Mieter oder Eigentümer: Welche Pflichten habe ich?

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und möchten diese vermieten? Sie sind auf der Suche nach einer Mietwohnung und glauben, dass Sie das perfekt Objekt gefunden haben? Bevor Sie jedoch Nägel mit Köpfen machen, denken Sie daran, dass es bei jedem Mietverhältnis Pflichten für den Eigentümer und den Mieter gibt. myLIFE gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regeln, die bei einem Mietvertrag zu beachten sind.

Die Miete einer Immobilie wird durch einen Vertrag zwischen Mieter und Eigentümer geregelt, dem Mietvertrag. Dieser wird für Wohnungen geschlossen, die als Hauptwohnsitz an natürliche Personen vermietet werden. Sowohl Eigentümer als auch Mieter haben gewisse Pflichten, die im Zivilgesetzbuch verankert sind. Dieser sollte man sich von Anfang an bewusst sein, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Gemeinsame Pflichten

Mietvertrag in mehreren Ausfertigungen erstellen

Der Mietvertrag muss zwingend schriftlich geschlossen werden. Anders als früher hat ein mündlicher Vertrag keine Rechtsgültigkeit. Vergewissern Sie sich als Eigentümer oder Mieter bei Unterzeichnung, dass es genug Ausfertigungen gibt und der Vertrag die wesentlichen Bedingungen regelt:

• • die Vertragsdauer;
  • die Kündigungsbedingungen (mit oder ohne Kündigungsfrist);
  • die Verteilung der Mietnebenkosten (betreffend Energieverbrauch, Instandhaltung, Kleinreparaturen und Gebühren für die Nutzung der Wohnung);
  • etwaige Veränderungen, die der Mieter während der Mietdauer vornehmen darf;
  • die Höhe der Miete und die Zahlungsintervalle. Bei einer möblierten Wohnung kann ein Mietzuschlag verlangt werden.

Zu beachten ist vor allem, dass der Eigentümer und der Mieter die Mietdauer und die Mietbedingungen unter Einhaltung der geltenden Gesetzesvorschriften frei bestimmen können.

Der Eigentümer und der Mieter können die Mietdauer und die Mietbedingungen unter Einhaltung der geltenden Gesetzesvorschriften frei bestimmen.

Schriftliches Übergabeprotokoll vor Einzug erstellen

Wenn der Mietvertrag die Stellung einer Mietkaution (höchstens zwei Monatsmieten) vorsieht, muss zwingend gemeinsam ein schriftliches Protokoll erstellt, datiert und unterzeichnet werden, das den Zustand der Wohnung bzw. des Hauses dokumentiert, das sogenannte Übergabeprotokoll. Dieses Dokument muss spätestens bei Einzug des Mieters in die Immobilie erstellt werden.

Das Übergabeprotokoll kann bei Problemen und Unstimmigkeiten über den Zustand der Immobilie während der Mietdauer, aber auch und vor allem beim Auszug als Referenz herangezogen werden. Vermerken Sie in diesem Dokument alle bei der Besichtigung sichtbaren Schäden und machen Sie Fotos oder Videos, um bei Bedarf Belege zu haben. Verzichten Sie nicht darauf, denn der Mietvertrag enthält eine Klausel, der zufolge der Mieter die Wohnung in gutem Zustand übernommen hat. Daher muss jeder Mangel vermerkt werden.

Übergabeprotokoll bei Auszug erstellen

Am Ende des Mietvertrags erstellen der Eigentümer und der Mieter ein Übergabeprotokoll für den Auszug, in dem etwaige Verschlechterungen der Mietsache während der Mietzeit festgehalten werden. Dieses Protokoll ist zwingend erforderlich, wenn eine Mietkaution gezahlt wurde, da das Ergebnis ausschlaggebend dafür ist, ob der Mieter seine Kaution vollständig oder teilweise zurückerhält.

Die Pflichten als Eigentümer

Mit dem Mietvertrag verpflichten Sie sich als Vermieter, dem Mieter gegen Zahlung einer Miete eine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Neben diesem Grundprinzip gibt es jedoch noch weitere Pflichten, die Sie erfüllen müssen.

Steuern und Abgaben für die Immobilie entrichten

Sie müssen sämtliche Steuern und Abgaben, die sich direkt auf die Immobilie beziehen, bezahlen. Hierzu zählen zum Beispiel die Grundsteuer, aber auch sämtliche Versicherungen (Brandschutzversicherung und Haftpflicht) und die Kosten für die Verwaltung. Achten Sie darauf, dass alles ordnungsgemäß geregelt ist, bevor Sie Ihre Immobilie vermieten.

Als Eigentümer können Sie die Zahlung einer Mietkaution in Höhe von maximal zwei Monatsmieten verlangen.

Bedingungen der Mietkaution festlegen

Als Eigentümer können Sie die Zahlung einer Mietkaution in Höhe von maximal zwei Monatsmieten verlangen. Sie soll die Zahlung der Miete und der Mietnebenkosten sowie für etwaige Beschädigungen der Mietsache garantieren. Die Mietkaution kann in verschiedenen Formen gestellt werden.

Größere Reparaturen durchführen

Sie müssen größere Reparaturarbeiten durchführen, die aufgrund der Baufälligkeit der Immobilie oder eines Ereignisses höherer Gewalt (z.B. Wasserrohrbruch) erforderlich sind. Diese Reparaturen betreffen das Dach, die Heizung, die Bodenbeläge, Tapeten, Sanitäreinrichtungen oder Rohrleitungen. Wenn kleinere vom Mieter durchgeführte Arbeiten dringend und notwendig sind, kann dieser von Ihnen verlangen, dass Sie die Kosten erstatten.

Jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen

Legen Sie dem Mieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung sowie Quittungen und Rechnungen über die Vorauszahlungen vor, damit Sie belegen können, welche Kosten Ihr Mieter bezahlen muss. Dabei ist zu beachten, dass diese Abrechnung die vom Mieter gezahlten monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten und die tatsächlich entstandenen Kosten enthält.

Kaution bei Vertragsablauf zurückzahlen

Nach Erstellung der letzten Abrechnung müssen Sie dem Mieter die Kaution zurückzahlen, wenn Sie bei Schlüsselübergabe keine Forderungen haben. Wenn Sie noch Forderungen haben, werden 50% des Betrags innerhalb eines Monats zurückgezahlt. Der Rest wird innerhalb eines Monats nach Erhalt der letzten Nebenkostenabrechnung zurückgezahlt. Wenn Mieten oder Nebenkosten nicht vollständig bezahlt wurden, wird der Betrag von der Kaution abgezogen.

Die Pflichten als Mieter

Auch jeder Mieter hat Pflichten, die er während der gesamten Dauer der Wohnungsmiete erfüllen muss.

Miete und Nebenkosten bezahlen

Als Gegenleistung für die Nutzung der Immobilie müssen Sie jeden Monat eine Miete und die Mietnebenkosten bezahlen.

• • Instandhaltungskosten für die Wohnung und etwaige Gemeinschaftsflächen (Aufzug, Garten/Hof etc.)
  • Kommunale Gebühren (Müll, Kanalisation)
  • Gebühren für Wasser, Heizung/Gas, Strom etc.

Die Höhe können Sie beim Eigentümer oder bei Ihrer Gemeinde erfragen.

Übergabe der Mietsache im gleichen Zustand wie bei Übernahme

Bei Unterzeichnung des Mietvertrags verpflichten Sie sich, die Mietsache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Das bei Einzug erstellte Übergabeprotokoll, in dem eventuelle Mängel stehen, ist somit durchaus sinnvoll. Wenn Sie während der Mietdauer Schäden verursacht haben, müssen Sie diese vor Schlüsselübergabe reparieren. Dabei ist zwischen normaler Abnutzung und tatsächlichen Schäden zu unterscheiden.

Kleine Reparaturen, die nicht auf normale Abnutzung oder höhere Gewalt zurückzuführen sind, gehen zu Lasten des Mieters.

Kleine Reparaturen durchführen

Kleine Reparaturen, die nicht auf normale Abnutzung oder höhere Gewalt zurückzuführen sind, gehen zu Ihren Lasten: Schloss reparieren, Glühbirnen auswechseln, Fensterputzen etc. Denken Sie gegebenenfalls auch an die Kaminreinigung.

Über Nicht-Verlängerung des Mietvertrags informieren

Der schriftliche Mietvertrag legt die Mietdauer der Immobilie fest. Wenn Sie den Mietvertrag nicht verlängern wollen oder die Wohnung aus persönlichen Gründen aufgeben müssen, teilen Sie dem Eigentümer Ihre Entscheidung innerhalb der im Vertrag festgelegten Fristen mit. In der Regel beträgt diese drei Monate, aber denken Sie daran zu prüfen, was genau in Ihrem Vertrag steht. Wenn der Vertrag nicht gekündigt wird, verlängert er sich automatisch stillschweigend.

Die Vermietung einer Wohnung sollte nicht improvisiert, sondern sorgfältig vorbereitet werden. Egal ob Sie Mieter oder Eigentümer sind, Sie müssen Ihre Verpflichtungen einhalten, damit das Projekt ein Erfolg wird.