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8 décembre 2019

Prêt logement : taux fixe ou taux variable ?

Comme beaucoup de futurs propriétaires, vous vous posez forcément cette question : est-il plus avantageux de contracter un prêt logement à taux fixe ou à taux variable ? À défaut de pouvoir vous livrer une réponse catégorique, myLIFE passe en revue pour vous les avantages de chaque formule avant de vous présenter une troisième alternative.

Si le débat est sans fin entre les ardents défenseurs du prêt à taux fixe et ceux qui ne jurent que par le prêt à taux variable, la proportion des uns et des autres varie très fortement selon les époques. Au Luxembourg, alors que le prêt à taux variable était très prisé début des années 2000, c’est le prêt à taux fixe qui domine depuis l’effondrement des taux d’intérêts au lendemain de la crise financière de 2008.

Pourtant, le choix de l’une ou l’autre formule ne devrait pas dépendre uniquement de la courbe des taux, mais aussi de votre situation, de vos projets et de votre caractère. Voyons cela ensemble.

Le prêt à taux fixe

Comme son nom l’indique, le prêt à taux fixe est un crédit dont le taux est indépendant des fluctuations des marchés financiers. Pour vous, cela signifie plusieurs choses :

  • vous connaissez à l’avance le coût total de votre crédit, c’est-à-dire la somme des intérêts que vous aurez à payer à la banque en plus du remboursement du montant total emprunté ;
  • le montant de vos remboursements (en principe mensuels) est constant sur toute la durée du prêt ;
  • la durée exacte des remboursements est connue à la signature du prêt.

L’avantage principal du prêt à taux fixe est évident ! L’absence de mauvaises surprises en cas de hausse des taux vous confère à la fois un confort et une sécurité maximale. Cette formule est donc particulièrement indiquée lorsque les taux sont bas et qu’ils risquent de remonter dans les années à venir. C’est typiquement la situation dans laquelle nous nous trouvons depuis plusieurs années. À tel point que le taux fixe est actuellement assez proche du niveau du taux variable sur 20 ans.

Pour vous, un autre avantage est que, étant maître de votre situation, vous avez l’assurance que le remboursement de votre prêt ne viendra pas demain hypothéquer vos autres projets. La prévisibilité de cette formule vous permet de vous projeter sans risque dans le futur.

La contrepartie de cette sécurité consiste en un taux supérieur au taux variable. Cela signifie non seulement des mensualités légèrement supérieures (au moins au début), mais également une capacité d’emprunt légèrement réduite à niveau d’endettement identique.

Autre inconvénient du prêt à taux fixe, l’indemnité financière non négligeable appliquée si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé, que ce soit sur une partie ou l’ensemble du crédit.

Autre inconvénient du prêt à taux fixe, l’indemnité financière non négligeable appliquée si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé, que ce soit sur une partie ou l’ensemble du crédit. Couvrant les frais marché encourus par la banque, cette indemnité pousse à réfléchir à deux fois avant d’envisager un rachat anticipé.

Le prêt à taux variable

Si vous optez pour un prêt à taux variable, cela signifie que le taux de votre crédit évolue en fonction d’un indice de référence déterminé (p.ex. EURIBOR). Ainsi, les fluctuations des taux sur les marchés financiers se répercutent, à la baisse ou à la hausse, sur vos remboursements mensuels.

Le montant total de votre remboursement risque fortement de varier au cours de la durée de vie de votre prêt. Dans les conditions de marché actuelles, il y a même fort à parier que ce montant pourrait s’avérer, in fine, supérieur à un prêt à taux fixe. En effet, si votre taux est moins élevé au début du prêt, celui-ci risque de monter dans le temps et finir par dépasser le taux fixe. Ainsi, avec un prêt à taux variable :

  • vous ne connaissez pas à l’avance le coût total de votre crédit, c’est-à-dire la somme des intérêts que vous aurez à payer à la banque en plus du remboursement du montant total emprunté ;
  • le montant de vos remboursements évolue en fonction des taux d’intérêt, tant à la hausse qu’à la baisse.

Outre son taux de départ plus faible, un des avantages du prêt à taux variable réside dans sa flexibilité. Ainsi, il vous est possible d’effectuer un remboursement anticipé partiel ou intégral sans avoir à payer d’indemnités financières comme pour le prêt à taux fixe. Vous êtes donc libre de raccourcir l’échéance ou de diminuer la mensualité si cela vous chante et que vos moyens le permettent. Un vrai plus si vous n’avez pas de rentrées régulières comme cela peut être le cas pour les indépendants.

Dans le cadre d’une construction, le prêt à taux variable permet également d’avoir un compte dit « en tirage ». Cela signifie que votre banque libère les fonds nécessaires au fur et à mesure de l’évolution de vos travaux. Pour vous, l’avantage réside dans le fait que vous payez uniquement des intérêts sur la partie utilisée de l’emprunt plutôt que sur la totalité comme ce serait le cas avec un prêt à taux fixe.

Plus la durée de votre prêt à taux variable est importante, plus cette dimension spéculative est importante.

Du côté des désavantages, il faut évidemment mentionner la dimension spéculative de votre choix puisqu’il vous est impossible de déterminer à l’avance le montant et/ou la durée de vos mensualités. Plus la durée de votre prêt est importante, plus cette dimension spéculative est importante. Vous n’avez donc pas de visibilité et cela peut, en cas de hausse sensible, mettre en péril la concrétisation d’autres projets. À vous de vous préparer afin d’être en capacité de faire face à une éventuelle hausse des taux.

Face à ce risque, certains établissements de crédit proposent des prêts à taux variable capés, c’est-à-dire avec des plafonds (et éventuellement des planchers). Concrètement, cela signifie que la hausse (ou la baisse) des taux par rapport au taux de départ est limitée par contrat. À notre connaissance, ce type de prêt est pratiquement inexistant au Luxembourg lorsqu’il est question de prêt logement.

Le prêt à taux révisable

Vous ne parvenez pas à vous décider entre prêt à taux fixe ou à taux variable ? Pourquoi ne pas combiner les deux formules ? C’est en effet le principe d’un prêt à taux révisable : vous débutez en remboursant à taux fixe pendant une période fixée par contrat (généralement 3, 5 ou 10 ans). Au terme de la période définie, vous pouvez soit basculer en prêt à taux variable, soir repartir pour une nouvelle période à taux fixe, mais selon un taux d’intérêt revu en fonction des conditions de marché du moment. En général, ce choix vous est ensuite laissé à l’échéance de chaque nouvelle période.

L’intérêt de ce prêt est qu’il vous permet de garantir le montant de vos remboursements pendant une période donnée, tout en conservant l’opportunité de profiter d’éventuelles opportunités de marché au terme de la période à taux fixe. Cela peut notamment s’avérer utile pour des jeunes actifs aux moyens limités et qui ne peuvent prendre le risque d’une hausse de taux qu’ils seraient incapables d’assumer à court ou moyen terme. Concrètement, avec un prêt à taux révisable :

  • le montant de vos remboursements (en principe mensuels) est constant sur toute la durée de la (ou des) période(s) à taux fixe ;
  • au terme de chaque période, vous êtes libre de déterminer sans frais supplémentaire si vous continuer à taux fixe ou si vous passez à taux variable pour profiter des opportunités de marché ;
  • au terme de chaque période, il vous est possible d’effectuer un remboursement anticipé partiel ou intégral sans avoir à payer d’indemnités financières ;

Conclusions

Au terme de ce comparatif, nous constatons qu’il existe de nombreuses solutions plus ou moins attractives en fonction des conditions de marché et de critères individuels tels que la durée du prêt, le montant emprunté ou l’existence d’autres projets nécessitant des capacités financières. Nous avons vu qu’il existe en outre des formules permettant de mélanger l’approche taux fixe et taux variable.

Vous l’aurez compris, il n’est pas question pour myLIFE d’affirmer que telle formule est meilleure que telle autre. Disons simplement que plus la durée de votre prêt augmente, plus la dimension spéculative est importante si vous optez pour un prêt à taux variable. À vous de voir alors si le critère de la flexibilité prime sur le risque encouru et si vous estimez que votre situation financière évoluera positivement à court ou moyen terme. Notre recommandation est de prendre le temps d’en parler avec votre banquier qui pourra alors vous proposer la meilleure solution en fonction des critères fiscaux, patrimoniaux et financiers qui vous sont propres.