Ein Platz an der Sonne mit dem Potenzial für Mieteinnahmen

Ein Feriendomizil ist für viele Menschen ein lang ersehnter Traum. Solch ein Zweitwohnsitz ist Projektionsfläche für viele Wünsche: Er kann ein Rückzugsort sein, um dem Alltag zu entfliehen, ein Ort, an dem die Kinder ihren Spaß haben, oder ein Heim für den bevorstehenden Ruhestand. Er kann aber auch praktisch sein und all jenen eine Einnahmequelle bieten, die bereit sind, sich mit dem komplexen Thema des Vermietens auseinanderzusetzen.

Eigentlich sollte man die Entscheidung über einen Zweitwohnsitz am besten erst nach reiflicher, rationaler Überlegung, professioneller Beratung und sorgfältiger Recherche treffen. Kaufentscheidungen sind jedoch häufig romantische und emotionale Entscheidungen, die nach einem gemütlichen Mittagessen in der Sonne fallen und nicht nach einer genauen Bewertung des örtlichen Immobilienmarkts. Dieser Ansatz hat zwar im Grunde durchaus seine Berechtigung, denn Ihr Zweitwohnsitz soll Ihnen ja schließlich Freude bereiten. Bevor Sie sich tatsächlich zu einem Kauf entschließen, sind jedoch einige wichtige Aspekte zu beachten.

Ist das Haus für jede Jahreszeit geeignet? Wenn die Sonne scheint, die Grillen zirpen und der Duft des Sommers in der Luft liegt, sehen die meisten Häuser schön aus. Ein Zweitwohnsitz muss jedoch auch außerhalb der wenigen heißen Sommermonate nutzbar sein, vor allem dann, wenn er in der Zukunft als längerfristiger Wohnort dienen soll.

Es kommt vor allem auf die Lage an

Haben Sie im Herbst oder Winter schon etwas vor? Es kann sich lohnen, außerhalb der Hochsaison nach einer Immobilie zu suchen – die Nachfrage ist dann möglicherweise geringer und die Preise können folglich attraktiver sein, so dass Sie unter Umständen auch schneller fündig werden. Am wichtigsten ist jedoch, dass Sie sich so auch bei schlechtem Wetter ein Bild von der Immobilie machen können.

Wie ist die Lage? Mit Satellitenkarten kann man die Lage einer Immobilie heute viel einfacher beurteilen. So lassen sich etwa gut versteckte Störfaktoren wie eine nahe gelegene Industrie- oder Kläranlage erkennen.

Auch die lokalen Steuern sind zu berücksichtigen. Es können administrative Kosten und Gebühren anfallen, etwa eine Grundsteuer, kommunale Versorgungsgebühren oder Instandhaltungsgebühren.

Sie sollten überlegen, wie wichtig Ihnen die Nähe zu Geschäften, Kneipen oder Restaurants ist. Bedenken Sie auch die Anfahrt von Ihrem Hauptwohnsitz. Wenn der nächste Flughafen mehrere Fahrtstunden entfernt ist, kann man die Immobilie wahrscheinlich nur für längere Urlaube und nicht für Wochenendausflüge nutzen. Ist davon auszugehen, dass die Billigfluglinie, die den nahe gelegenen Provinzflughafen anfliegt, dies auch langfristig tun wird?

Auch die lokalen Steuern sind zu berücksichtigen. Es können administrative Kosten und Gebühren anfallen, etwa eine Grundsteuer, kommunale Versorgungsgebühren oder Instandhaltungsgebühren.

Fallstricke bei Vermögen- und Erbschaftsteuern

Achten Sie auch auf die Vermögensteuer, die, sofern sie anfällt, in der Regel am Ort des Vermögenswerts und nicht im Wohnsitzland des Eigentümers zu zahlen ist. In einigen Ländern werden Sie womöglich allein durch das Bestehen eines Zweitwohnsitzes vermögensteuerpflichtig. In diesem Fall kann es empfehlenswert sein, Ihre Finanzen neu zu organisieren und eine Hypothek für den Zweitwohnsitz aufzunehmen statt für den Hauptwohnsitz.

Innerhalb der EU können Sie entscheiden, dass Erbschaftsteuern gemäß den Regeln Ihres Wohnsitzlandes erhoben werden. In Ländern außerhalb der EU gelten jedoch unter Umständen andere Regeln. In einigen Gerichtsbarkeiten können diese Steuern hoch sein, insbesondere wenn Vermögenswerte an Personen vererbt werden, die keine nahen Verwandten sind.

Zudem sind Pflichtteilregelungen zu beachten. In Frankreich und Luxemburg können direkte Familienangehörige zum Beispiel nicht enterbt werden. Das Eigentum an einem Zweitwohnsitz kann daher zwischen Kindern und Ehegatten aufgeteilt werden, was zu komplexen Eigentumsverhältnissen und unter Umständen zu Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, erkundigen Sie sich erst, ob dies auch gestattet ist.

Mieteinnahmen generieren

Die Vermietung einer Immobilie kann eine wertvolle Quelle für zusätzliche Einnahmen sein, vor allem wenn die Immobilie ansonsten in Ihrer Abwesenheit ungenutzt bleiben würde. Doch bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, erkundigen Sie sich erst, ob dies auch gestattet ist.

Selbst wenn Sie über das uneingeschränkte Eigentum an einer Immobilie verfügen, kann deren saisonale Vermietung durch Vorschriften untersagt sein. Ein besonders großes Risiko besteht bei luxuriösen Appartementanlagen, da deren Bewohner unter Umständen nicht möchten, dass gemeinsame Einrichtungen von Fremden genutzt werden.

Die potenziellen Mieteinnahmen eines Wohnsitzes lassen sich leicht bestimmen, indem man Websites wie Vrbo oder Booking.com zum Vergleich heranzieht. Wenn Sie bereit sind, etwas mehr Arbeit auf sich zu nehmen oder öfter zu Ihrem Zweitwohnsitz zu fahren, können Sie auch kürzere Vermietungen über Webseiten wie Airbnb in Betracht ziehen.

Der Airbnb-Boom hat jedoch mehrere Länder und Gemeinden dazu veranlasst, Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen einzuführen. Grund ist die Annahme, dass diese Art der Vermietung zu einem Mangel an verfügbaren Objekten auf dem Mietmarkt geführt und die Preise in die Höhe getrieben habe, sodass Einheimische sich Mietwohnungen kaum noch leisten konnten. Portugal hat die Ausstellung von Lizenzen streng geregelt für die Vermietung von Immobilien auf Airbnb und anderen Plattformen aus, und in Städten wie Wien, Paris, Berlin, Rom, Amsterdam, Barcelona und London gibt es Einschränkungen.

Informieren Sie sich über die lokalen Gesetze. Unter Umständen gibt es Vorschriften bezüglich der Kaution, etwa im Hinblick auf deren maximale Höhe oder die Frage, ab wann Sie eine Kaution verlangen und unter welchen Bedingungen Sie einen Teil davon bzw. den gesamten Betrag einbehalten können. In vielen Ländern ist für jede Vermietung ein schriftlicher Vertrag vorgeschrieben.

Steuern und Genehmigungen

Ein Mietvertrag muss Informationen wie eine Beschreibung der Immobilie, den Namen der Kunden und das Ankunfts- und Abreisedatum enthalten, ebenso wie eine Auflistung der vorhandenen Möbel und Einrichtungsgegenstände sowie eine Beschreibung ihres Zustands. Je nach den lokalen Gesetzen müssen bei Vermietungen unter Umständen bestimmte Ausstattungs- oder Einrichtungsgegenstände bereitgestellt werden, wie etwa Möbel oder ein Herd. Von den Eigentümern können zudem Nachweise über die Sicherheit der Gas- und Elektroinstallationen verlangt werden; zudem müssen Sie gegebenenfalls Rauchmelder anbringen.

Unabhängig von Doppelbesteuerungsabkommen oder anderen Vereinbarungen sind Einnahmen aus Mietobjekten in der Regel im Land der Immobilie zu versteuern und nicht in dem Land, in dem die Zahlungen vereinnahmt werden oder in dem der Eigentümer rechtmäßig wohnhaft ist. Das kann sich als aufwändig erweisen und einen Buchhalter vor Ort erfordern, wodurch die Kosten steigen. Solche Ausgaben können jedoch von den zu versteuernden Einkünften abgezogen werden.

Wenn Sie einen Teil Ihres Hauptwohnsitzes vermieten, gelten in der Regel andere Vorschriften. Seien Sie vorsichtig bei höheren Mieteinnahmen. In Frankreich gelten etwa Personen, die Mieteinnahmen von mehr als 23.000 Euro pro Jahr erzielen, als gewerbliche Vermieter und müssen sich als Selbstständige registrieren lassen.

Benötigen Sie einen Verwalter?

Eine für die Vermietung bestimmte Immobilie verlangt unter Umständen nach mehr Pflege als ein Hauptwohnsitz. Sie benötigen daher jemanden, der Reparaturen schnell durchführen kann, wenn das Objekt vermietet ist. Wenn Sie keine hilfsbereiten Nachbarn haben, sind Sie in solch einem Fall möglicherweise auf einen Immobilienverwalter angewiesen. Wenn Sie einen Verwalter beauftragen, können Sie Zeit und Geld für die Werbung sparen, sind zu gewissem Grad vor betrügerischen Mietern geschützt und haben möglicherweise sogar Unterstützung bei der Buchhaltung.

Darüber hinaus empfängt der Verwalter die neuen Mieter. Allerdings müssen Sie damit rechnen, zwischen 20% und 40% der Mieteinnahmen an den Verwalter abzugeben. Darüber hinaus schränken manche Makler per Vertrag die Zeit ein, in der Sie die Immobilie nutzen können. So wird von den Eigentümern manchmal verlangt, die Immobilie während der Hochsaison, zum Beispiel im Juli und August, für die Vermietung frei zu halten.

Sie müssen die Immobilie nicht nur für die Eigennutzung, sondern auch für die Vermietung an Dritte versichern. Wenn Sie Ihre Versicherung nicht über die Mietnutzung des Objekts informieren, könnte Ihr Versicherungsschutz erlöschen. Darüber hinaus können Mieter Sie für Unfälle auf dem Grundstück haftbar machen. Dagegen sollten Sie sich ebenfalls absichern.

Sie müssen sorgfältig vorgehen, um mit einer Zweitwohnung regelmäßige Mieteinkünfte zu erzielen, ohne Schwierigkeiten mit den örtlichen Verwaltungs- und Steuerbehörden zu bekommen. Hat man jedoch eine sorgfältige Auswahl getroffen und alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, kann ein Zweitwohnsitz eine interessante Einnahmequelle und die Erfüllung eines Traums sein.