Focus sur les résidences secondaires : la France

La pandémie de Covid-19 a sensiblement compliqué l’achat d’une résidence secondaire, dans la mesure où de nombreux pays ont fermé leurs frontières afin de freiner la propagation du virus. Aujourd’hui toutefois, la demande repart à la hausse. La France est particulièrement prisée pour son climat, ses paysages, sa nourriture et ses vins, mais aussi parce que l’Hexagone est aisément accessible à la plupart des Européens, et notamment aux Luxembourgeois. Le pays attire également les acheteurs du Royaume-Uni, des États-Unis et du Moyen-Orient.

Selon les Notaires de France, le nombre de transactions concernant l’immobilier existant, et non les nouvelles constructions, s’est monté à un total d’un peu plus de 1,2 million sur les 12 mois se terminant fin novembre, soit une hausse de 17,5 % par rapport à l’année précédente.

L’analyse de marché de l’organisme indique une augmentation moyenne des prix en dehors de Paris de 8,8 % entre le troisième trimestre 2020 et la même période en 2021, le prix des maisons (en hausse de 9,4 % sur les neuf premiers mois de l’année) progressant davantage que celui des appartements (7,5 %). Dans le Grand Paris, l’augmentation globale a été plus faible, s’établissant à 4 % sur les 12 mois se terminant en septembre 2021, tandis que les prix des maisons ont grimpé de 7 %. Une analyse des contrats préliminaires a suggéré que cette tendance était appelée à se poursuivre durant la majeure partie du premier semestre 2022.

Adélaïde Mercier, Senior wealth planner à la Banque Internationale à Luxembourg : « Ces deux dernières années, davantage de résidents luxembourgeois ont acheté un bien immobilier en France, facile d’accès en voiture. Toutefois, la plupart des grandes résidences de luxe sont achetées par des clients du Moyen-Orient et du Royaume-Uni. Près de 50 % des crédits hypothécaires sont destinés à financier de l’immobilier en France. »

La région Île-de-France est la plus prestigieuse du pays et est largement convoitée par les particuliers très fortunés.

La Provence et la Côte d’Azur restent des marchés clés

Pour les acheteurs fortunés, la Provence et la Côte d’Azur sont les plus intéressantes, suivies par le Pays basque adjacent à l’Espagne aux alentours de Biarritz et d’Arcachon à l’ouest de Bordeaux. Catherine Bastien, Head of WM lending à la BIL, ajoute : « La région Île-de-France est la plus prestigieuse du pays et est largement convoitée par les particuliers très fortunés, notamment Neuilly-sur-Seine, Saint-Germain et Versailles.

« Sur le segment haut de gamme, les acheteurs sont principalement des étrangers, ou des Parisiens qui souhaitent vivre plus près de la mer, par exemple à Biarritz, Saint-Tropez ou Cannes. À Monaco, il s’agit surtout d’étrangers qui souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux. »

La pandémie a certes eu d’importantes répercussions, mais n’a pas éloigné les acheteurs internationaux du segment haut de gamme. Selon Mme Bastien, « Les Américains et les Asiatiques se portent toujours acquéreurs de biens immobiliers de luxe en France, même s’ils n’ont pas pu se rendre sur place depuis deux ans ». Tant pour les acheteurs européens qu’internationaux, la demande concerne principalement des résidences secondaires et non principales. Bien souvent, les acheteurs cherchent à louer leur propriété lorsqu’ils ne l’occupent pas.

Impôts, commissions et frais de transfert

Selon les lois françaises, tout qui souhaite acheter une maison dans l’Hexagone peut le faire (dans le respect de certaines limites) et le processus d’acquisition est relativement simple. Une fois que l’acheteur a trouvé la maison qui lui plaît, il signe un compromis de vente et verse un acompte correspondant à 10 % du prix d’achat. S’il se rétracte par la suite, il perd cet acompte, sauf dans des circonstances tout à fait exceptionnelles.

Pour les nouvelles constructions, le compromis stipulera habituellement qu’un permis de bâtir doit être accordé. Après signature du compromis, le notaire examinera toute réclamation juridique, financière ou autre qui peut exister vis-à-vis du bien. La dernière étape est l’acte de vente.

L’acquéreur devra régler les frais de transfert du notaire ainsi que l’impôt foncier, ce qui représente entre 7 et 8 % du prix d’acquisition pour l’immobilier existant. Pour les nouveaux biens, cette part représente environ 2 %, mais l’acheteur doit également s’acquitter de la TVA de 20 %. La commission de l’agent immobilier peut varier de 2 à 5 %, voire parfois plus.

Une fois l’acquisition finalisée, les propriétaires devront payer les différents impôts qui s’appliquent, par exemple la taxe foncière et la taxe d’habitation. Leur montant varie en fonction de l’emplacement du bien immobilier, de sa taille et du coût des équipements locaux. À noter ici que les taxes d’habitation ont déjà été abolies pour 80 % des ménages fiscaux et devraient l’être pour la totalité d’entre eux d’ici 2023.

Immobilier et impôt sur la fortune en France

L’impôt sur la fortune immobilière en France, instauré en 2018 pour remplacer une taxe plus globale sur les actifs financiers et autres, s’applique aux biens d’une valeur de 1,3 million EUR, déduction faite des emprunts. Des réductions sont toutefois accordées pour les biens immobiliers dont l’usage est la résidence principale (pour les résidents français, sont pris en compte l’ensemble des biens qu’ils possèdent à travers le monde, tandis que seul l’immobilier en France est considéré pour les non-résidents). Les biens dont la valeur dépasse le seuil sont soumis à l’impôt selon un barème progressif, qui va de 0,5 à 1,5 % (applicable sur les propriétés d’une valeur de plus de 10 millions EUR).

L’imposition des revenus locatifs dépend de l’usage locatif du bien, s’il est proposé à la location par une entreprise ou par un individu ou encore s’il est meublé ou non.

L’imposition des revenus locatifs dépend de l’usage locatif du bien, s’il est proposé à la location par une entreprise ou par un individu ou encore s’il est meublé ou non. Pour la location de biens meublés, la plupart des propriétaires auront recours au régime micro-BIC : un taux d’imposition standard de 20 % est appliqué à 50 % du revenu (ou plus élevé pour les logements touristiques meublés ou les chambres d’hôtes enregistrés), plus des cotisations sociales à un taux de 17,2 % (7,5 % pour les résidents européens).

Les règles sur les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers sont complexes. Mme Bastien commente : « Les acquéreurs en France doivent décider s’ils achètent en leur propre nom ou par le biais d’une entreprise. L’impôt prélevé sur la vente du bien dépendra du type d’entreprise impliquée. Les particuliers propriétaires d’un bien immobilier en France peuvent le vendre sans être aucunement imposés après 30 ans.

« Nombre de nos clients optent pour la constitution d’une société civile immobilière ou SCI. Dans la plupart des cas, la SCI fait l’objet du même traitement qu’un particulier : il y a exonération d’impôt après 30 ans. Pour une société à responsabilité limitée, ou SARL, qui est assujettie à l’impôt sur les sociétés, cette exemption n’est pas possible. L’impôt est toujours dû sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention du bien. »

Flexibilité sur les types de prêts

Si vous avez besoin d’un prêt en vue d’acquérir un bien en France (ce qui peut s’avérer utile pour vous aider à rester sous le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière), les banques françaises peuvent ne pas se montrer très flexibles. Nombre d’entre elles ne sont pas disposées à prêter à des non-résidents, même pour un bien immobilier de luxe. Pour Mme Bastien, les institutions internationales telles que la BIL, qui comprennent le cadre d’imposition des non-résidents et ont l’habitude de traiter avec de nombreuses nationalités, offrent un avantage.

Les banques internationales seront peut-être en mesure de proposer des modalités de prêt plus flexibles. Les prêts remboursables à l’échéance – lorsqu’une banque octroie un prêt en sachant que l’emprunteur recevra à l’avenir une grosse somme d’argent qui lui permettra de rembourser le prêt dans sa totalité – ne sont pas facilement disponibles auprès des banques françaises. En revanche, ils peuvent être obtenus auprès de prêteurs spécialisés qui ont l’habitude de traiter avec des acquéreurs très fortunés.

L’immobilier français a la cote auprès des acquéreurs internationaux quelles que soient les conditions de marché, et les acheteurs apprécient le confort d’un système juridique solide et prévisible, qui minimise les risques pour les candidats à l’achat. La BIL affirme que la demande pour l’immobilier français reste plus élevée parmi ses clients que pour toute autre région d’Europe.

« Ces deux dernières années, davantage de résidents luxembourgeois ont acheté un bien immobilier en France, facile d’accès en voiture. Toutefois, la plupart des grandes résidences de luxe sont achetées par des clients du Moyen-Orient et du Royaume-Uni.