die Laufzeit Ihres variabel verzinslichen Darlehens ist, desto mehr gewinnt dieser spekulative Aspekt an Bedeutung.

Im Hinblick auf die Nachteile ist zweifelsohne der spekulative Charakter dieser Form des Darlehens zu nennen, da Sie die Höhe und/oder die Anzahl Ihrer monatlichen Raten nicht im Voraus ermitteln können. Je länger die Laufzeit Ihres Darlehens ist, desto mehr gewinnt dieser spekulative Aspekt an Bedeutung. Die finanzielle Transparenz ist daher erheblich eingeschränkt, was bei deutlich steigenden Zinsen unter Umständen dazu führen kann, dass Sie auf andere Projekte verzichten müssen. Auf eine mögliche Zinserhöhung müssen Sie sich selbstständig vorbereiten.

Angesichts dieses Risikos bieten einige Kreditinstitute gekappte Darlehen an, d.h. Darlehen mit einer Zinsobergrenze (und eventuell einer Zinsuntergrenze). Konkret bedeutet dies, dass die Zinserhöhungen (oder -senkungen) gegenüber dem ursprünglichen Zinssatz vertraglich begrenzt sind. In Luxemburg wird diese Darlehensform bei Immobiliendarlehen unseres Wissens jedoch praktisch nicht angeboten.

Darlehen mit veränderlichem Zinssatz

Sie können sich nicht zwischen einem Darlehen mit festem Zinssatz und einem Darlehen mit variablem Zinssatz entscheiden? Wie wäre es dann mit einer Kombination aus beiden Varianten? Genau das ist das Prinzip eines Darlehens mit veränderlichem Zinssatz. Dabei gilt zu Beginn der Rückzahlung während eines vertraglich vereinbarten Zeitraums (in der Regel 2, 3, 5 oder 10 Jahre) ein fester Zinssatz. Am Ende dieser Phase können Sie entweder zu einem variablen Zinssatz wechseln oder sich für einen neuen Zeitraum mit einem festen Zinssatz entscheiden, der jedoch gemäß den zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Marktbedingungen festgelegt wird. Diese Wahlmöglichkeit steht Ihnen gewöhnlich am Ende jedes neuen Rückzahlungszeitraums offen.

Der Vorteil dieser Darlehensart liegt darin, dass die Rückzahlungsrate während eines bestimmten Zeitraums garantiert ist, Sie aber dennoch die Möglichkeit haben, am Ende der festverzinslichen Phase von potenziell günstigen Marktzinsen zu profitieren. Das kann insbesondere für junge Berufstätige mit begrenzten finanziellen Mitteln nützlich sein, die das Risiko einer Zinserhöhung, die sie kurz- oder mittelfristig nicht tragen können, vermeiden müssen. Konkret gilt bei Darlehen mit veränderlichem Zinssatz:

• • Die Höhe der (in der Regel monatlichen) Rückzahlungen bleibt während der gesamten Laufzeit der festverzinslichen Phase(n) unverändert.
  • Am Ende jeder festverzinslichen Phase können Sie, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten entstehen, entscheiden, ob Sie weiterhin einen festen Zinssatz wünschen oder ob Sie zu einem variablen Zinssatz übergehen möchten, um von günstigen Marktzinsen zu profitieren.
  • Sie können das Darlehen am Ende jeder Phase teilweise oder vollständig vorzeitig zurückzahlen und müssen dann keine finanzielle Entschädigung zahlen.

Fazit

Wie der Vergleich gezeigt hat, gibt es verschiedene Lösungen, die je nach den vorherrschenden Marktbedingungen sowie individuellen Kriterien, wie etwa der Laufzeit des Darlehens, dem Darlehensbetrag oder dem Bestehen anderer Projekte, für die finanzielle Mittel bereitgestellt werden müssen, mehr oder weniger attraktiv sind. Darüber hinaus gibt es Varianten, bei denen ein festverzinslicher und ein variabel verzinslicher Ansatz miteinander kombiniert werden.

Wie Sie sicher bereits gemerkt haben, möchte myLIFE Ihnen hier nicht eine Variante als die ultimative Lösung präsentieren. Man kann allerdings sagen, dass bei einem variabel verzinslichen Darlehen mit steigender Laufzeit auch der spekulative Aspekt zunimmt. Ob Ihnen nun eine größere Flexibilität wichtiger ist als ein geringeres Risiko und ob Sie erwarten, dass sich Ihre finanzielle Situation kurz- oder mittelfristig positiv entwickeln wird, müssen Sie letztendlich selbst entscheiden. Wir empfehlen Ihnen, in Ruhe mit Ihrem Kundenbetreuer darüber zu sprechen. Denn dieser kann Ihnen in Anbetracht Ihrer persönlichen Steuersituation sowie Vermögens- und Finanzlage die beste Lösung vorschlagen.