Wohnraumvermietung in Luxemburg: Wie berechnet man den richtigen Mietpreis?

Die Entscheidung zur Vermietung der eigenen Wohnimmobilie ist gefallen. Doch welcher Mietpreis kann verlangt werden? Den richtigen Preis zu finden, ist nicht immer leicht. Ist er zu niedrig, schöpfen Sie das Potenzial Ihres Mietobjekts nicht vollständig aus. Ist er dagegen zu hoch, finden Sie vielleicht keinen Mieter. Wie legt man also den richtigen Mietpreis fest? Gibt es ein entsprechendes Gesetz? Müssen bestimmte Regeln eingehalten werden, oder kann jeder machen, was er will? Und welche Preise sind in Luxemburg überhaupt üblich?

Nach monatelanger Suche haben Sie endlich ein hübsches Haus in bester Lage und mit guter Verkehrsanbindung gefunden, und auch Annehmlichkeiten wie Geschäfte oder Restaurants sind nicht weit entfernt. Sie haben den Vertrag schon unterschrieben und packen bereits die ersten Umzugskisten. Das ist der Beginn eines neuen Lebens!

Da Sie Ihre bisherige Wohnung nur ungern verkaufen wollten, haben Sie außerdem ein attraktives Immobiliendarlehen zur Finanzierung Ihres Hauskaufs aufgenommen. Damit ist die Sache für Sie entschieden. Sie vermieten Ihre Wohnung und zahlen mit den Mieteinnahmen Ihr Darlehen zurück. Es gibt jedoch ein Problem: Sie wissen zwar genau, wie hoch die monatlichen Nebenkosten sind, aber Sie haben keine Ahnung, welchen Mietpreis Sie verlangen können. Das Team von myLIFE hilft Ihnen gerne, etwas Licht ins Dunkel zu bringen.

Berechnung der Höchstmiete gemäß luxemburgischem Gesetz

Auch wenn es verlockend ist – Sie können beim Mietpreis nicht einfach machen, was Sie wollen. Dass das Darlehen für Ihr neues Haus mit hohen Kosten verbunden ist, bedeutet nicht automatisch, dass Sie für Ihre 30m2-Wohnung 5.000EUR Miete pro Monat verlangen dürfen! Sowohl für die Vermietung von Wohnungen als auch von Häusern gelten bestimmte Regeln. So darf insbesondere ein gewisser Höchstwert nicht überschritten werden.

Die Miete für ein unmöbliertes Wohnobjekt darf 5% des in dieses Objekt investierten Kapitals nicht übersteigen

Das Gesetz vom 21. September 2006 betreffend Mietverträge zu Wohnzwecken, das am 1. November 2006 in Kraft trat, sieht ein System zur Festlegung der Mieten für Wohnimmobilien der mittleren Kategorie vor (Bestimmung gilt nicht für Sozial- und Luxuswohnungen). In diesem Gesetz wird festgelegt, dass der maximale Mietpreis von dem Kapital, das tatsächlich in das Wohnobjekt investiert wurde (Bau, Kauf, Renovierung), der Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Inflation abhängt, wobei auch das Baujahr des Mietobjekts eine Rolle spielt.

• Welche Obergrenze muss eingehalten werden? Die Miete für ein unmöbliertes Wohnobjekt darf 5% des in dieses Objekt investierten Kapitals nicht übersteigen. Maximale Monatsmiete = (investiertes Kapital x 0,05)/12. Im Falle einer vollständig möblierten Wohnimmobilie darf die Miete das Doppelte der gesetzlich festgelegten Mietobergrenze für unmöblierte Wohnobjekte nicht übersteigen.
• Wie wird das investierte Kapital bestimmt? Gemäß dem Ministerium für Mittelstand, Tourismus und Wohnungsbau  umfasst das investierte Kapital den Preis des Grundstücks, auf dem das Wohngebäude steht, die Kosten für den Wohnungsbau (einschließlich Kosten für Architekt und Notar) und den für Renovierungs- und/oder Umbaumaßnahmen eingesetzten Betrag. Hat der Eigentümer das Objekt nicht selbst bauen lassen, müssen der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis sowie die beim Kauf angefallenen Kosten berücksichtigt werden.
• Kann der Mietpreis angepasst werden? In der Veröffentlichung Mietvertrag: Die neue Gesetzgebung in Bezug auf Mietverträge zu Wohnzwecken  des Ministeriums für Wohnungsbau wird erklärt, dass bei der Berechnung der Miete ebenfalls die Entwicklung der Baukosten und der Inflation einbezogen werden müssen.

Maximale Monatsmiete =

(neu bestimmtes investiertes Kapital –Abschlag) x 0,05/12

Wenngleich eine automatische Indexierung des Mietpreises (beispielsweise Anpassung an den Verbraucherpreisindex) durch das Gesetz vom 21. September 2006 verboten ist, darf der Eigentümer den Mietpreis anheben, indem er sich auf die Tabelle mit den Koeffizienten für eine Neubestimmung stützt. Diese Tabelle wird vom Ministerium für Wohnungsbau oder vom Finanzministerium zur Verfügung gestellt und alle zwei Jahre aktualisiert.

Der Mietpreis kann auch nach unten korrigiert werden. Es gibt ein Abschlagssystem für Wohngebäude, die vor 15 Jahren oder mehr errichtet wurden. In diesem Fall wird das neu bestimmte investierte Kapital in Abständen von zwei Jahren um 2% gesenkt, wodurch auch die Miete entsprechend zurückgeht, es sei denn, der Eigentümer kann nachweisen, das Kosten in gleicher Höhe für die Instandhaltung oder Reparaturarbeiten angefallen sind.

Kurz gesagt wird die maximale Monatsmiete für eine unmöblierte Wohnimmobilie unter Berücksichtigung des investierten Kapitals, einschließlich der Neubestimmung und des Abschlags, wie folgt berechnet: Maximale Monatsmiete = ((neu bestimmtes investiertes Kapital – Abschlag) x 0,05)/12.

Welcher Mietpreis kann in Luxemburg verlangt werden?

Sobald Sie die maximale Miete berechnet haben, können Sie diese je nach der Größe Ihrer Wohnimmobilie, ihrer Lage oder auch den in Ihrem Viertel üblichen Mietpreisen anpassen.

• Mietpreis je nach Größe der Wohnimmobilie. Die staatliche Beobachtungsstelle für Wohnraum (Observatoire de l’Habitat) hat die Ergebnisse einer Studie zu den im 3. Quartal 2017 in Luxemburg angebotenen Mietpreisen veröffentlicht. Dieser Studie zufolge, die sich auf die in den Immobilienanzeigen angegebenen Preise stützt, beträgt die Durchschnittsmiete für ein Haus 2.822EUR pro Monat (pro Quadratmeter 14,33EUR monatlich) und für eine Wohnung 1.469EUR pro Monat (pro Quadratmeter 21,25EUR monatlich). In der nachfolgenden Tabelle sind die einzelnen Mietpreise entsprechend der Größe der Wohnimmobilie aufgeführt.

Quelle: Ministerium für Wohnungsbau – Staatliche Beobachtungsstelle für Wohnraum

• Mietpreis je nach Lage der Wohnimmobilie. Die Mieten sind auch von Stadt zu Stadt und sogar von Viertel zu Viertel sehr unterschiedlich. Es gibt große Preisunterschiede zwischen einer Wohnung in der Stadt Luxemburg und einer, die sich in einer Gemeinde im Norden oder Westen des Landes befindet.

Je weiter man sich von der Hauptstadt entfernt, desto niedriger werden die Mietpreise.

Die in der Stadt Luxemburg verlangten Mietpreise sind mit die höchsten. Der staatlichen Beobachtungsstelle für Wohnraum zufolge muss man für ein Haus mit durchschnittlich 3.835EUR pro Monat (pro Quadratmeter 17,69EUR monatlich) und für eine Wohnung mit 1.710EUR pro Monat (pro Quadratmeter 25,37EUR monatlich) rechnen. Im südlichen Zentrum des Landes sind die Mieten in der Regel am höchsten (durchschnittlich 3.301EUR pro Monat für ein Haus und 1.659EUR pro Monat für eine Wohnung).

Je weiter man sich von der Hauptstadt entfernt, desto niedriger werden die Mietpreise. Im nördlichen Zentrum Luxemburgs (Mersch, Ettelbrück, Diekirch) sind die Mietpreise für Häuser mit durchschnittlich 2.254EUR pro Monat am niedrigsten. Die günstigsten Wohnungen findet man hingegen im Westen (Redingen, Wiltz, Esch-Sauer), wo die durchschnittliche Miete 963EUR pro Monat beträgt.

Nun sind Sie gut vorbereitet und wissen, wie Sie den Mietpreis festlegen können. Sollten Sie dennoch Zweifel haben, dann werfen Sie einen Blick auf die angebotenen Mietpreise für Häuser und Wohnungen, die auf der Website der staatlichen Beobachtungsstelle für Wohnraum angegeben sind, und passen Sie Ihre Einschätzung je nach Größe und Lage des Mietobjekts entsprechend an. Viel Glück!