Fokus Zweitwohnsitz: Frankreich

Während der COVID-19-Pandemie war es deutlich schwieriger, einen Zweitwohnsitz im Ausland zu erwerben, da zur Eindämmung des Virus die Grenzen geschlossen wurden. Derzeit zieht die Nachfrage jedoch wieder an. Frankreich ist aufgrund seines Klimas, seiner Landschaft, seiner Küche und seiner Weine besonders beliebt. Zudem das Land für die meisten Europäer, vor allem für die Einwohner Luxemburgs, leicht erreichbar. Dennoch findet es nach wie vor auch bei Käufern aus Großbritannien, den USA und dem Nahen Osten großen Anklang.

Die Zahl der Transaktionen, die Bestandsimmobilien anstelle von Neubauten zum Gegenstand hatten, belief sich nach Angaben des Berufsverbands der Notare in Frankreich im Zwölfmonatszeitraum bis Ende November auf etwas über 1,2 Millionen, was einem Anstieg von 17,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Aus der Marktanalyse des Berufsverbands geht ein durchschnittlicher Preisanstieg von 8,8 % für Immobilien außerhalb von Paris hervor, wenn man das dritte Quartal 2020 mit dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021 vergleicht. Dabei sind die Preise für Häuser (die in den ersten neun Monaten des Jahres um 9,4 % angezogen haben) stärker gestiegen als die für Wohnungen (7,5 %). Im Großraum Paris fiel der Gesamtanstieg mit 4 % im Jahresverlauf bis September 2021 geringer aus, doch auch hier legten die Hauspreise um 7 % zu. Mit Blick auf die Vorverträge ist anzunehmen, dass sich diese Entwicklung bis weit in die erste Jahreshälfte 2022 hinein fortsetzen wird.

Adélaïde Mercier, Senior wealth planner bei der Banque Internationale à Luxembourg erklärt: „In den letzten zwei Jahren haben sich mehr Luxemburger eine Immobilie in Frankreich zugelegt, weil das Land für sie leicht mit dem Auto erreichbar ist. Die meisten großen Luxushäuser werden jedoch von Kunden aus den Nahen Osten und von Einwohnern des Vereinigten Königreichs gekauft. Fast 50 % unserer Immobiliendarlehen dienen zur Finanzierung von Immobilien in Frankreich.“

Der Großraum Paris ist die prestigeträchtigste Region in Frankreich und auch bei den äußerst Wohlhabenden sehr gefragt.

Die Provence und die Côte d’Azur bleiben bedeutende Märkte

Bei Käufern im gehobenen Marktsegment sind die Provence und die Côte d’Azur am begehrtesten; darauf folgen die Region um Biarritz im Baskenland an der spanischen Grenze und Arcachon westlich von Bordeaux. Catherine Bastien, Head of WM lending bei der BIL, fügt hinzu: „Der Großraum Paris ist die prestigeträchtigste Region in Frankreich und auch bei den äußerst Wohlhabenden sehr gefragt, insbesondere Neuilly-sur-Seine, Saint-Germain und Versailles.

Auf dem Luxusmarkt kaufen vor allem Ausländer oder Pariser, die näher an der Küste wohnen möchten, beispielsweise in Städten wie Biarritz, St. Tropez und Cannes. Monaco ist hauptsächlich für Ausländer interessant, die sich aus steuerlichen Gründen dort ansiedeln möchten.“

Trotz der Auswirkungen der Pandemie gibt es weiterhin internationale Käufer auf dem Luxusmarkt. „US-Amerikaner und Asiaten kaufen nach wie vor Luxusimmobilien in Frankreich, auch wenn sie in den letzten Jahren nicht dorthin reisen konnten“, so Catherine Bastien. Ein Großteil der Nachfrage seitens europäischer und internationaler Käufer konzentriert sich nicht auf Haupt- sondern auf Zweitwohnsitze, und vielfach planen die Käufer, ihre Immobilien zu vermieten, wenn sie diese nicht selbst nutzen.

Steuern, Gebühren und Übertragungskosten

Gemäß französischen Vorschriften ist es jedem innerhalb eines gewissen Rahmens möglich, Immobilieneigentum in Frankreich zu erwerben, und der Kaufvorgang ist relativ unkompliziert. Sobald der Käufer ein Haus gefunden hat, das ihm zusagt, unterzeichnet er einen Vorvertrag (compromis de vente) und leistet eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises. Sollte er später vom Vertrag zurücktreten, verliert er diese Anzahlung, sofern keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.

Bei Neubauten enthält der Vorvertrag gewöhnlich die Auflage, dass eine Baugenehmigung erteilt werden muss. Nach der Vertragsunterzeichnung prüft der Notar alle rechtlichen, finanziellen oder sonstigen Ansprüche, die auf der Immobilie lasten. Der letzte Schritt ist die Abwicklung des Kaufs (acte de vente).

Der Käufer trägt die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer, die sich bei Bestandsimmobilien auf 7 % bis 8 % des Kaufpreises und bei Neubauten auf rund 2 % belaufen. Zusätzlich muss er noch 20 % Mehrwertsteuer zahlen. Die Provision des Immobilienmaklers beträgt zwischen 2 % und 5 %; vereinzelt kann sie auch höher ausfallen.

Nach der Kaufabwicklung müssen Immobilienbesitzer verschiedene Wohnsteuern zahlen – die Grundsteuer (taxe foncière) und kommunale Steuern (taxe d’habitation). Die Höhe dieser Abgaben richtet sich nach dem Standort der Immobilie, ihrer Größe und den Kosten für die kommunale Infrastruktur. Hierbei sollte erwähnt werden, dass die kommunalen Steuern (taxes d’habitation) bereits für 80 % aller steuerpflichtigen Haushalte abgeschafft wurden und bis 2023 ganz wegfallen dürften.

Immobilien und die französische Vermögensteuer

Die französische Vermögensteuer, die 2018 ersatzweise für eine umfassendere Steuer auf Finanzvermögen und sonstige Vermögenswerte eingeführt wurde, greift bei einem Immobilienwert ab 1,3 Millionen Euro nach Abzug von Darlehensbeträgen. Es gelten jedoch Freibeträge für Immobilien, die als Erstwohnsitz genutzt werden. Bei Personen mit Wohnsitz in Frankreich wird das weltweite Immobilienvermögen berücksichtigt, bei nicht in Frankreich ansässigen Personen nur das Eigentum in Frankreich. Immobilieneigentum, dessen Wert diese Schwelle übersteigt, unterliegt einer progressiven Besteuerung mit Steuersätzen von 0,5 % bis 1,5 % (ab einem Wert von mehr als 10 Millionen Euro).

Die Besteuerung von Mieteinkünften richtet sich danach, wie eine Immobilie vermietet wird, d. h. ob der Vermieter ein Unternehmen oder eine Privatperson ist und ob die Vermietung möbliert oder unmöbliert erfolgt.

Die Besteuerung von Mieteinkünften richtet sich danach, wie eine Immobilie vermietet wird, d. h. ob der Vermieter ein Unternehmen oder eine Privatperson ist und ob die Vermietung möbliert oder unmöbliert erfolgt. Bei der Vermietung von möblierten Immobilien wird meist die sogenannte Micro-BIC-Regelung in Anspruch genommen: Dabei wird ein Standardsteuersatz von 20 % auf 50 % der Erträge angewendet, wobei dieser Prozentsatz bei eingetragenen möblierten Touristenunterkünften oder Gästezimmern höher ausfallen kann. Hinzu kommen Sozialabgaben in Höhe von 17,2 % (7,5 % bei Vermietern mit Wohnsitz in Europa).

Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen komplexen Regelungen. Catherine Bastien äußert sich dazu wie folgt: „In Frankreich müssen sich Käufer entscheiden, ob sie den Kauf im eigenen Namen oder über ein Unternehmen abwickeln möchten. Die Besteuerung beim Verkauf der Immobilie ist von der Art des beteiligten Unternehmens abhängig. Privatpersonen, die eine Immobilie in Frankreich besitzen, können diese nach 30 Jahren gänzlich steuerfrei verkaufen.

Unsere Kunden greifen sehr gern auf die Gründung einer Société Civile Immobilière (SCI) zurück. In den meisten Fällen wird die SCI wie eine Privatperson behandelt – der Verkauf ist damit nach 30 Jahren steuerfrei. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SARL), die der Körperschaftsteuer unterliegt, gibt es keine derartige Befreiung. Ganz gleich, wie lange sich die Immobilie schon im Besitz der Gesellschaft befindet, auf die Kapitalerträge werden immer Steuern fällig.“

Flexibilität bei Darlehen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, um eine Immobilie in Frankreich zu kaufen (was von Nutzen sein kann, um die Schwelle für die Vermögensteuer nicht zu überschreiten) sind französische Banken womöglich nicht besonders flexibel. Viele sind nicht bereit, Personen ohne Wohnsitz in Frankreich ein Darlehen zu gewähren, selbst wenn es um Luxusimmobilien geht. Catherine Bastien erklärt, dass die Zusammenarbeit mit internationalen Instituten wie der BIL, die sich mit den steuerlichen Rahmenbedingungen für nicht in Frankreich ansässige Personen auskennen und regelmäßig Kunden verschiedenster Nationalitäten betreuen, hier vorteilhaft sein kann.

Internationale Banken sind möglicherweise in der Lage, Darlehen zu flexibleren Bedingungen anzubieten. Endfällige Darlehen – die eine Bank in der Erwartung vergibt, dass der Kreditnehmer zukünftig eine große Einmalzahlung erhält, mit der er das Darlehen vollständig tilgen kann – sind bei französischen Banken nicht ohne Weiteres verfügbar. Sie können jedoch von spezialisierten Kreditgebern beschafft werden, die regelmäßig mit Käufern im oberen Marktsegment zu tun haben.

Französische Immobilien erfreuen sich bei internationalen Käufern unter allen Marktbedingungen großer Beliebtheit, und die Käufer schätzen die Sicherheit eines stabilen und zuverlässigen Rechtssystems, das die Risiken für künftige Hausbesitzer möglichst gering hält. Nach Auskunft der BIL ist die Nachfrage ihrer Kunden nach Immobilien in Frankreich nach wie vor höher als für jede andere Region in Europa.

In den letzten zwei Jahren haben sich mehr Luxemburger eine Immobilie in Frankreich zugelegt, weil das Land für sie leicht mit dem Auto erreichbar ist. Die meisten großen Luxushäuser werden jedoch von Kunden aus den Nahen Osten und von Einwohnern des Vereinigten Königreichs gekauft.