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14 avril 2021

Financement immobilier : bien préparé pour bien acheter

Besoin d’obtenir des informations pratiques pour contracter un prêt immobilier ? Vous avez bien fait de prendre le temps de vous arrêter quelques instants pour lire cet article. Suivez le guide !

La réussite d’un achat immobilier dépend en grande partie d’une bonne préparation. Les futurs emprunteurs doivent se renseigner au préalable sur les garanties, les taux d’intérêt, la durée et les aides publiques et trouver le bon partenaire qui saura les accompagner et les conseiller.

En août 2020, les prix moyens de l’immobilier au Luxembourg se situaient à 658.977€ pour un appartement et 970.589€ pour une maison individuelle. Ces chiffres publiés par l’Observatoire de l’Habitat démontrent que l’achat d’un bien immobilier représente une étape particulièrement lourde du point de vue financier. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, les acheteurs doivent, dans leur grande majorité, recourir à un financement supplémentaire, autrement dit à un prêt, pour disposer des fonds nécessaires. Acheter un bien immobilier a des effets au long cours qu’il convient d’anticiper. Pour concrétiser son rêve d’accès à la propriété, il faut trouver la bonne solution et le bon partenaire.

Taux d’intérêt variable, fixe ou révisable ?

Si le financement s’effectue par l’intermédiaire d’un prêt bancaire, le ménage emprunte de l’argent et s’engage à rembourser le capital avec les intérêts sur une période déterminée. Dans la pratique, la durée du prêt varie en fonction de l’âge et du budget mensuel de l’emprunteur. Dans la pratique elle ne dépasse pas 40 ans. Les mensualités ne doivent en principe pas dépasser le tiers du revenu mensuel garanti. Nous ne saurions trop encourager les candidats à l’achat de se faire conseiller par un professionnel sur le montant des mensualités à ne pas dépasser afin d’éviter d’être étranglés financièrement.

De manière générale, il existe trois types de prêts différents : à taux fixe, à taux variable ou à taux révisable. Dans le cadre des prêts à taux fixe, le taux d’intérêt est fixé par la banque au moment de l’octroi du crédit et demeure identique pendant toute la durée du prêt. L’avantage est qu’il n’y a pas de mauvaise surprise en cas de hausse des taux. Mais cela a aussi un prix : le taux fixe convenu est généralement supérieur à celui des prêts à taux variable. « Variable » signifie que les taux d’intérêt peuvent être amenés à fluctuer. Les remboursements mensuels sont ajustés en fonction de ces évolutions et leur montant varie en conséquence. Il existe donc le risque d’une hausse future des taux qui fera augmenter le coût du prêt. Troisième possibilité, les prêts à taux révisable. Dans ce cas de figure, le taux d’intérêt reste dans un premier temps fixe pendant trois, cinq ou dix ans, puis les mensualités peuvent être basées sur un taux d’intérêt variable ou un taux fixe redéfini.

Les banques acceptent généralement quatre types de garanties : l’assurance solde restant dû, l’hypothèque, la cession sur salaire et le cautionnement.

Sans garanties, pas de prêt !

Naturellement, il est impossible d’obtenir un prêt sans garanties. Les banques acceptent généralement quatre types de garanties : l’assurance solde restant dû, l’hypothèque, la cession sur salaire et le cautionnement.

L’assurance solde restant dû couvre les proches. En cas de décès, l’assureur prend en charge le remboursement du solde restant dû au prêteur. Si l’emprunteur n’honore pas ses obligations, le prêteur peut également faire jouer ses droits sur le bien immobilier. La banque dispose donc d’un nantissement, autrement dit, une hypothèque. Avec une cession sur salaire, vous autorisez la banque de s’adresser directement à votre employeur dans l’éventualité où vous ne vous acquiteriez plus de vos mensualités. Par le biais du cautionnement solidaire et indivisible, un tiers peut s’engager à rembourser les dettes lorsque le débiteur ne peut plus honorer ses obligations contractuelles mensuelles.

Enfin, en matière de cautionnement, il convient de rappeler ici la possibilité de faire jouer la « garantie d’État ». Le cas échéant, les pouvoirs publics peuvent en effet intervenir et garantir une partie du prêt.

Un dossier complet

Les personnes qui souhaitent solliciter un prêt auprès d’une banque doivent présenter un dossier le plus complet possible. Là aussi, une bonne préparation est essentielle. Pour un prêt immobilier, les établissements de crédit demandent généralement les documents suivants :

  • un compromis de vente, un acte authentique ou le projet d’acte authentique ;
  • un extrait cadastral ;
  • un état des fonds propres (si le capital en question n’est pas déjà géré par l’établissement de crédit concerné) ;
  • des informations détaillées sur les prêts existants ;
  • les derniers bulletins de salaire de l’emprunteur ;
  • tout autre document nécessaire pour la demande de prêt et l’autorisation du financement souhaité.

Dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une rénovation, le dossier doit également comporter les documents suivants :

  • un permis de construire ;
  • un plan de construction ;
  • des photos du bien immobilier (en cas de rénovation) ;
  • des plans, un cahier des charges et/ou des devis (en cas de nouvelle construction).

Au fil des ans, le Luxembourg a mis en place toute une série d’incitations fiscales visant à encourager l’accession à la propriété.

Aide de l’État

Au fil des ans, le Luxembourg a mis en place toute une série d’incitations fiscales visant à encourager l’accession à la propriété. Voici un récapitulatif des aides publiques en vigueur :

  • les intérêts du prêt immobilier sont intégralement déductibles pendant toute la période durant laquelle le bien immobilier ne peut être loué ou utilisé en raison de travaux de construction ou de rénovation ;
  • les intérêts sont déductibles à concurrence d’un plafond variable selon le nombre d’années pendant lesquelles le bien immobilier est habité ;
  • les commissions et frais d’acquisition en lien avec le prêt sont intégralement déductibles sous condition (à l’exclusion des coûts de l’acte authentique de vente) ;
  • des avantages fiscaux pour les primes périodiques de l’assurance solde restant dû (ensemble avec les intérêts sur prêts autres qu’hypothécaires) à hauteur de 672 euros par an et par membre du ménage.

Outre les mesures décrites ci-dessus, l’État accorde diverses aides pour l’achat, la construction, la rénovation ou la transformation de logements :

  • aides financières directes ;
  • bonifications d’intérêts pour le remboursement d’un crédit ;
  • mesures de soutien à l’amélioration du bilan énergétique ;
  • aides pour les systèmes de récupération de l’eau de pluie ;
  • prêt climatique à taux zéro.

Renseignez-vous !