Eigentümer: So geben Sie Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung an

Sie sind Wohnungs- oder Hauseigentümer und möchten Ihre Immobilie vermieten. Wie sind die Mieteinkünfte in der Steuererklärung anzugeben? Wie werden sie besteuert? Welche Steuervorteile gibt es? myLIFE erläutert die wichtigsten Aspekte rund um die Besteuerung von Mieteinnahmen in Luxemburg.

Alex hat sich entschieden, sich mit seiner Partnerin in einem Haus am Rand von Luxemburg-Stadt niederzulassen. Er ist Eigentümer einer Zweizimmerwohnung im Stadtteil Merl und plant, diese zu vermieten, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Zunächst möchte er jedoch mehr über die Besteuerung von Mieteinnahmen im Großherzogtum erfahren. Wir möchten im Folgenden die wesentlichen Fragen beantworten, weisen jedoch darauf hin, dass wir das Thema nicht detailliert erörtern können.

Anzeige von Mieteinnahmen

Wird eine Immobilie in Luxemburg vermietet, sind die Mieteinnahmen, also die im Steuerjahr bezogenen Mieten, der Steuerbehörde zu melden, sofern sie 600 Euro pro Jahr übersteigen.

Unabhängig davon, ob der Eigentümer wie Alex gebietsansässig ist oder nicht, müssen diese Mieteinnahmen in der Steuererklärung im Vordruck 100 unter der Kategorie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Sie werden dann zusammen mit dem übrigen Einkommen zum Gesamtsteuersatz besteuert.

→ Auch wenn sich die vermietete Immobilie außerhalb Luxemburgs befindet, muss der Eigentümer – unabhängig davon, ob er Gebietsansässiger oder nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger  ist – seine Mieteinnahmen im Großherzogtum melden. Allerdings sind die Mieteinnahmen in dem Land steuerpflichtig, in dem sich die Immobilie befindet, und müssen in der Steuererklärung in der Spalte für steuerbefreite Einkünfte angegeben werden. Sie werden anschließend für die Berechnung des durchschnittlichen Steuersatzes berücksichtigt, der für die gesamten zu versteuernden Einkünfte in Luxemburg gilt.

Wenn die absetzbaren Ausgaben die Nettomieteinnahmen übersteigen, wird das negative Nettoergebnis („déficit foncier“) mit den anderen zu versteuernden Einkünften des Eigentümers verrechnet.

Wie wird die Höhe der zu versteuernden Mieteinkünfte ermittelt?

Im Rahmen der Vermietung seiner Wohnung kann Alex verschiedene Steuerabzüge geltend machen. Um seine zu versteuernden Nettomieteinnahmen zu bestimmen, muss er den Vordruck 190 „Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bebauten Grundstücken” ausfüllen und seine absetzbaren Ausgaben angeben: die Werbungskosten.

Dieses Formular muss zusätzlich zum Vordruck 100 ausgefüllt und an das zuständige Finanzamt übermittelt werden. Demnach entsprechen Alex Nettomieteinnahmen dem Betrag, den er nach Abzug der Werbungskosten im Laufe des Jahres eingenommen hat.

→ Der Vordruck 190 ist auszufüllen, wenn der Steuerpflichtige alleiniger Eigentümer oder zusammen mit seinem Ehepartner (verheiratet oder in eingetragener Lebenspartnerschaft mit gemeinsamer Veranlagung) Eigentümer der vermieteten Immobilie ist. Wird die Immobilie hingegen gemeinschaftlich gehalten (von Steuerpflichtigen, die nicht demselben Steuerhaushalt angehören), sind die Vordrucke 210 „Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bebauten Grundstücken und Gemeinschaft” und 200 „Erklärung zur einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus gemeinschaftlichen Betrieben und Miteigentum” auszufüllen und dem für den Standort der Immobilie zuständigen Finanzamt zu übermitteln.

Achtung: Wenn die absetzbaren Ausgaben die Nettomieteinnahmen übersteigen, wird das negative Nettoergebnis („déficit foncier“) mit den anderen zu versteuernden Einkünften des Eigentümers verrechnet: Löhne, Renten, Einkünfte aus beweglichem Kapitalvermögen usw.

Gut zu wissen: Seit 2017 kann ein Eigentümer, der seine Immobilie an eine anerkannte Einrichtung vermietet, die im Rahmen der sozialen Mietverwaltung tätig ist, einen Freibetrag von von 75% seiner Nettomieteinnahmen geltend machen (50% für die Jahre 2017–2022).

Welche Werbungskosten sind von den Mieteinkünften absetzbar?

Abzugsfähige Werbungskosten sind Ausgaben, die getätigt werden, um Mieteinnahmen zu beziehen, zu gewährleisten oder aufrechtzuerhalten. Dazu zählen die Abschreibung für die Abnutzung der Immobilie, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, nicht auf den Mieter umlegbare Kosten, Sollzinsen und alle anderen absetzbaren Kosten.

Die Abschreibung einer Immobilie (…) kann während der gesamten Mietdauer von den zu versteuernden Einkünften abgezogen werden.

• Abschreibung der Immobilie

Bei der Abschreibung einer Immobilie wird ihre Abnutzung im Laufe der Zeit berücksichtigt. Ein Teil dieser Wertminderung kann während der gesamten Mietdauer von den zu versteuernden Einkünften abgezogen werden. Zur Abschreibung seiner Wohnung muss Alex die Abschreibungsbemessungsgrundlage bestimmen und einen Prozentsatz anwenden, der durch das Baujahr der Immobilie vorgegeben ist.

Abschreibungsbemessungsgrundlage

Sie entspricht dem Kaufpreis der Immobilie abzüglich der Grundstückskosten (nicht abschreibungsfähig). Hinzu kommen die Beurkundungskosten, die beim Erwerb der Immobilie (ohne Grundstück) angefallen sind, die Umschreibungsgebühr, die für den Bau oder die Investition zu zahlende Mehrwertsteuer sowie eventuell nach dem Kauf getätigte Investitionsausgaben*. Sind die Grundstückskosten nicht bekannt, werden sie mit 20% des Gesamtpreises angesetzt.

* Investitionsausgaben umfassen Renovierungen oder Arbeiten, die die Art des Gebäudes verändern (z.B. Umwandlung eines Geschäfts in eine Wohnung), die eine wesentliche Erweiterung der Gebäudesubstanz bewirken (z.B. Anbau einer Veranda, Ausbau des Dachbodens, Einbau einer Heizung usw.) oder die den vorherigen Zustand erheblich verbessern (z.B. umfangreiche Maßnahmen wie Austausch der gesamten Elektrik, Isolierung der Fassade und Austausch aller Fenster usw.).

→ Bei einem unentgeltlichen Erwerb der Immobilie (zum Beispiel im Rahmen einer Erbschaft) geht die Steuerbehörde davon aus, dass die Abschreibungsbemessungsgrundlage dem vom vorherigen Käufer gezahlten Kaufpreis entspricht (die Erbschaftssteuer wird nicht zum Kaufpreis hinzugerechnet und ist daher nicht abzugsfähig). Zum anderen kann die Abschreibungsbemessungsgrundlage einer vor 1941 gekauften Immobilie mit dem dreifachen Einheitswert angesetzt werden.

Alex hat seine Wohnung im Jahr 2015 zum Preis von 500.000 Euro erworben und 20.000 Euro Beurkundungskosten gezahlt. Die Immobilie wurde 2011 gebaut und der Grundstückspreis war nicht im Kaufvertrag aufgeführt. Daher wird Alex die Pauschale von 20% verwenden.

Somit beträgt die Abschreibungsbemessungsgrundlage für seine Wohnung: (500.000 Euro + 20.000 Euro) x 80% = 416.000 Euro.

Abschreibungssatz

Der auf die Abschreibungsbemessungsgrundlage anzuwendende Satz richtet sich nach dem Alter der Immobilie am 1. Januar des Steuerjahres.

> Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2021* fertiggestellt wurden: Erfolgte der Bau weniger als sechs Jahre vor dem 1. Januar des Steuerjahres, beträgt der Abschreibungssatz 6%. Nach mehr als sechs Jahren sinkt der Satz auf 2%. Diese Regelung gilt auch für Investitionsausgaben, die im Rahmen einer vor dem 1. Januar 2021 erfolgten Renovierung einer alten Immobilie getätigt wurden.

> Für Immobilien, die nach dem 1. Januar 2021 fertiggestellt werden, haben sich die gesetzlichen Vorschriften geändert*: Erfolgte der Bau weniger als fünf Jahre vor dem 1. Januar des Steuerjahres, beträgt der Abschreibungssatz 4%. Nach mehr als fünf Jahren sinkt der Satz auf 2%.

Gut zu wissen: Im letzteren Fall gilt in den ersten fünf Jahren ein Steuerfreibetrag in Höhe von 1% des Anschaffungswerts bis zu einer Obergrenze von 10.000 Euro pro Ehepartner und Jahr. Dieser sogenannte „Immobilien-Sonderabschlag“ ist nicht im Vordruck 190 anzugeben; die Steuerbehörde wendet ihn gemäß Vordruck 100 an.

→ Der Abschreibungssatz einer vor 1941 erworbenen Immobilie beträgt 2,5%.

* Es gilt das Datum der endgültigen Übergabe.

Achtung: Für Immobilien, die nicht als Mietwohnungen dienen (zum Beispiel ein Geschäft), gelten andere Abschreibungssätze.

Für Alex gilt ein Abschreibungssatz von 2%, da er seine Wohnung vor Januar 2021 gekauft hat und sie vor mehr als sechs Jahren gebaut wurde. Von seinen zu versteuernden Mieteinkünften kann er also folgende Abschreibung abziehen: 416.000 x 2% = 8.320 Euro jährlich.

Hätte Alex hingegen eine neue Wohnung zum gleichen Preis im Jahr 2019 gekauft, um sie zu vermieten, hätte er sechs Jahre lang jährlich 6% des Wertes abschreiben können, nämlich: 416.000 x 6% = 24.960 Euro.

Gut zu wissen: Ein Abschreibungssatz von 6% gilt für Investitionsausgaben im Zusammenhang mit der nachhaltigen energetischen Renovierung eines Mietobjekts, die vor weniger als neun Jahren abgeschlossen wurde (am 1. Januar des Steuerjahres).

Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind in dem Jahr abzugsfähig, in dem sie bezahlt werden.

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Wenn Alex seine Wohnung vor der Vermietung renovieren möchte, kann er bestimmte Ausgaben von seinen Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen insbesondere Renovierungsarbeiten, um den guten Zustand der Wohnung zu erhalten bzw. diesen wieder herzustellen: Malerarbeiten, Wartung des Heizkessels, Dachreparaturen usw.

Wissenswertes: Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind in dem Jahr abzugsfähig, in dem sie bezahlt werden. Wenn sie mehr als die Hälfte der eingenommenen Jahresmiete ausmachen, kann bei der Steuerbehörde beantragt werden, sie gleichmäßig auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren aufzuteilen.

• Sonstige Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können

Von seinen zu versteuernden Mieteinkünften kann Alex auch alle anfallenden Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung, Feuerversicherung, Haftpflicht usw.) bzw. Kosten abziehen, die ihm entstehen (beispielsweise zwischen zwei Mietverhältnissen).

• Sollzinsen

Die Sollzinsen für ein Immobiliendarlehen für eine vermietete Immobilie sowie die Finanzierungskosten (Bearbeitungsgebühren, Bankprovisionen usw.) sind unbegrenzt abzugsfähig. Zinsen in Verbindung mit dem Hauptwohnsitz sind hingegen nur begrenzt absetzbar. Alex, der noch einen Kredit für seine Wohnung abbezahlt, kann seine Sollzinsen also vollständig absetzen.

• Sonstige absetzbare Ausgaben

Die Steuerbehörde sieht noch eine Reihe anderer abzugsfähiger Ausgaben vor, wie beispielsweise die Grundsteuer, Kommunalabgaben, Renten und dauernde Lasten, Verwaltungskosten usw. Die Einzelheiten kann Alex den Vordrucken 190 bzw. 210 entnehmen.

Er hat nun eine genauere Vorstellung von seinen Steuerpflichten und den Vorteilen, die er durch die Vermietung seiner Wohnung nutzen kann. Für genauere Auskünfte sollte er sich jedoch mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen, der ihn in Bezug auf seine persönliche Situation bestmöglich beraten kann.

In der Zwischenzeit kann er sich über die vor dem Vermieten zu beachtenden Punkte, über die Festlegung der Miete und über die Wahl des richtigen Mieters informieren!