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Mai 31, 2020

Vermietung einer Immobilie: Darauf sollten Sie achten

  Gesammelt von myLIFE team myHOME Februar 7, 2020 172

Sie möchten Ihre Immobilie vermieten? Sehr gut! Bevor Sie loslegen, sollten Sie allerdings erst einmal in Ruhe einige wichtige Überlegungen anstellen und sicherstellen, dass Sie die geltenden Vorschriften einhalten. Und natürlich dürfen auch die notwendigen Unterlagen nicht fehlen. myLIFE hat das Thema für Sie genauer beleuchtet.

Sie haben sich erstmals dazu entschieden, Ihre Immobilie zu vermieten. Die Aussicht auf regelmäßige Mieteinnahmen ist zwar verlockend, doch wissen Sie nicht so recht, wo Sie anfangen sollen. Welche Mietvariante ist die richtige? Soll die Vermietung über eine Agentur oder von privat erfolgen? Wie viel Miete können Sie verlangen? Welche Unterlagen sind notwendig? Fragen über Fragen, die klare und präzise Antworten erfordern. Ganz zu schweigen von den steuerlichen Fragen, auf die wir hier allerdings nicht eingehen werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie zu früh vermieten, müssen Sie den gewährten Steuerkredit samt den gesetzlichen Zinsen ab dem Tag der Gewährung vollständig zurückzahlen.

Bevor wir zum eigentlichen Thema kommen: Haben Sie einen Steuerkredit auf notarielle Urkunden erhalten (Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren)? Ist dies der Fall, müssen Sie Ihre Immobilie als Eigentümer mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen persönlich bewohnt haben, bevor Sie sie vermieten, abtreten oder aus ihr ausziehen dürfen. Wenn Sie Ihre Immobilie zu früh vermieten, müssen Sie die gewährte Steuerminderung samt den gesetzlichen Zinsen ab dem Tag der Gewährung vollständig zurückzahlen. Da die Steuergutschrift bis zu 20.000 Euro pro Käufer betragen kann, kann dieser Rückzahlungsbetrag entsprechend hoch ausfallen. Diesen Aspekt dürfen Sie also keinesfalls vergessen, und Sie müssen auch dem Zustand des zu vermietenden Objekts besondere Aufmerksamkeit schenken!

Die Wohnimmobilie muss sich den Sicherheits- und Hygienevorschriften entsprechend in gutem Zustand befinden

Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, Wohnraum in gutem bzw. gemäß dem Wortlaut des Gesetzes in „einwandfreiem Zustand“ zur Miete anzubieten. Konkret bedeutet das, dass Sie die ggf. für die Vermietung notwendigen Reparaturen und Instandsetzungen vornehmen müssen, bevor Sie das Objekt zur Miete anbieten können. Allgemein gehen Mietverträge mit einer Mietgarantie und damit auch einem obligatorischen Übergabeprotokoll einher, das spätestens vor Einzug und Nutzung der Räumlichkeiten zu erstellen ist.

Um den Ansprüchen zu genügen, muss Ihr Objekt mindestens eine Grundfläche von 12 m2 für eine Person plus 9 m2 für jede weitere Person aufweisen. Natürlich muss die Unterkunft die geltenden Hygiene- und Sicherheitsstandards erfüllen (großherzogliche Verordnung vom 25. Februar 1979). Diese Verordnung sieht insbesondere vor, dass das Objekt normale Wohnbedingungen (Fenster, Strom, Trinkwasser, Abwasserentsorgung, …) bieten und den normalen Sicherheitsvorschriften entsprechen muss (Risiken in Verbindung mit Feuer, Gas und Strom). Des Weiteren muss Ihr Mieter freien Zugang zu sanitären Einrichtungen in beheizten Räumlichkeiten im Inneren des Gebäudes haben.

Ihr Mietobjekt erfüllt all diese Kriterien? Dann ist es an der Zeit, einige wichtige Überlegungen anzustellen!

Im Prinzip bestehen vier verschiedene Mietvarianten: die möblierte, unmöblierte oder saisonale Vermietung sowie die Vermietung als Hauptwohnsitz.

Welche Mietvariante ist die richtige?

Wenngleich die unmöblierte Vermietung als Hauptwohnsitz am häufigsten praktiziert wird, existieren im Prinzip vier Mietvarianten: die möblierte, unmöblierte oder saisonale Vermietung sowie die Vermietung als Hauptwohnsitz.

Bei der Mietanlage hängt Ihre Strategie logischerweise davon ab, ob sich Ihre Immobilie in einer stark touristisch geprägten Gegend befindet, wo die saisonale Vermietung rentabler sein könnte, oder in einem Studentenviertel, wo möblierter Wohnraum begehrt ist, oder in einer ländlichen Gegend, wo sie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Eines ist jedoch sicher: Vor Ihrer Entscheidung sollten Sie gründliche Überlegungen anstellen, da Sie die Konsequenzen möglicherweise langfristig tragen müssen. Je nach der gewählten Mietvariante variieren die geltenden Steuervorschriften, die Interaktion mit dem Mieter sowie die Miete, die Sie maximal verlangen dürfen. Nehmen Sie sich die Zeit, sich diesbezüglich professionell beraten zu lassen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Höhe der Miete

In dem Beitrag „Wohnraumvermietung in Luxemburg: Wie berechnet man den richtigen Mietpreis?“ hat myLIFE diese Frage detailliert behandelt. Daher sei hier nur gesagt, dass Sie, auch wenn die Versuchung möglicherweise groß ist, die Höhe der Miete nicht einfach nach Belieben festlegen können. Neben den gesetzlichen Beschränkungen ist es wichtig, die Konkurrenz in Form der anderen verfügbaren Mietangebote im Auge zu behalten. Demnach sollten Sie Ihre Unterkunft unbedingt mit dem Marktangebot vergleichen, um die optimale Miete zu ermitteln.

Sie können auch Experten mit einer Schätzung beauftragen und sich erkundigen, wie Sie Ihre Immobilie vor der Vermietung am besten aufwerten können. Wenn Sie einige nützliche Ausstattungselemente hinzufügen oder den Stauraum praktisch aufteilen, trägt das nicht nur zur Attraktivität Ihres Mietobjekts und seiner Liquidität bei, sondern verhilft Ihnen auch zu optimalen Mieterträgen.

Als Eigentümer müssen Sie einen gültigen Energiepass vorlegen können.

Welche Unterlagen sind notwendig?

Als Eigentümer müssen Sie einen gültigen Energiepass Ihrer Immobilie vorlegen können. Falls Sie dieses Dokument nicht zu Hand haben oder es nicht länger gültig ist, müssen Sie bei spätestens zum Eigentümer- oder Mieterwechsel beantragen.

Idealerweise sollten Sie auch die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegen haben. Denn der Vermieter ist verpflichtet, mithilfe von Rechnungen und Quittungen nachzuweisen, dass die von ihm geforderten Nebenkosten auch wirklich angefallen sind. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Miteigentümerschaft sind, kümmert sich normalerweise die Wohnungsverwaltung um die jährliche Nebenkostenabrechnung. Auf dieser Grundlage und in Abhängigkeit Ihrer Miteigentumsanteile können Sie die monatlichen Nebenkosten für Ihren Mieter ermitteln.

Sie können sich diesbezüglich das Leben leichter machen, indem Sie auf Standarddokumente zurückgreifen, sei es für den Mietvertrag oder auch für das Übergabeprotokoll. Sollten Sie spezifische Anforderungen haben, empfiehlt es sich, einen Fachmann mit der Erstellung dieser Dokumente zu beauftragen.

Welche Versicherungen sind notwendig?

In Luxemburg sind Vermieter nicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung für das Mietobjekt verpflichtet. Auch der Mieter ist hierzu nicht verpflichtet. Er muss lediglich für die Schäden aufkommen, die er im Rahmen seiner Haftung als Mieter verursacht hat. Aus diesem Grund schließen Mieter in der Praxis jedoch häufig eine solche Versicherung ab, und Sie können im Mietvertrag festlegen, dass der Mieter Ihnen eine Versicherungsbescheinigung vorlegen muss.

Es kann sich für Sie als nützlich erweisen, eine spezielle Versicherung abzuschließen, wenn Sie das Objekt nicht persönlich bewohnen. Hierbei handelt es sich um eine Versicherung, die Ihre Haftung gegenüber Ihrem Mieter abdeckt. In Artikel 1721 des luxemburgischen Zivilgesetzbuches wird diese Haftung sinngemäß wie folgt beschrieben: „Der Mieter ist gegen sämtliche Fehler und Mängel, die ihn an der Nutzung des angemieteten Objekts hindern, abgesichert, auch wenn diese dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht bekannt waren. Entstehen dem Mieter aus diesen Mängeln oder Fehlern Verluste, ist der Vermieter verpflichtet, ihn hierfür zu entschädigen.“

Diese Versicherung kann auch eventuelle Kosten aus Schäden abdecken, die mangels Wartung oder durch einen Konstruktionsfehler Ihrer Immobilie entstanden sind. Denn Artikel 1386 des Zivilgesetzbuches sieht Folgendes vor: „Der Eigentümer eines Gebäudes ist verantwortlich für den vom Gebäude verursachten Schaden, sofern dieser infolge mangelhafter Wartung oder durch fehlerhafte Konstruktion entstanden ist.“

Sollte die Vermietung über eine Agentur oder von privat erfolgen?

Empfiehlt es sich, eine Immobilienagentur mit der Vermietung Ihrer Immobilie sowie ggf. der Verwaltung zu betrauen? Die Antwort hängt ganz von Ihren Prioritäten ab. Wenn Sie eine Agentur beauftragen, wirkt sich dies natürlich auf die Rentabilität Ihrer Mietanlage aus. Andererseits haben Sie weniger Aufwand und müssen nicht selbst nach einem geeigneten Mieter suchen und verfügen zudem über eine Mietgarantie. Sorglosigkeit gilt als unbezahlbar – doch im Leben hat alles seinen Preis. Sie selbst müssen entscheiden, ob Sie lieber Geld oder Energie investieren möchten, um den Erfolg Ihrer Mietanlage zu garantieren.

Viel Glück!