Immobilien: Welche Rechtsmittel haben Sie bei Verzögerungen und Ausführungsmängeln?

Der Bau, der Kauf eines Neubaus in der Planungsphase und die Renovierung einer Immobilie sind ein größeres Unterfangen, an dem mehrere Gewerke beteiligt sind. Auch wenn man im Idealfall hofft, dass alles reibungslos verläuft, muss man zugeben, dass Streitigkeiten zwischen Unternehmern und Privatpersonen keine Seltenheit sind. Welche Rechtsmittel können Sie konkret bei Verzögerungen oder Ausführungsmängeln einlegen? Wir erklären es Ihnen!

In puncto Rechtsstreitigkeiten sind so viele verschiedene und spezifische Situationen denkbar, dass es unmöglich ist, sie alle durchzugehen. Wir haben uns deshalb dafür entschieden, anhand zweier Beispiele zu veranschaulichen, wie ein Rechtsstreit aussehen kann und welche Möglichkeiten es gibt, um ihn zu lösen.

In unserem ersten Beispiel geht es um den Fall von Patricia. Sie lässt gerade ihr Badezimmer renovieren, doch seit einigen Wochen sind die Arbeiten ins Stocken geraten. Die Handwerker haben eine Baustelle hinterlassen, und die Arbeiten verzögern sich immer weiter. In unserem zweiten Fall geht es um Andy. Er ist erst vor wenigen Monaten in sein neues Haus eingezogen und musste vor kurzem feststellen, dass sein Dach undicht ist. Wie sollten Patricia und Andy auf diese Probleme reagieren und an wen können sie sich wenden? Um mehr über dieses Thema zu erfahren, trafen wir die Rechtsanwältin Saliha DEKHAR, die als Anwältin bei Gericht zugelassen und Partnerin der auf Baurecht und Verbraucherrecht spezialisierten Kanzlei SD LAW ist.

Informieren Sie sich vor Beginn der Arbeiten eingehend

Im luxemburgischen Bausektor herrscht eine hohe Dynamik. Leider sind Verzögerungen und unvorhergesehene Ereignisse bei der Ausführung von Bau- und Renovierungsarbeiten wie etwa nicht eingehaltene Fristen, Undichtigkeiten, Risse, schlecht isolierte Fenster usw. keine Seltenheit. Es ist daher wichtig, besonders aufmerksam zu sein und sich vorab zu informieren, bevor man entsprechende Arbeiten vornehmen lässt.

Zunächst einmal sollte man sich klar machen, dass der Haftungsumfang je nach Art des unterzeichneten Vertrags unterschiedlich ausfallen kann. Somit kann man, um als Privatperson ein neues Haus zu erwerben:

• • ein maßgefertigtes Haus bauen lassen, indem man einen Generalunternehmer, einen Architekt oder ein Bauunternehmen damit beauftragt, die Ausführung der einzelnen Arbeiten durch die verschiedenen Gewerke zu koordinieren. In diesem Fall gilt die Privatperson als Bauherr.
  • sich an einen Bauträger wenden und einen Neubau in der Planungsphase kaufen: Dies kann als Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauzustand (vente en état de futur achèvement – VEFA)* oder als termingebundener Verkauf (vente à terme – VAT) erfolgen. In diesem Fall gilt der Bauträger oder das Bauunternehmen als Bauherr.

„Unternehmer, die in der Rolle des Bauunternehmens, Architekts oder Bauträgers involviert sind, sind vor der Unterzeichnung des Vertrags und während seiner Erfüllung an eine Beratungs- und Informationspflicht gebunden“, erklärt Rechtsanwältin Saliha DEKHAR. Als Privatperson sollte man nicht zögern, wichtige fachliche und administrative Fragen zu stellen, damit alle entscheidenden Punkte bezüglich des Bauprojekts klar sind, wie etwa die Kosten der Arbeiten, die Bauzeit oder die Versicherungsdeckung.“

Im Fall von Andy beispielsweise sind die erbrachten Arbeiten durch Garantien gedeckt, die mit der Haftung des Bauherrn verbunden sind:

• • die Garantie auf die einwandfreie Fertigstellung: Der Bauherr ist für die Dauer eines Jahres nach Abnahme der Arbeiten für festgestellte Mängel haftbar und ist verpflichtet, diese zu beheben (z.B. undichte Wasserhähne, undichtes Dach usw.).
  • die zweijährige Garantie: Er ist für die Dauer von zwei Jahren nach Abnahme der Arbeiten (mit Ausnahme der Rohbauarbeiten) für die Ausstattung der Wohnung haftbar (z.B. Türen, Fenster, Rollläden, Heizungsanlage, Klempnerarbeiten, Malerarbeiten usw.).
  • die zehnjährige Garantie: Er ist für die Dauer von zehn Jahren nach Abnahme der Arbeiten für Mängel haftbar, die die Solidität des Hauses beeinträchtigen (z.B. große Risse in der Fassade, eine Absenkung der Terrasse, Mängel am Dachstuhl oder an der Treppe usw.).

Gut zu wissen: Der Bauherr (egal ob Privatperson oder Unternehmer) kann zusätzlich eine zehnjährige Gewährleistungsversicherung abschließen, die einen Großteil des Bauwerks für die Dauer von zehn Jahren abdeckt. Zudem kann er auch eine Baustellen-Allrisikenversicherung (Assurance Tous Risques Chantier) abschließen, die unfallbedingte Schäden abdeckt, die während der gesamten Dauer der Bauarbeiten auftreten können.

„Diese Versicherungen sind nicht obligatorisch, aber sie bieten dem Bauherrn eine finanzielle Deckung und er muss nicht darauf warten, dass Haftungsgrenzen festgelegt werden. In der Praxis sind seriöse Unternehmer gegen diese Risiken versichert“, erklärt Saliha DEKHAR weiter. „Wenn jedoch der Bauherr eine Privatperson ist, empfiehlt es sich für ihn, eine solche Versicherung abzuschließen.“

Patricia aus unserem ersten Beispiel muss in ihrem Vertrag prüfen, ob für den Fall der Nichteinhaltung der Fristen für die Bauarbeiten tägliche Verzugsstrafen vorgesehen sind. Es können jedoch auch durchaus triftige Gründe vorliegen, die sich der Verantwortung des Unternehmers entziehen. Darunter fallen etwa Unwetter, Personalstreiks, höhere Gewalt oder ein Zahlungsverzug der Privatperson.

Die drei wesentlichen Schritte im Falle von Rechtsstreitigkeiten

Zwar ist jede Situation anders und hängt von der Art des Auftrags, dem Streitgegenstand und dem Zeitpunkt der Beanstandung (vor oder nach der Abnahme des Arbeiten) ab, doch lassen sich drei wesentliche Schritte festhalten, die im Streitfall zu befolgen sind.

Schritt 1: Die schriftliche Beschwerde gegenüber dem Unternehmer

Wenn für die Verzögerung der Renovierungsarbeiten von Patricia kein vertraglicher Ausschluss besteht, kann sie vom Unternehmer eine finanzielle Entschädigung für jeden Tag des Verzugs verlangen und ggf. die Wiederaufnahme der Arbeiten fordern.

Achtung: „Wenn im Vertrag keine Verzugsentschädigung vorgesehen ist, muss der Kunde das Verschulden des Unternehmers und den Kausalzusammenhang zwischen diesem und dem erlittenen Schaden nachweisen“, erklärt die Anwältin. „Der Schaden in diesem speziellen Fall besteht in den Unannehmlichkeiten, die durch den übermäßig langen Nutzungsausfall des Badezimmers von Patricia entstehen.“

Andy hingegen ist verpflichtet, die Mängel an seinem Dach sofort nach ihrer Feststellung zu melden und anschließend dem Bauträger bzw. Bauunternehmen eine bestimmte Frist einzuräumen, um die gemeldeten Mängel zu beseitigen. In seinem Fall kann er die Garantie auf die einwandfreie Fertigstellung in Anspruch nehmen, da die Arbeiten bei ihm vor weniger als einem Jahr abgeschlossen wurden.

„Dazu muss der Kunde den Unternehmer per Einschreiben mit Rückschein dazu auffordern, seinen vertraglichen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachzukommen. Wenn sich der Kunde dieser Aufgabe nicht gewachsen fühlt“, so Saliha DEKHAR weiter, „kann er sich an einen Verbraucherschutzverband oder an einen Anwalt wenden. Diese kennen sich mit den entsprechenden Begrifflichkeiten aus und können einschätzen, welches Maß an Druck erforderlich ist.“

Wenn der Unternehmer guten Willen zeigt, dürfte sich die Streitigkeit durch eine einvernehmliche Lösung aus dem Weg schaffen lassen. Andernfalls hat es keinen Sinn, diesen Weg einzuschlagen.

Verbraucherschutzverbände wie die ULC oder der Mediator für Verbrauchergeschäfte können versuchen, in der Angelegenheit zu vermitteln. Hierzu kann die ULC ein formelles Schreiben an das Bauunternehmen richten, und der Mediator kann an den guten Willen beider Parteien appellieren, eine gemeinsame Basis zu finden. Wenn der Unternehmer guten Willen zeigt, dürfte sich die Streitigkeit durch eine einvernehmliche Lösung aus dem Weg schaffen lassen. Andernfalls hat es keinen Sinn, diesen Weg einzuschlagen“, rät die Anwältin.

Wenn der Unternehmer trotz der Schreiben und des Dialogs nicht zu handeln bereit ist, nicht antwortet oder einem Dritten die Schuld zuweist, muss zu Schritt 2 übergegangen werden.

Der Gutachterbericht kann ein Druckmittel sein, um den Unternehmer davon zu überzeugen, einer gütlichen Einigung zuzustimmen.

Schritt 2: Die Vorlage eines Gutachtens und die Mahnung

„Der Gutachterbericht kann ein Druckmittel sein, um den Unternehmer davon zu überzeugen, einer gütlichen Einigung zuzustimmen“, erklärt Saliha DEKHAR. „Der Sachverständige erstellt einen Bericht zu dem Sachverhalt und benennt darin die Mängel, gibt eine fachliche Stellungnahme ab und nimmt eine Schätzung der Reparaturkosten sowie der möglichen Wertverluste vor. Doch Vorsicht, dieses Gutachten ist nicht zu verwechseln mit dem Bericht des Gerichtsvollziehers, der natürlich durch dessen laienhaften Blick auf das Bauvorhaben eingeschränkt ist. Der Gerichtsvollzieher kann lediglich die sichtbaren Mängel feststellen, jedoch nicht auf den technischen Zustand schließen.“

Patricia und Andy aus unseren beiden Beispielen haben zwei Möglichkeiten:

1. Das einvernehmliche Gutachten: Diese Option wird in der Regel gewählt, wenn der Unternehmer an einer gütlichen Einigung interessiert ist und einen neutralen Experten hinzuziehen möchte, der seine Einschätzung des Sachverhalts darlegt. Der Gutachter kann direkt von der Privatperson beauftragt werden. Hierzu ist auf der Website des Justizministeriums eine offizielle Liste der vereidigten Sachverständigen verfügbar.

Wenn in den Schlussfolgerungen des Gutachtens ungerechtfertigte Verzögerungen oder Mängel aufgezeigt werden, muss umgehend eine Mahnung an den Unternehmer gerichtet werden.

„Das Mahnschreiben ist das letzte Mittel vor dem Gang vor Gericht“, betont die Anwältin. „Es kann von der Privatperson verfasst werden, doch ein Schreiben mit der Unterschrift eines Anwalts wird von dem Unternehmer mit Sicherheit deutlich ernster genommen werden. Akzeptiert er die Schlussfolgerungen des Experten und fügt er sich diesen, kann der Rechtsstreit bereits in diesem Stadium beigelegt werden. Stößt das Schreiben jedoch bei ihm auf taube Ohren, sollte keine weitere Zeit verloren und die Angelegenheit an den zuständigen Richter verwiesen werden. Damit der Gutachterbericht allerdings gegenüber dem Unternehmer vor Gericht Stand hat, muss er einer kritischen Prüfung unterzogen worden sein oder muss der Unternehmer während der Begutachtung anwesend gewesen sein“, erläutert die Anwältin.

2. Das Gerichtsgutachten: Diese Lösung wird gewählt, wenn eine Vertrauenskrise zwischen dem Kunden und dem Unternehmer besteht und wenn in der Sache Dringlichkeit herrscht. Es handelt sich dabei um ein Schnellverfahren, bei dem der Richter einen Sachverständigen bestellt. In diesem Fall hat der Gutachterbericht weiterhin Stand.

Achtung: „Die gesetzliche Gewährleistungsfrist, während der die Einleitung rechtlicher Schritte möglich ist, kann nicht ausgesetzt oder unterbrochen werden“, betont die Anwältin. „Bei der gütlichen Einigung muss daher zügig gehandelt werden, um im Falle eines Scheiterns weiterhin genug Zeit zu haben, um ein Gerichtsverfahren anstrengen zu können.“

Im Leistungsumfang einiger Gebäude-, Kfz- und Kreditkartenversicherungen kann ein Rechtsschutz für Privatpersonen enthalten sein, allerdings mit einer Obergrenze für Anwalts- und/oder Sachverständigenkosten.

Schritt 3: Die Einleitung eines Gerichtsverfahrens

Wenn nach all diesen Schritten weiterhin keine Einigung erzielt werden konnte, muss der Gang vor Gericht ins Auge gefasst werden.

Im Falle von Andy ist es der Richter im Hauptverfahren, der vor dem Bezirksgericht über die Haftungsgrenzen der beteiligten Parteien entscheidet. Im Rahmen eines Bauvertrags oder eines Verkaufs eines Neubaus in der Planungsphase gilt der Mangel an Andys Haus als „versteckter Mangel“, da er erst nach Ablauf einer Frist von einem Monat nach der Abnahme entdeckt wurde. Der Rechtsweg muss daher innerhalb folgender Gewährleistungsfrist beschritten werden:

• • 10 Jahre, wenn der Mangel die Hauptwerke (Dachstuhl, tragende Wände usw.) betrifft
  • 2 Jahre, wenn der Mangel kleinere Werke (Heizkörper, Rohre, Türen, Rollläden usw.) betrifft

Wurde der Fehler oder Mangel jedoch vor der Abnahme (oder weniger als einen Monat danach) entdeckt, spricht man von einem „offenen Mangel“. Andy hätte damit 30 Jahre Zeit, um Klage einzureichen.

⇒ Diese Gewährleistungsfristen beginnen mit dem Datum der Abnahme des Werkes und bestehen auch für eventuelle nachfolgende Eigentümer der Immobilie fort.

Für die Verzögerung ihrer Renovierungsarbeiten kann von Patricia innerhalb von 30 Jahren Klage erhoben werden, es sei denn, es ist vertraglich etwas anderes vereinbart. Der Unternehmer wird vor das Friedensgericht geladen, wenn der Streitwert auf weniger als 10.000 Euro geschätzt wird, und vor das Bezirksgericht, wenn der Streitwert 10.000 Euro übersteigt.

Gut zu wissen: „Im Leistungsumfang einiger Gebäude-, Kfz- und Kreditkartenversicherungen kann ein Rechtsschutz für Privatpersonen enthalten sein, allerdings mit einer Obergrenze für Anwalts- und/oder Sachverständigenkosten. Dieses wertvolle Hilfsmittel ist allerdings nur den wenigsten bekannt und sollte nicht ungenutzt bleiben“, erklärt Saliha DEKHAR.

„Unbilliger Frieden ist besser als gerechter Krieg.“

Abschließend möchten wir Ihnen noch den Rat geben, trotz aller Frustration und allen Ärgers über Ihren Rechtsstreit stets einen kühlen Kopf zu bewahren.

„Sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmer empfiehlt es sich, zur Beilegung ihres Streits eine gütliche Einigung anzustreben und nach Möglichkeit auf Kommunikation zu setzen“, rät Saliha DEKHAR. „Gerichtsverfahren sind langwierig und teuer und sorgen bei beiden Parteien für Frustration … Es gibt ein gutes Sprichwort, das ich Ihnen für solche Fälle mit auf den Weg geben möchte: Unbilliger Frieden ist besser als gerechter Krieg. Seien Sie also vorsichtig!“

*Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauzustand (VEFA): Seit der Covid-Krise und dem Krieg in der Ukraine sind die Lieferverzögerungen und Rechtsstreitigkeiten bei VEFAs mehr oder weniger gerechtfertigt in die Höhe geschnellt. Man sollte vorsichtig sein, bevor man sich auf diese Art von Verträgen einlässt, und vorab die Seriosität des Bauträgers und den guten Zustand seiner laufenden Baustellen überprüfen.