Baufinanzierung: gut vorbereitet ist halb gewonnen

Gewusst wie – praktische Infos für alle, die ein Immobiliendarlehen aufnehmen wollen

Beim Kauf einer Immobilie kommt es auf die richtige Vorbereitung an. Wer ein Darlehen aufnimmt, sollte sich im Vorfeld über Sicherheiten, Zinsoptionen, Laufdauer und staatliche Hilfen informieren. Und sich auf den richtigen Partner verlassen, der ihn professionell berät und begleitet.

658.977 Euro für eine Wohnung und 970.589 Euro für ein Einfamilienhaus – das sind die Durchschnittspreise für den Immobilienkauf in Luxemburg. Diese Zahlen hat das „Observatoire de l’Habitat“ im August auf Basis der existierenden Marktangebote veröffentlicht. Sie belegen, dass der Kauf einer Immobilie aus finanzieller Sicht ein aufwendiger Schritt ist. Für die meisten Käufer eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks können die erforderlichen Mittel nur durch eine Zusatzfinanzierung, sprich ein Darlehen, aufgebracht werden. Dabei handelt es sich um ein Vorhaben mit Langzeitwirkung, das gut vorbereitet sein sollte. Hier kommt es auf die richtige Lösung und den passenden Partner an.

Variabler, fixer oder veränderbarer Zinssatz?

Wird die Finanzierung über ein Bankdarlehen abgewickelt, leiht sich der Haushalt das Geld und verpflichtet sich zur Rückzahlung des Kapitals – Kreditzinsen inklusive – in einem bestimmten Zeitraum; theoretisch bis zu 40 Jahren. In der Praxis hängt die Laufzeit des Darlehens von Alter und monatlichem Budget des Kreditnehmers ab. Monatsraten sollten prinzipiell nicht mehr als ein Drittel des gesicherten Monatseinkommens betragen. Bei der Festlegung der Raten sollte man sich unbedingt professionell beraten lassen und eine finanzielle Überlastung des Haushalts vermeiden.

Ganz allgemein gibt es drei spezifische Arten von Darlehen. Beim Darlehen mit festem Zinssatz bleibt dieser während der gesamten Laufzeit gleich und wird bei der Kreditaufnahme mit der Bank festgelegt. Das Resultat: Auch bei steigenden Zinsen gibt es keine böse Überraschungen. Aber auch das hat seinen Preis. Der vereinbarte feste Zinssatz liegt nämlich in der Regel etwas höher als dies bei Darlehen mit variablem Zinssatz der Fall ist. Variabel bedeutet, dass Zinsschwankungen Rechnung getragen wird. Die monatlichen Rückzahlungen werden diesen angepasst und variieren so in ihrer Höhe. Es besteht demnach das Risiko, dass sich ein Darlehen bei steigenden Zinsen verteuert. Eine dritte Option ist das Darlehen mit veränderbarem Zinssatz. Hier gilt für drei, fünf oder zehn Jahre zunächst ein fester Zinssatz. Nach Ablauf dieser Frist kann das Darlehen mit einem variablen oder einem neuen fest definierten Zinssatz fortgesetzt werden.

Für Banken gibt es in der Regel vier Arten von Sicherheiten: die Restschuldversicherung, die Hypothek, die Gehaltsabtretung und die Bürgschaft.

Nichts geht ohne Sicherheiten

Ein Darlehen ohne Sicherheiten ist natürlich nicht möglich. Für Banken gibt es in der Regel vier Arten von Sicherheiten: die Restschuldversicherung, die Hypothek, die Gehaltsabtretung und die Bürgschaft.

Durch eine Restschuldversicherung werden die Angehörigen abgesichert. Im Todesfall übernimmt der Versicherer die Rückzahlung des ausstehenden Darlehensbetrags an den Darlehensgeber. Sollte der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, spielt das Zugriffsrecht auf die Immobilie. Die Bank hat damit einen Pfand, sprich eine Hypothek. Durch die vereinbarte Gehaltsabtretung wird die Bank ermächtigt, sich direkt an den Arbeitgeber des Kreditnehmers zu wenden, wenn dieser der Zahlung der Monatsraten nicht nachkommt. Durch eine unteilbare gesamtschuldnerische Bürgschaft kann sich ein Dritter dazu verpflichten, die Schulden zurückzuzahlen, wenn der Schuldner seinen vereinbarten monatlichen Verpflichtungen nicht nachkommen kann.

In Sachen Bürgschaft sei an dieser Stelle an die Option „Staatsbürgschaft“ erinnert. Gegebenenfalls kann nämlich die öffentliche Hand einspringen und einen Teil eines Darlehens absichern.

Dossier sollte komplett sein

Wer ein Darlehen aufnehmen und ein entsprechendes Gesuch bei einer Bank einreichen möchte, sollte ein möglichst komplettes Dossier zusammenstellen. Auch hier ist „gut vorbereitet halb gewonnen“. Kreditinstitute benötigen bei Immobiliendarlehen in der Regel nachfolgende Dokumente:

• einen Kaufvorvertrag, eine notarielle Urkunde bzw. dem Entwurf der notariellen Urkunde;
• einen Katasterauszug;
• einen Eigenkapitalnachweis (sofern sich das Kapital nicht bei dem betreffenden Kreditinstitut befindet);
• detaillierte Informationen zu bestehenden Darlehen;
• die letzten Gehaltsabrechnungen des Kreditaufnehmers;
• sonstigen Unterlagen, die für den Darlehensantrag und die Bewilligung der gewünschten Finanzierung erforderlich sind.

Bei einem Neubau oder einer Renovierung sollte das Dossier auch folgende Unterlagen enthalten:

• eine Baugenehmigung;
• einen Bauplan;
• Fotos von der Immobilie (bei einer Renovierung);
• Pläne, Lastenheft und/oder Kostenvoranschläge (bei einem Neubau).

Im Laufe der Zeit wurden in Luxemburg eine Reihe steuerliche Anreize, mit denen der Erwerb von Eigentum gefördert werden soll.

Hilfe vom Staat

Im Laufe der Zeit wurden in Luxemburg eine Reihe steuerliche Anreize, mit denen der Erwerb von Eigentum gefördert werden soll. Nachfolgend eine Aufstellung der geltenden Regeln:

• vollständige Absetzbarkeit der Schuldzinsen des Immobiliendarlehens während der Zeit, in der die Immobilie wegen Bau- oder Umbauarbeiten nicht genutzt bzw. vermietetet wird;
• Absetzbarkeit der Zinsen abhängig von Grenzwerten, die sich nach der Anzahl der Jahre richten, in denen die Immobilie bewohnt wird;
• bedingte vollständige Absetzbarkeit von Provisionen und Erwerbskosten im Zusammenhang mit dem Darlehen (ausgenommen sind Kosten für die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf);
• Steuervorteil für periodische Prämien der Restschuldversicherung (zusammen mit den Zinsen auf Darlehen mit Ausnahme von Hypothekendarlehen) in Höhe von 672 EUR/Jahr pro Haushaltsmitglied.

Außer den beschriebene Maßnahmen gewährt der Staat diverse Zuschüsse beim Bau, Kauf, der Renovierung oder dem Umbau von Wohnungen:

• direkte Finanzbeihilfen;
• Zinsbeihilfen für die Rückzahlung eines Kredits;
• Fördermaßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz;
• Zuschüsse für Anlagen zur Nutzung von Regenwasser;
• Klimabank-Darlehen mit Nullzins.

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