Fokus Zweitwohnsitz: Frankreich

Frankreich ist aufgrund seiner Landschaft, Kultur und Lebensqualität eines der weltweit beliebtesten Ziele für den Erwerb von Zweitwohnungen im Ausland. Wenngleich bei den Immobilienkäufen durch Gebietsansässige ein Abwärtstrend erkennbar ist, scheint das Interesse wohlhabender Käufer aus Europa und der ganzen Welt ungebrochen.

Frankreich ist seit langem ein beliebtes Land für Personen, die einen Zweitwohnsitz im Ausland erwerben möchten. Die Gründe dafür sind offensichtlich: sein Klima, seine Landschaft, seine Küche und seine Weine. Zudem ist das Land für die meisten Europäer, vor allem für die Einwohner Luxemburgs, leicht erreichbar. Auch bei Käufern aus Großbritannien, den USA und dem Nahen Osten erfreut es sich großer Beliebtheit.

Dennoch belief sich die Zahl der Transaktionen, die Bestandsimmobilien anstelle von Neubauten zum Gegenstand hatten, laut einem Bericht des Berufsverbands der Notare in Frankreich im Zwölfmonatszeitraum bis Ende November insgesamt auf knapp 1,12 Millionen. In den zwölf Monaten bis August 2021 waren es noch 1,21 Millionen gewesen.

Die Verfasser dieses Berichts zur Analyse des Immobilienmarktes vom Januar 2023 geben an, dass sich der seit dem vierten Quartal 2021 zu beobachtende Abwärtstrend in der zweiten Jahreshälfte 2022 verstärkt hat. Dies deutet darauf hin, dass der explosionsartige Anstieg der Verkäufe – der im August 2021 mit einem Wachstum von 23% gegenüber dem Vorjahr seinen Höhepunkt erreicht hatte – vorbei ist und stattdessen eine Verlangsamung eingesetzt hat. Ursache dieses extremen Anstiegs war die durch die Lockdowns bedingte aufgestaute Nachfrage.

Catherine Bastien, Head of WM lending Credit Structuring bei der BIL, erklärt: „Der epidemische Kontext und die Abriegelungsmaßnahmen haben die Anforderungen der Käufer von hochwertigen Immobilien neu definiert. Die Kunden haben sich für Immobilien im Grünen, private Villen und alte Häuser, die komplett renoviert wurden, entschieden. Luxuswohnungen im Stadtzentrum finden dennoch ihre Käufer, wenn sie über Dachterrassen oder große Balkone verfügen“.

Es wird wieder über Preise verhandelt

Im Bericht heißt es weiter, dass zwar die Verkaufszahlen sinken, die Preise jedoch nicht. Dies gilt sowohl für bestehende Häuser als auch für Wohnungen, wenngleich sich im dritten Quartal 2022 ein leichter Rückgang der Wachstumsrate beobachten ließ. „Die Notare stellen fest, dass wieder über Preise verhandelt wird – ein Zeichen für eine Abschwächung [der Preissteigerungen] und ein ausgewogeneres Umfeld für Gespräche zwischen Käufern und Verkäufern.“

Im Großraum Paris stiegen die Preise für bestehende Häuser und Wohnungen im dritten Quartal um 0,6% und im Jahresvergleich um 2%, wobei die Preise für Häuser (+5,7%) und Wohnungen (nur 0,2%) unterschiedliche Wachstumsraten aufwiesen. Dieser Trend ist seit dem vierten Quartal 2020 erkennbar.

Außerhalb von Paris stiegen die Preise für bestehende Wohnimmobilien im dritten Quartal 2022 um 1,8% und lagen damit um 8,1% höher als im Vorjahr. Dabei legten Häuser um 8,6% und Wohnungen um 7,1% zu. Zwischen Anfang 2021 und dem dritten Quartal 2022 war der Preisanstieg bei Häusern außerhalb von Paris stärker als bei Wohnungen – 2019 und 2020 war es noch umgekehrt gewesen.

„In den letzten Jahren haben sich mehr Luxemburger eine Immobilie in Frankreich zugelegt, weil das Land für sie leicht mit dem Auto erreichbar ist. Die meisten großen Luxushäuser werden jedoch von Kunden aus den Nahen Osten und von Einwohnern des Vereinigten Königreichs gekauft. Fast 50% unserer Immobiliendarlehen dienen zur Finanzierung von Immobilien in Frankreich.“

Der Großraum Paris ist die prestigeträchtigste Region in Frankreich und auch bei den äußerst Wohlhabenden sehr gefragt.

Die Provence und die Côte d’Azur bleiben bedeutende Märkte

Catherine Bastien erläutert: „Die beliebtesten Ziele auf dem Markt für Luxusimmobilien sind nach wie vor die prestigeträchtigen Immobilien an der Küste, während Paris nun mit weniger urbanisierten Gebieten konkurriert und – zum ersten Mal seit Jahrzehnten – seine Vorherrschaft an mehrere Provinzstädte verloren hat, die ein grünes Umfeld bieten können.“

Die prestigeträchtigen Pariser Vororte sind bei den Käufern von Immobilien der Spitzenklasse beliebter denn je. Attraktive Immobilien in Vororten wie Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles oder Saint-Cloud bleiben im Allgemeinen nur wenige Tage auf dem Markt.

Bei Käufern im gehobenen Marktsegment sind die Provence und die Côte d’Azur am begehrtesten; darauf folgen die Region um Biarritz im Baskenland an der spanischen Grenze und Arcachon westlich von Bordeaux.

Nach der durch die Pandemie verursachten Unterbrechung sind internationale Käufer auf den Luxusmarkt zurückgekehrt. Die Nachfrage kommt sowohl von französischen als auch von internationalen Käufern, wobei der Anteil der internationalen Käufer nach der Pandemie gestiegen ist. Die Klientel ist eine Mischung aus Franzosen, Amerikanern und Europäern, die eine Zweitwohnung kaufen wollen, die sie saisonal vermieten können. Ein weiterer Trend ist die Rückkehr von „re-pats“ – Franzosen, die im Ausland gelebt haben und sich aufgrund des Lebensstils in Südfrankreich wieder niederlassen wollen. Viele zieht es nach Mougins, Valbonne und Aix-en-Provence, weil es dort gute internationale Schulen gibt.

Catherine Bastien, Head of WM lending Credit Structuring bei der BIL, fügt hinzu: „Wir haben auch Anfragen von Personen, die in Paris leben und näher am Meer wohnen wollen, in Orten wie Biarritz, St. Tropez und Cannes, obwohl wir in letzter Zeit auch ein wachsendes Interesse an der Bretagne feststellen. In Monaco sind es vor allem Ausländer, die aus steuerlichen Gründen dort leben wollen. (Französische Staatsangehörige profitieren nicht davon, dass in Monaco keine Einkommensteuer erhoben wird)“.

Steuern, Gebühren und Übertragungskosten

Gemäß französischen Vorschriften ist es (mit gewissen Einschränkungen) jedem möglich, Immobilieneigentum in Frankreich zu erwerben, und der Kaufvorgang ist relativ unkompliziert. Sobald der Käufer ein Haus gefunden hat, das ihm zusagt, unterzeichnet er einen Vorvertrag (compromis de vente) und leistet eine Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises. Sollte er später vom Vertrag zurücktreten, verliert er diese Anzahlung, sofern keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.

Bei Neubauten enthält der Vorvertrag gewöhnlich die Auflage, dass eine Baugenehmigung erteilt werden muss. Nach der Vertragsunterzeichnung prüft der Notar alle rechtlichen, finanziellen oder sonstigen Ansprüche, die auf der Immobilie lasten. Der letzte Schritt ist die Abwicklung des Kaufs (acte de vente).

Der Käufer trägt die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer, die sich bei Bestandsimmobilien auf 7% bis 8% des Kaufpreises und bei Neubauten auf rund 2% belaufen. Zusätzlich muss er noch 20% Mehrwertsteuer zahlen. Die Provision des Immobilienmaklers beträgt zwischen 2% und 5%; vereinzelt kann sie auch höher ausfallen.

Nach dem Kauf einer Immobilie müssen die Eigentümer die verschiedenen Steuern für Wohnimmobilien zahlen: die Grundsteuer (taxe foncière), die von allen zu entrichten ist, und die Wohnsteuer (taxe d’habitation), die nur für Zweitwohnungen gilt. Die Höhe dieser Abgaben richtet sich nach dem Standort der Immobilie, ihrer Größe und den Kosten für die kommunale Infrastruktur.

Immobilien und die französische Vermögensteuer

Die französische Vermögensteuer, die 2018 ersatzweise für eine umfassendere Steuer auf Finanzvermögen und sonstige Vermögenswerte eingeführt wurde, greift bei einem Immobilienwert ab 1,3 Millionen Euro nach Abzug von Darlehensbeträgen. Es gelten jedoch Freibeträge für Immobilien, die als Erstwohnsitz genutzt werden. Bei Personen mit Wohnsitz in Frankreich wird das weltweite Immobilienvermögen berücksichtigt, bei nicht in Frankreich ansässigen Personen nur das Eigentum in Frankreich. Immobilieneigentum, dessen Wert diese Schwelle übersteigt, unterliegt einer progressiven Besteuerung mit Steuersätzen von 0,5% bis 1,5% (ab einem Wert von mehr als 10 Millionen Euro).

Die Besteuerung von Mieteinkünften richtet sich danach, wie eine Immobilie vermietet wird, d.h. ob der Vermieter ein Unternehmen oder eine Privatperson ist und ob die Vermietung möbliert oder unmöbliert erfolgt.

Die Besteuerung von Mieteinkünften richtet sich danach, wie eine Immobilie vermietet wird, d.h. ob der Vermieter ein Unternehmen oder eine Privatperson ist und ob die Vermietung möbliert oder unmöbliert erfolgt. Bei der Vermietung von möblierten Immobilien wird meist die sogenannte Micro-BIC-Regelung in Anspruch genommen: Dabei wird ein Mindeststeuersatz von 20% (und bis zu 45%) auf 50% der Erträge angewendet, wobei dieser Prozentsatz bei eingetragenen möblierten Touristenunterkünften oder Gästezimmern höher ausfallen kann. Hinzu kommen Sozialabgaben in Höhe von 17,2% (7,5% bei Vermietern mit Wohnsitz in Europa).

Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen komplexen Regelungen. Catherine Bastien äußert sich dazu wie folgt: „In Frankreich müssen sich Käufer entscheiden, ob sie den Kauf im eigenen Namen oder über ein Unternehmen abwickeln möchten. Die Besteuerung beim Verkauf der Immobilie ist von der Art des beteiligten Unternehmens abhängig. Privatpersonen, die eine Immobilie in Frankreich besitzen, können diese nach 30 Jahren gänzlich steuerfrei verkaufen.

Unsere Kunden greifen sehr gern auf die Gründung einer Société Civile Immobilière (SCI) zurück. In den meisten Fällen wird die SCI wie eine Privatperson behandelt – der Verkauf ist damit nach 30 Jahren steuerfrei. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SARL), die der Körperschaftsteuer unterliegt, gibt es keine derartige Befreiung. Ganz gleich, wie lange sich die Immobilie schon im Besitz der Gesellschaft befindet, auf die Kapitalerträge werden immer Steuern fällig.“

Flexibilität bei Darlehen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, um eine Immobilie in Frankreich zu kaufen (was von Nutzen sein kann, um die Schwelle für die Vermögensteuer nicht zu überschreiten) sind französische Banken womöglich nicht besonders flexibel. Viele sind nicht bereit, Personen ohne Wohnsitz in Frankreich ein Darlehen zu gewähren, selbst wenn es um Luxusimmobilien geht. Catherine Bastien erklärt, dass die Zusammenarbeit mit internationalen Instituten wie der BIL, die sich mit den steuerlichen Rahmenbedingungen für nicht in Frankreich ansässige Personen auskennen und regelmäßig Kunden verschiedenster Nationalitäten betreuen, hier vorteilhaft sein kann.

Internationale Banken sind möglicherweise in der Lage, Darlehen zu flexibleren Bedingungen anzubieten. Endfällige Darlehen – die eine Bank in der Erwartung vergibt, dass der Kreditnehmer zukünftig eine große Einmalzahlung erhält, mit der er das Darlehen vollständig tilgen kann – sind bei französischen Banken nicht ohne Weiteres verfügbar. Sie können jedoch von spezialisierten Kreditgebern beschafft werden, die regelmäßig mit Käufern im oberen Marktsegment zu tun haben.

Französische Immobilien erfreuen sich bei internationalen Käufern unter allen Marktbedingungen großer Beliebtheit, und die Käufer schätzen die Sicherheit eines stabilen und zuverlässigen Rechtssystems, das die Risiken für künftige Hausbesitzer möglichst gering hält. Nach Auskunft der BIL ist die Nachfrage ihrer Kunden nach Immobilien in Frankreich nach wie vor höher als für jede andere Region in Europa.